Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-14750/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Шиловской Н.Ю.

судей

Сухаревой С.И. и Рябко О.А.

при секретаре

Дарбаковой Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 июня 2019 года гражданское дело N 2-978/19 по апелляционной жалобе ООО "АльянсСтройИнвест" на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 4 февраля 2019 года по иску Некрасова Василия Анатольевича к ООО "АльянсСтройИнвест" о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа.

Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И, объяснения представителя Некрасова В.А. - Мельникова А.В. по доверенности от "дата", представителя ООО "АльянсСтройИнвест" - Аскеровой Туркан Тайяр кызы по доверенности от "дата", судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Некрасов В.А. обратился в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "АльянсСтройИнвест" о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа.

В обоснование заявленных требований истец указал, что "дата" между ним и ООО "АльянсСтройИнвест" заключен предварительный договор N... купли-продажи квартиры, расположенной на втором этаже в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес" стоимостью 2 750000 рублей. В соответствии с п. 1.3 договора плановое окончание строительства квартиры, указанной в п. 1.1, 1.2 договора - "дата". При этом как указал истец, обязательства по предоплате общей стоимости квартиры были исполнены им в полном объеме, что подтверждается соответствующей квитанцией. Вместе с тем, ответчик взятых на себя обязательств до настоящего времени не исполнил, строительство жилого дома, в установленные сроки не завершил. Основной договор сторонами не заключался. В свою очередь, как полагал истец, фактически предварительный договор купли-продажи "адрес" от "дата" является договором участия в долевом строительстве, в связи, с чем на возникшие между ним и ответчиком отношения распространяется действие Федерального закона N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". "дата" Некрасовым В.А. в адрес ООО "АльянсСтройИнвест" направлена претензия с требованием о выплате неустойки, однако данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 4 февраля 2019 года исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено: "Признать предварительный договор купли-продажи "адрес" от "дата", заключенный между Некрасовым Василием Анатольевичем и ООО "АльянсСтройИнвест", договором участия в долевом строительстве.

Взыскать с ООО "АльянсСтройИнвест" в пользу Некрасова Василия Анатольевича неустойку за период с "дата" по "дата" в размере 1 500 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 60000 рублей, штраф в размере 700 000 рублей, а всего взыскать 2260000 рублей.

В остальной части иска - отказать".

В апелляционной жалобе ответчик в лице представителя просит решение суда отменить, ссылаясь на ошибочность применения в данном случае положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и закона РФ "О защите прав потребителей".

В судебное заседание Некрасов В.А. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, не просил об отложении судебного заседания, направил в суд своего представителя, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие истца.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из материалов дела следует, что "дата" между ООО "АльянсСтройИнвест" и Некрасовым В.А. заключен предварительный договор N... купли-продажи квартиры, согласно п. 1.1 которого стороны пришли к соглашению о том, что в будущем продавец обязуется продать покупателю 1 (одну) квартиру, общей площадью 51,58 кв.м, расположенную на втором этаже в многоквартирном жилом доме в осях "адрес" а покупатель обязуется купить указанную квартиру, на условиях и в срок, установленных настоящим договором, согласно протокола соглашения о договорной цене - приложение N1 к настоящему договору.

В соответствии с п. 1.3 договора квартира будет передаваться в техническом состоянии согласно приложению N2 к настоящему договору. Плановое окончание строительства объекта - "дата". При этом стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи 1 (одной) квартиры в течение (двух) месяцев с момента получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиры и полной предоплаты покупателем общей стоимости квартиры.

Согласно п.2.1 договора общая стоимость 1 (одной) квартиры, общей площадью 51,58 кв.м. на момент заключения настоящего договора составила 2 750 000 рублей. Вышеуказанная стоимость является предварительной оплатой общей стоимости квартиры.

В силу п.4.1 договора предварительную оплату общей стоимости квартиры, в сумме 2 700 000 рублей, покупатель производит авансовым платежом в течение 60 календарных дней со дня заключения договора, а оставшуюся часть общей стоимости квартиры в размере 50 000 рублей - в течение 2 месяцев со дня получения на свое имя свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру посредством внесения денежных средств в кассу продавца или на его расчетный счет. Досрочное исполнение покупателем обязательства по оплате общей стоимости квартиры не допускается.

Обязательства по предварительной оплате стоимости квартиры в размере 2 700 000 рублей были исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N... от "дата".

Ответчик имеет разрешение на строительство указанного жилого дома, выданное "дата".

При этом как следует из материалов дела, основной договор сторонами не заключался, обязательства по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнены. В свою очередь, обращаясь с настоящим иском в суд, Некрасов В.А. просил признать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Однако, как выше указано, спорный договор, поименованный предварительным договором купли-продажи квартиры, предусматривал не только обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи, но и обязанность покупателя уплатить стоимость жилого помещения в порядке предварительной оплаты, а также предусматривал условия передачи квартиры в собственность истца, содержит существенные условия договора об участии в долевом строительстве, предусмотренные ч.ч. 1, 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Закона о долевом строительстве), целью договора является приобретение истцом квартиры в строящемся ответчиком доме, в связи с чем спорный договор обоснованно квалифицирован судом как договор участия в долевом строительстве.

Доводы ответчика об отсутствии в спорном договоре условия о гарантийном сроке на объект строительства, которое должно содержаться в договоре об участии в долевом строительстве согласно п. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, и отсутствии государственной регистрации спорного договора, требуемой для договора об участии в долевом строительстве в силу ч.3 ст. 4 Закона о долевом строительстве, не порочат вывод суда о квалификации спорного договора как договора участия в долевом строительстве и целях его заключения, соответствующих такому договору, а изложенные ответчиком обстоятельства не являются основанием для отказа истцу в признании спорного договора договором участия в долевом строительстве.

Действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан такими способами как: заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д, в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за "дата" года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013).

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч.4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст.ст. 2 (п. 1) и 3 (ч.ч. 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (редакция от 04.03.2015).

Судом учтено, что из положений Закона о долевом строительстве следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего сделку (ч.2.1 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Ответчик не отрицал, что полученные от истца денежные средства предназначены для строительства дома, а целью договора являлось приобретение истцом жилого помещения в строящемся ответчиком жилом доме. Данные обстоятельства нашли подтверждение в ходе судебного разбирательства.

С учетом изложенного правильным является вывод суда о применении к сделке положений Закона о долевом строительстве.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что спорный договор не является договором об участии в долевом строительстве, является предварительным договором купли-продажи, повторяют его позицию в суде первой инстанции, получившую правильную судебную оценку, не опровергают вышеизложенные установленные по делу обстоятельства. Судом правильно дана квалификация спорного договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом (аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 5-КГ15-196).

Согласно статье 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1).

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная этой частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (часть 2).

Судом первой инстанции установлено, что в предусмотренный договором срок дом не был введен в эксплуатацию, квартира истцу не передана.

С учетом изложенного, суд правильно пришел к выводу о взыскании с ответчика неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Ссылки ответчика о том, что истец не доплатил 50000 рублей по договору, также не могут быть приняты во внимание, поскольку как указывалось выше п.4.1 договора предварительную оплату общей стоимости квартиры, в сумме 2 700 000 рублей, покупатель производит авансовым платежом в течение 60 календарных дней со дня заключения договора, а оставшуюся часть общей стоимости квартиры в размере 50000 рублей - в течение 2 месяцев со дня получения на свое имя свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру посредством внесения денежных средств в кассу продавца или на его расчетный счет. Досрочное исполнение покупателем обязательства по оплате общей стоимости квартиры не допускается.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Размер взысканной судом неустойки, штрафа и компенсации морального вреда ответчиком не оспорен.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 4 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи