Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 20 июня 2019 г. по делу N 33-10323/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М. М,

судей Никулиной О. В. и Шакировой З. И,

при секретаре судебного заседания Сабитовой А. А,

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием видеоконференцсвязи по докладу судьи Никулиной О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Кулигина Виктора Николаевича - Бутрамьевой Натальи Николаевны на решение Советского районного суда города Казани от 28 марта 2019 года, которым постановлено:

исковые требования Герасимовой Марии Викторовны к Кулигину В. Н. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес", садоводческое некоммерческое товарищество (далее - СНТ) "Нокса-Авиа", участок.., - заключенный 27 декабря 2018 года между Герасимовой М. В. и Кулигиным В. Н, недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) запись о государственной регистрации права собственности Герасимовой М. В. на указанные выше земельный участок и жилой дом и восстановить запись о государственной регистрации права собственности Кулигина В. Н. на эти объекты.

Взыскать с Кулигина В. Н. в пользу Герасимовой М. В. 1200000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 27 декабря 2018 года, и 16922 рубля 56 копеек в счет возмещения убытков.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истицы Тужикову О. Г, представителя ответчика Бутрамьеву Н. Н, ответчицу Кулигину О. Н, представителя третьего лица - общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Газпром трансгаз Казань" Исламову Р. Г, представителя третьего лица - нотариуса Казанского нотариального округа Республики Татарстан Георгиади-Авдиенко А. М. - Гаврилову И. О, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Герасимова М. В. обратилась в суд с иском к Кулигину В. Н. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование своих требований истица указала, что 27 декабря 2018 года между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: "адрес", СНТ "Нокса-Авиа", участок... Земельный участок поставлен на кадастровый учет, его границы не установлены, относится к землям населенных пунктов и предназначен для садоводства. Стоимость земельного участка с жилым домом составила 1 200 000 рублей и была полностью оплачена истицей, о чем составлена расписка. В договоре было указано на отсутствие каких-либо обременений и ограничений в отношении участка и жилого дома, их свободу от любых имущественных прав и претензий третьих лиц. В период прохождения регистрации перехода права собственности на спорные объекты истица выехала на место их нахождения и от соседей узнала, что проданный ей жилой дом является самовольной постройкой, так как земельный участок расположен в охранной зоне газопровода. Это обстоятельство было подтверждено ответом третьего лица - ООО "Газпром трансгаз Казань". Истица также указала, что приобретенный ею жилой дом является объектом незавершенного строительства, так как в нем отсутствуют окна, двери, перекрытия, коммуникации, проживание в таком доме невозможно. По утверждению истицы, продавец предоставил заведомо ложный технический паспорт на дом, в котором приведены результаты замеров кухни, санузла, отдельных комнат и указано на наличие коммуникаций, которые фактически отсутствуют. Возведение объектов капитального строительства на спорном земельном участке запрещено в связи с его нахождением в охранной зоне газопровода, о чем продавец не мог не знать. Садоводам было запрещено строительство домов из кирпича и бетона ещё в 2012 году, сведения об этом были опубликованы в средствах массовой информации, членов товарищества об этом запрете неоднократно уведомлял его председатель, проводились прокурорские проверки.

Однако до совершения сделки ответчик об этих ограничениях истице не сообщил, то есть обманул ее. В связи с оформлением и регистрацией сделки истица понесла убытки в сумме 16922 рубля 56 копеек, которые она просила взыскать с ответчика.

Впоследствии к участию в деле в качестве ответчицы была привлечена Кулигина О. Н, в качестве третьих лиц - ООО "Газпром трансгаз Казань" и нотариус Казанского нотариального округа Республики Татарстан Георгиади-Авдиенко А. М.

При рассмотрении дела судом первой инстанции представитель истицы Тужикова О. Г. требования своей доверительницы поддержала и пояснила, что сделка оспаривается по основаниям, предусмотренным статьями 168, 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Представитель ответчика Бутрамьева Н. Н. возражала против удовлетворения исковых требований, указывая на отсутствие вины ее доверителя и противоправного поведения с его стороны.

Ответчица полагала иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица - ООО "Газпром трансгаз Казань" - Исламова Р. Г. разрешение спора по существу оставила на усмотрение суда, пояснив, что ограничения, связанные с наличием охранных зон газопровода, в установленном порядке не зарегистрированы.

Представитель третьего лица - временно исполняющая обязанности нотариуса Гаврилова И. О. возражала против удовлетворения иска, указав, что до удостоверения сделки ее чистота была проверена, на запросы о наличии ограничений или обременений поступили сведения об отсутствии таких сведений в ЕГРН.

Суд иск удовлетворил и постановилрешение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что истица, ссылаясь на невозможность использования земельного участка и жилого дома по назначению, не представила доказательств в обоснование этого утверждения. Обременение земельного участка, связанное с его расположением в охранной зоне газопровода, вопреки требованиям действующего законодательства не зарегистрировано в установленном порядке, охранная зона не поставлена на кадастровый учет, поэтому ответчик не знал и не мог знать о наличии ограничений в пользовании участком. В адрес ответчика никаких уведомлений о запрете строительства, о сносе возведенного объекта от владельца газопровода не поступало, а уведомления в адрес прежнего собственника спорных объектов Кулигиной О. Н. направлялись по неверному адресу несмотря на наличие актуальных сведений о месте жительства и регистрации в СНТ "Нокса-Авиа". Апеллянт отмечает, что истица не представила доказательств того, что ответчик располагал сведениями об имевшихся ограничениях в отношении земельного участка, однако умышленно скрыл их от покупателя.

Представитель истицы в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал возражал против удовлетворения жалобы.

Представитель ответчика и ответчица поддержали жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель третьего лица ООО "Газпром трансгаз Казань" полагал решение законным и обоснованным.

Представитель третьего лица - нотариуса согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии нарушений при совершении нотариального действия по удостоверению сделки.

Судебная коллегия, выслушав стороны, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 460 ГК РФ:

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ:

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Частью 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 178 ГК РФ:

1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В силу части 2 статьи 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) предусмотрено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По делу установлено, что 27 декабря 2018 года между истицей как покупателем и ответчиком как продавцом был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом, расположенных по адресу: "адрес", СНТ "Нокса-Авиа", участок... В пункте 1.1 договора указано, что участок расположен на землях населенных пунктов и предназначен для садоводства. Из содержания раздела 1 договора следует, что объекты недвижимости были приобретены ответчиком на основании договора купли-продажи от 8 мая 2018 года, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. В разделе 3 договора отражено, что земельный участок и жилой дом правами других лиц не обременены, ограничений в пользовании земельным участком не имеется. Эти сведения были получены нотариусом из ЕГРН в порядке информационного обмена. Таким образом, чистота сделки была проверена до ее удостоверения и подписания. Согласно технической документации на жилой дом он не является самовольной постройкой, не признан таковой в судебном порядке, вопрос о сносе строения как самовольно возведенного не ставился. Факт отсутствия ограничений и обременений спорных объектов недвижимости подтверждается имеющимися в материалах дела письменными доказательствами, из которых также усматривается, что переход права собственности на земельный участок и жилой дом от ответчика к истице был зарегистрирован в установленном порядке и при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов никаких вопросов и претензий у регистрирующего органа не возникло. На публичной кадастровой карте зоны минимально допустимых расстояний магистрального газопровода не обозначены (лист дела 230). С запросом к третьему лицу - ООО "Газпром трансгаз Казань" - истица обратилась в январе 2019 года, то есть уже после совершения сделки и регистрации перехода права собственности на спорное имущество, когда ее поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на ее действительность (эстоппель).

В материалах дела имеются протоколы общих собраний членов СНТ "Нокса-Авиа", проведенных в 2003, 2012 и 2015 году, на которых обсуждались вопросы, связанные с расположением 80 участков товарищества в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода Миннибаево-Казань, однако доказательства участия в этих собраниях ответчиков, а также доведения решений собрания до всех членов товарищества установленным законом способом отсутствуют. Уведомление владельца участка... Кулигиной О. Н, подписанное председателем товарищества Тимергалиевой Ф. Б, не датировано, сведения о его направлении и получении адресатом отсутствуют.

Из имеющегося в материалах дела комиссионного акта от 12 апреля 2013 года о проведенных замерах расстояний от строений, расположенных в охранной зоне, до газопровода, а также акта от 27 июня 2017 года следует, что ни один из владельцев земельных участков СНТ "Нокса-Авиа" не согласился подписать представленные документы, что не свидетельствует объективно и однозначно об участии всех перечисленных в акте граждан в проведении замеров и составлении актов и о доведении каким-либо способом указанной в них информации до собственников участков и расположенных на них строений. Доказательств получения ответчицей уведомления от 13 июня 2017 года о проведении обследования земельных участков 27 июня 2017 года в материалах дела не имеется, адрес в уведомлении указан явно некорректно (листы дела 165 - 166).

Оспаривая сделку по основаниям, приведенным в статье 168 ГК РФ, истица ссылалась на то, что предметом договора купли-продажи была самовольная постройка, которой ответчики не вправе были распоряжаться, поскольку не приобрели на нее права в соответствии с законом. Однако в материалах дела доказательства самовольного характера возведенного на земельном участке объекта отсутствуют, право собственности ответчиков на недвижимое имущество было зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспорено.

Оспаривая сделку как совершенную под влиянием заблуждения, истица не представила доказательств наличия обстоятельств, перечисленных в части 2 статьи 178 ГК РФ, перечень которых является исчерпывающим.

В соответствии с разъяснением, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации... от "дата" "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Однако, оспаривая сделку по указанному основанию, истица не представила объективных и допустимых доказательств того, что ответчик намеренно умолчал о наличии ограничений в пользовании земельным участком и что об этих ограничениях ему доподлинно было известно, учитывая проверку чистоты сделки нотариусом до ее удостоверения и последующую правовую экспертизу документов, проведенную регистрирующим органом. Приобретая земельный участок в садоводческом товариществе в зимнее время, не проявив должной осмотрительности, истица воспользовалась своим правом, предоставленным ей частью 1 статьи 9 ГК РФ, то есть действовала по своему усмотрению, на свой страх и риск.

С учетом всех приведенных выше доводов судебная коллегия считает, что основания для удовлетворения требований истицы отсутствуют, поэтому решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 2 статьи 328, пунктом 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Казани от 28 марта 2019 года по данному делу отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска Герасимовой Марии Викторовны к Кулигину Виктору Николаевичу о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи: