Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 июня 2019 г. по делу N 33-7609/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М,

судей Абдуллиной Г.А. и Никулиной О.В,

при секретаре судебного заседания Мусиной А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Нурмиева М.М. гражданское дело по апелляционным жалобам Антонова П.П. и представителя Ахметовой А.Р. - Белкиной Ж.А. на решение Вахитовского районного суда г. Казани от 19 февраля 2019 г, которым постановлено:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилых помещений по адресу: "адрес", помещения

NN.., заключённый 29.08.2018 г. между Антоновым Павлом Петровичем и

ООО "ТатСтройКазань".

Признать право общей долевой собственности на помещения по адресу:

"адрес", помещения NN... за собственниками помещений многоквартирного дома.

Взыскать с Антонова Павла Петровича, ООО "ТатСтройКазань" в равных долях в пользу ТСЖ "Зеленый Дом" расходы по оплате гос. пошлины в размере 12200 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения Антонова П.П. и его представителя Шугаевой Г.В, объяснения представителей Ахметовой А.Р. - Белкиной Ж.А. и Устименков В.А, поддержавших доводы поданных жалоб, заслушав объяснения представителей Товарищества собственников жилья "Зеленый дом" Шамсутдинова Т.Ж. и Шамсутдинова Р.Ф, возражавших против удовлетворения жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ТСЖ "Зеленый Дом" (далее также Товарищество) обратилось к Антонову П.П. с иском о признании сделки недействительной. В обоснование требований указано, что 29 августа 2018 г. между ООО "ТатСтройКазань" (продавцом) и Антоновым П.П. (покупателем) был заключён договор купли-продажи нежилого помещения - подвала N 1 общей площадью 91 кв.м с кадастровым номером... :188, расположенного по адресу: "адрес", помещения NN... Истец указывал, что названное помещение является техническим подвалом, в котором расположен тепловой узел и проходят общедомовые инженерные коммуникации, в связи с чем оно является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома; согласия последних на отчуждение имущества получено не было. Указанный многоквартирный дом находится в управлении ТСЖ "Зеленый Дом". Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2013 г. по делу N А65-23970/2013 было утверждено заключённое между Товариществом и ООО "ТатСтройКазань" мировое соглашение, по условиям которого названное Общество обязалось отказаться от права собственности на спорное помещение и передать его в общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома; вместе с тем вопреки условиям мирового соглашения ООО "ТатСтройКазань" заключило оспариваемый договор. В связи с изложенным истец после уточнения требований просил признать недействительным вышеуказанный договор купли-продажи нежилого помещения от 29 августа 2018 г, а также признать право общей долевой собственности на спорное помещение за собственниками помещений многоквартирного дома по адресу "адрес".

Определением суда первой инстанции от 19 декабря 2018 г. к участию в деле в качестве соответчика было привлечено ООО "ТатСтройКазань".

Представители истца ТСЖ "Зеленый дом" Шамсутдинов Т.Ж. и Шамсутдинов Р.Ф. в суде первой инстанции иск поддержали.

Ответчик Антонов П.П. и его представитель Шугаева Г.Л. в суде первой инстанции иск не признали.

Третье лицо Ахметова А.Р. в суд первой инстанции не явилась, её представители Белкина Ж.А. и Устименко В.А. в суде первой инстанции просили в удовлетворении иска отказать.

Представитель ответчика ООО "ТатСтройКазань" в суд первой инстанции иск не явился.

Суд первой инстанции иск удовлетворил, приняв решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Антонов П.П. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске. Апеллянт отмечает, что приобрёл спорное имущество по возмездной сделке, на момент заключения оспариваемого договора право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за продавцом, сведений об арестах и обременениях в Едином государственном реестре недвижимости не имелось.

В связи с изложенным податель жалобы полагает, что он является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости и указанный объект не может быть истребован из его владения. В жалобе указано, что представитель истца Шамсутдинов Р.Ф. препятствовал Антонову П.П. в осмотре спорного помещения. По мнению апеллянта, ТСЖ "Зеленый дом" не осуществляет фактического управления названным многоквартирным домом.

В жалобе выражается мнение о незаконности определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2013 г. по делу N А65-23970/2013, которым было утверждено заключённое между ТСЖ "Зеленый дом" и

ООО "ТатСтройКазань" мировое соглашение. Также податель жалобы полагает, что в спорном помещении отсутствуют общедомовые коммуникации, в связи с чем оно не может быть отнесено к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. Апеллянт выражает в связи с этим мнение о незаконности отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы. Податель жалобы полагает, что суд первой инстанции при рассмотрении дела нарушал принцип равенства сторон.

В апелляционной жалобе представитель Ахметовой А.Р. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске. В жалобе выражается мнение о том, что Антонов П.П. является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости. Податель жалобы полагает, что истец не представил доказательств наличия у него вещных прав на указанный объект. Также в жалобе указано, что суд первой инстанции не учёл факта заключения между Антоновым П.П. и Ахметовой А.Р. договора залога спорного помещения.

Представитель ответчика ООО "ТатСтройКазань" в суд апелляционной инстанции не явился, извещён надлежащим образом. С учётом отсутствия сведений о наличии уважительных причин для его неявки судебная коллегия определиларассмотреть дело в его отсутствие.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает оспариваемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Согласно положениям пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 г.) было установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По делу установлено, что ТСЖ "Зеленый дом" создано по инициативе собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу "адрес", для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом (пункты 1.1, 1.4 устава Товарищества в редакции, утверждённой общим собранием собственников 26 июня 2014 г.). Пунктами 2.7, 3.5 названного устава установлено, что к предмету и целям деятельности ТСЖ "Зеленый дом" относятся в том числе защита прав и интересов членов Товарищества; Товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

Из справки МКУ "Управление архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани" от 25 марта 2013 г. следует, что адресные номера " "адрес" (бывшая "адрес")" и " "адрес"" соответствуют одному объекту недвижимости.

8 июля 2013 г. между Устиновым А.Э. (продавцом) и ответчиком

ООО "ТатСтройКазань" (покупателем) был заключён договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 91 кв.м, этаж Подвал N1, находящегося по адресу "адрес", пом.... Цена отчуждаемого имущества составила 900000 руб.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2013 г. по делу N А65-23970/2013 был принят заявленный ТСЖ "Зеленый дом" отказ от иска к ОАО "Диона" о признании недействительной сделки по продаже помещений N.., расположенных по адресу "адрес"; утверждено заключённое между

ООО "ТатСтройКазань" и ТСЖ "Зеленый дом" мировое соглашение, в соответствии с условиями которого ООО "ТатСтройКазань", получив от Устинова А.Э. денежные средства в полном объёме, уплаченные по договору купли-продажи помещений NN.., общей площадью 91 кв.м, этаж Подвал N 1, кадастровый номер... :188, расположенные по адресу "адрес", отказывается от права собственности на помещения NN.., общей площадью 91 кв.м, этаж Подвал N1, кадастровый номер... :188, расположенные по адресу "адрес" и передаёт их в общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома "адрес".

29 августа 2018 г. между ООО "ТатСтройКазань" (продавцом) и ответчиком Антоновым П.П. (покупателем) был заключён договор купли-продажи названного нежилого помещения (подвала N 1 общей площадью

91 кв.м) с кадастровым номером... :188. Согласно пункту 3 договора цена имущества составила 300000 руб.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, которые не давали своего согласия на его отчуждение, в связи с чем ООО "ТатСтройКазань" права на распоряжение спорным имуществом не приобрело.

Судебная коллегия соглашается с правильным по существу выводом суда первой инстанции о необходимости признания за собственниками помещений многоквартирного дома права общей долевой собственности на спорное помещение.

В соответствии с положениями части 6 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям.

В данном случае требования истца состояли в возврате спорного имущества его законным собственникам и были основаны на доводе о выбытии имущества из владения собственников помимо их воли.

Пунктом 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.

Согласно положениям пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Согласно положениям пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с подпунктами "а", "д", "ж" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприёмные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Из материалов дела, а также представленных сторонами акта осмотра спорного помещения и выполненного ООО "Независимая Экспертная Компания" заключения N 30-С/05.2019 следует, что в спорном подвале расположены вводы инженерных коммуникаций для подачи коммунальных ресурсов и энергии, лежаки с запорной арматурой, инженерные коммуникации холодного водоснабжения и отопления, разливы отопления, водоотведения и холодного водоснабжения, стояки отопления. При этом, что спорный подвал является самостоятельным объектом недвижимости, поставлен на кадастровый учёт как единый объект (нежилое помещение площадью 91 кв.м) и на отдельные объекты не разделён; указание на отдельные помещения в спорном подвале относится лишь к его адресу.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что спорный подвал относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку вышеуказанными доказательствами достоверно установлен факт наличия в спорном подвале инженерных коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в доме, то судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения заявленного представителем Ахметовой А.Р. ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы для разрешения вопроса о наличии или отсутствии в спорных помещениях общедомовых инженерных коммуникаций.

Частями 3, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путём его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Доказательств того, что на отчуждение спорного подвала было получено предусмотренное приведённой нормой закона согласие собственников, суду представлено не было, в связи с чем вывод суда первой инстанции, сводящийся к истребованию спорного имущества из незаконного владения ответчика, является по существу верным.

Также судебная коллегия отмечает следующее обстоятельство.

Как было указано выше, право собственности на спорный подвал было зарегистрировано за ООО "ТатСтройКазань" на основании договора купли-продажи, заключённого с Устиновым А.Э.

В свою очередь основанием для регистрации права собственности Устинова А.Э. на спорное помещение послужило свидетельство о праве на наследство по закону от 7 мая 2013 г. после смерти Устинова Э.Ф.

Указанное недвижимое имущество было включено в наследственную массу после смерти Устинова Э.Ф. на основании решения Вахитовского районного суда г. Казани от 16 января 2013 г. по делу N 2-2518/2013.

Вместе с тем, как следует из исследованных судом апелляционной инстанции материалов указанного гражданского дела, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 июня 2014 г. названное решение Вахитовского районного суда г. Казани было отменено, заявление Устинова А.Э. об установлении юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом за умершим оставлено без рассмотрения.

Доказательств того, что в последующем право собственности на спорное имущество было в установленном законом порядке признано за Устиновым А.Э. или ООО "ТатСтройКазань", суду представлено не было.

Изложенные обстоятельства также подтверждают факт выбытия спорного подвала из владения собственников помещений многоквартирного дома помимо их воли.

Поскольку спорный подвал, в силу прямого указания закона относящийся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, выбыл из владения долевых собственников помимо их воли, то довод жалоб о том, что Антонов П.П. является добросовестным приобретателем спорного объекта недвижимости, основанием для отказа в иске служить не может. Более того, судебная коллегия не может согласиться с указанным мнением апеллянтов, поскольку Антонов П.П. не отрицал того факта, что до заключения оспариваемого договора приобретаемое помещение в полном объёме не осмотрел. В апелляционной жалобе Антонов П.П. указывает, что до заключения договора не получил технический план здания и не проверил достоверность указания места расположения приобретаемого помещения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик пояснил, что видел инженерные коммуникации в осмотренной части подвала.

При таких обстоятельствах Антонов П.П, не осмотревший приобретаемый объект перед заключением договора купли-продажи и не удостоверившийся в праве продавца на отчуждение недвижимого имущества (с учётом наличия в подвале общедомовых инженерных коммуникаций), не может быть признан его добросовестным приобретателем. Судебная коллегия отмечает также, что спорный подвал был приобретён Антоновым П.П. по цене, в три раза ниже цены его приобретения ООО "ТатСтройКазань".

Довод жалобы ответчика о том, что представитель ТСЖ "Зеленый дом" препятствовал ему в осмотре спорного помещения, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

С учётом приведённых положений закона и устава Товарищества заявленный в жалобе довод о том, что ТСЖ "Зеленый дом" не осуществляет фактического управления вышеуказанным многоквартирным домом, во всяком случае не может служить основанием для отказа в иске.

Доводы апелляционной жалобы Антонова П.П. о незаконности вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 декабря 2013 г. по делу N А65-23970/2013 не могут быть предметом оценки при рассмотрении апелляционной жалобы на иной судебный акт, постановленный судом общей юрисдикции.

Довод апелляционной жалобы Антонова П.П. о том, что суд первой инстанции при рассмотрении дела нарушал принцип равенства сторон, материалами дела не подтверждён.

Довод жалобы представителя третьего лица о том, что истец не представил доказательств наличия у него вещных прав на спорный объект, основанием для отказа в иске служить не может. В рамках настоящего дела требования истца заключались в признании права собственности на спорное имущество не за Товариществом, а за собственниками помещений многоквартирного дома. Поскольку материалами дела достоверно установлен факт наличия в спорном подвале инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме, то спорный подвал принадлежит собственникам помещений в указанном доме в силу императивных норм Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учётом приведённых положений Гражданского кодекса Российской Федерации ссылка апеллянта на заключение между Антоновым П.П. и Ахметовой А.Р. договора залога спорного помещения основанием для отказа в иске служить не может.

Иных доводов к отмене оспариваемого решения апелляционные жалобы не содержат.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Решение суда является законным и обоснованным; оснований для его отмены по доводам апелляционного представления судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 199, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вахитовского районного суда г. Казани от 19 февраля 2019 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционные жалобы Антонова П.П. и представителя Ахметовой А.Р. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи