Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 06 июня 2019 г. по делу N 33-9330/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р,

судей Моисеевой Н.Н. и Шакировой З.И,

при секретаре судебного заседания Каримовой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиШакировой З.И. гражданское дело по апелляционной жалобе публичного акционерного общества "Сбербанк России" на решение Нурлатского районного суда Республики Татарстан от 11 января 2019 г, которым с учетом определения суда от 15 апреля 2019 г. об исправлении описки, постановлено:

исковое заявление Аюпова Р.М. к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения.., заключенный "дата" между Аюповым Р.М. и публичным акционерным обществом "Сбербанк России" в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес".

Решение является основанием для прекращения права собственности Аюпова Р.М. на указанное нежилое помещение и аннулирования соответствующей регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости, а также для восстановления права публичного акционерного общества "Сбербанк России" на нежилое помещение и внесения регистрационной записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с публичного акционерного общества "Сбербанк России" в пользу Аюпова Р.М. расходы по оплате юридических услуг в сумме 10 000 руб, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя публичного акционерного общества "Сбербанк России" Вишнякова А.С, поддержавшего жалобу, Аюпова Р.М, представителей ФГУП "Почта России" - ГУП "Управление почтовой связи "Татарстан почтасы" Муртазина Д.А, Ногуманова Р.Р, возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Аюпов Р.М. обратился в суд с иском к ПАО "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование исковых требований указано, что "дата" между сторонами заключен договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 69,2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" При подготовке условий сделки ответчик показал истцу помещение общей площадью 69,2 кв.м, состоящее из комнаты площадью 54,2 кв.м, санитарного узла - 2,1 кв.м, санитарного узла - 1,3 кв.м, коридора -11,6 кв.м. Однако после заключения договора купли-продажи и регистрации сделки истцу стало известно, что коридор и оба санитарных узла на праве собственности принадлежат ФГУП "Почта России", а общая площадь помещения составляет не 69,2 кв.м, а 54,2 кв.м, что его не устраивает, поскольку оно меньшей площадью, чем то, что он рассчитывал приобрести. Не имея возможности использовать это помещение по своему усмотрению, он несет бремя его содержания и убытки. Полагая, что сделка заключена под влиянием заблуждения, просил признать ее недействительной, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 5 июля 2018 г. за.., прекратить за ним право собственности на указанное нежилое помещение, а также взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. и государственной пошлины в размере 400 руб.

В судебном заседании истец поддержал иск.

Представители третьего лица - ФГУП "Почта России" в лице филиала УФПС "Татарстан почтасы" не возражали против удовлетворения иска.

ПАО "Сбербанк России" явку представителя в судебное заседание не обеспечило, направило возражения относительно исковых требований, в которых иск не признало.

Третье лицо - межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Третье лицо - Нурлатский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан явку представителя не обеспечил.

Третье лицо Хамзин Р.Р. в судебное заседание не явился.

Судом вынесено решение в вышеприведенной формулировке.

В апелляционной жалобе ПАО "Сбербанк России" ставится вопрос об отмене решения суда. Указано, что судом не дана надлежащая оценка тому обстоятельству, что истец заключил сделку после осмотра приобретаемого помещения, доказательства заблуждения относительно предмета сделки не представил.

Судебная коллегия полагает, что доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

В соответствии с пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу положений п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Судом установлено, что на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от 19 января 1996 г. Хамзин Р.Р. являлся собственником трехкомнатной квартиры общей площадью 70,7 кв.м, расположенной по адресу: "адрес".

Постановлением руководителя Исполнительного комитета Нурлатского муниципального района Республики Татарстан от 2 апреля 2007 г. N 208 утвержден акт Государственной приемочной комиссии от 2 апреля 2007 г. о приемке в эксплуатацию по завершению перепланировки квартиры "адрес"; квартира переведена в нежилое помещение общей площадью 69,2 кв.м с утверждением почтового адреса: "адрес".

Согласно выписке из технического паспорта здания (строения), выданного межрайонным филиалом... РГУП БТИ МСАЖКХ Республики Татарстан от 1 июня 2007 г, указанное нежилое помещение общей площадью 69,2 кв.м включало в себя операционные залы площадью 23,9 кв.м и 1,7 кв.м, кассы - 14,8 кв.м и 4,3 кв.м, коридор - 14,3 кв.м, прихожую - 3,3 кв.м, два санузла - 1,2 кв.м и 2,1 кв.м, кладовую - 3,6 кв.м.

Помещению присвоен кадастровый номер...

По договору купли-продажи от "дата" Хамзин Р.Р. продал принадлежащее ему помещение ПАО "Сбербанк России" за 1 200 000 руб.

На основании договора купли-продажи от "дата"... это же помещение за 1 910 000 руб. приобрел у ПАО "Сбербанк России" Аюпов Р.М.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 5 июля 2018 г.

На основании договора о закреплении имущества в хозяйственное ведение за государственным предприятием от "дата"... и дополнительного соглашения от "дата"... за ГУП "Управление почтовой связи "Татарстан почтасы" зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание - городское отделение N 2 общей площадью 77,9 кв.м с кадастровым (или условным) номером.., литера А, объект "адрес" по адресу: "адрес".

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 9 ноября 2009 г. N 1768-Р указанное здание передано в хозяйственное ведение ФГУП "Почта России", право которого зарегистрировано 30 октября 2010 г.

30 декабря 2009 г. на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. на это же здание зарегистрировано право собственности за Российской Федерацией.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 19 марта 2003 г. указанное помещение общей площадью 77,9 кв.м состоит из коридора площадью 24,2 кв.м, комнаты почтальонов - 15,9 кв.м, кладовой - 7 кв.м, почтового зала - 27,6 кв.м, туалета - 1,2 кв.м, санузла - 2 кв.м (л.д. 62-71).

Принимая решение об удовлетворении иска, суд исходил из наличия доказательств того, что ответчик ввел Аюпова Р.М. в заблуждение относительно предмета договора купли-продажи, поскольку нежилое помещение с кадастровым номером... и здание-городское отделение N 2 с кадастровым номером... фактически имеют общие помещения площадью 15 кв.м, в которые входят 2 санузла и коридор.

Судебная коллегия не может согласиться с такой квалификацией спорного правоотношения.

Согласно п. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подп. 2 п. 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, ст. 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных положений, а также нормы ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность. При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, и это не оспаривается участвующими в деле лицами, спорное нежилое помещение осмотрено Аюповым Р.М. непосредственно и ему передана вся необходимая в таких случаях техническая документация на приобретаемый объект недвижимости, в том числе экспликация к поэтажному плану объекта.

Согласно актам осмотра к договору купли-продажи и приема-передачи от "дата" продавец передал покупателю нежилое помещение общей площадью 69,2 кв.м, которое включает в себя, в том числе два санузла площадью 2,4 кв.м и 1,3 кв.м (л.д.16,17).

Из экспликации к поэтажному плану строения, составленного по состоянию на 1 июня 2007 г, видно, что помещение отделения почтовой связи состоит из коридора площадью 6,4 кв.м, комнаты почтальона - 15,9 кв.м, кладовой - 7 кв.м, почтового зала - 27,6 кв.м, всего 56,9 кв.м; помещение "адрес" состоит из коридора площадью 14,3 кв.м, операционного зала - 23,9 кв.м, кассы - 14,8 кв.м, прихожей - 3,3 кв.м, кассы - 4,3 кв.м, операционного зала - 1,7 кв.м, двух санузлов - 1,2 кв.м и 2,1 кв.м, кладовой - 3,6 кв.м, всего 69,2 кв.м (л.д.48,49).

Как отмечено выше, спорное помещение до 2007 г. имело статус жилого и при переводе из жилого помещения в нежилое помещение включало в себя и санузлы, при этом его общая площадь на момент заключения между сторонами договора купли-продажи осталась практически неизменной.

Таким образом, фактическое состояние приобретенного истцом помещения соответствует условиям договора и его целевому назначению.

Вывод суда о том, что два нежилых помещения с кадастровыми номерами... и... фактически имеют общие помещения площадью 15 кв.м сделан в отсутствие доказательств того, что такое пользование помещениями осуществляется на основании договора. Сам по себе сложившийся порядок пользования общими помещениями двумя организациями не свидетельствует о том, что такое пользование может быть узаконено. Правоустанавливающих документов о равном праве на эти помещения двух организаций: ПАО "Сбербанк России" и ФГУП "Почта России" в лице филиала УФПС "Татарстан почтасы" не имеется.

В соответствии с представленными правоустанавливающими документами спорное помещение было зарегистрировано на праве собственности за ответчиком, который его в составе указанных помещений и продал истцу.

Совершенно очевидно, что в собственности названных организаций имеются различные помещения с самостоятельными кадастровыми номерами. Их смежное расположение, наличие между ними стены (перегородки), которая для удобства пользования сделана сквозной, не влияет на объем прав настоящего собственника помещения, который может поставить вопрос о восстановлении своего нарушенного права путем ограждения принадлежащих ему площадей и прекращения доступа к ним иных лиц.

Данные обстоятельства судом во внимание не приняты, соответствующую правовую оценку не получили. Между тем, они имеют существенное значение для правильного разрешения спора.

Особенности правового регулирования договоров купли-продажи недвижимости предусмотрены ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 которой установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Таким образом, в случаях, предусмотренных ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, нет оснований говорить о совершении сделки под влиянием заблуждения, поскольку из самого смысла этой конструкции следует, что передача помещения ненадлежащего качества рассматривается как нарушение договорных условий. Это означает, что покупатель, заключая договор, имел вполне адекватное представление о тех свойствах, которыми должно обладать помещение (будь то свойства, специально оговоренные сторонами при совершении сделки, или же требования пригодности для целей, для которых товар такого рода обычно используется), имел все основания полагать, что приобретаемое помещение будет этим условиям и требованиям соответствовать, и в этом смысле его воля была правильно сформирована и соответствовала ее изъявлению. Поэтому несоответствие качественных свойств спорного помещения разумным предположениям покупателя, основывающимся на соглашении или обычно предъявляемых требованиях, не может быть следствием его заблуждения и основанием для применения ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сходство со случаями заблуждения является лишь кажущимся и состоит в том, что покупатель так же, как если бы он пребывал в заблуждении, на практике фактически лишается того, чего он действительно желал при совершении сделки. Однако здесь такой результат вызван не заблуждением, а возможным нарушением обязательства со стороны продавца, который может привести к определенным правовым последствиям, в том числе к праву стороны требовать расторжения договора.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. 199, п. 2 ст. 328, ст. 329, пп. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нурлатского районного суда Республики Татарстан от 11 января 2019 г. по данному делу отменить и принять новое решение.

В удовлетворении иск Аюпова Ришата Минханифовича к публичному акционерному обществу "Сбербанк России" о признании недействительным договора купли-продажи от "дата" нежилого помещения общей площадью 69,2 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи