Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 06 июня 2019 г. по делу N 33-9385/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Гилманова Р.Р,

судей Моисеевой Н.Н, Шакировой З.И,

при секретаре судебного заседания Мубаракшиной Г.Р,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Моисеевой Н.Н. гражданское дело по апелляционной жалобе Бернатус В.Н. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 18 марта 2019 года, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Бернатус Владимира Николаевича к ООО "ЖСК "Доступное жилье" о внесении записи в ЕГРН о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, регистрации права собственности на квартиры, о внесении записи о праве собственности отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения истца Бернатус В.Н, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бернатус В.Н. обратился в суд с иском к ООО "ЖСК "Доступное жилье" о внесении записи в ЕГРН о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, регистрации права собственности на квартиры, внесении записи о праве собственности. В обоснование требований указано, что 15 декабря 2014 г. между ООО ЖСК "Доступное жилье" и ООО "Комбинат строительных материалов" были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома N12/07А-114, 12/07Б-100, 12/07Б-116, объектами которых являлись: квартира N114, расположенная по адресу: РТ, "адрес", и квартиры NN100, N116, расположенные по адресу: РТ, "адрес". В последующем, 12 января 2019 г. между истцом и ответчиком заключены договоры купли-продажи указанных квартир, денежные средства по данным договорам уплачены истцом в полном объеме. Перед заключением договора купли-продажи с истцом ответчик представил доказательство расторжения вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома с ООО "Комбинат строительных материалов" - соглашение от 12 января 2019г. о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15 декабря 2014г. NN 12/07Б-100, 12/07Б-116, 12/07А-114.

Обязательства ответчика, предусмотренные договорами купли-продажи, исполнены частично: вышеуказанные объекты недвижимости переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи, однако, ответчик уклоняется от государственной регистрации расторжения договоров с ООО "Комбинат строительных материалов" и перехода права собственности на них.

На основании изложенного, истец просил суд внести в ЕГРН запись о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома N12/07А-114, 12/07Б-100, 12/07Б-116, заключенных 15 декабря 2014 г. между ООО ЖСК "Доступное жилье" и ООО "Комбинат строительных материалов"; зарегистрировать его право собственности и внести запись в ЕГРН о праве собственности на квартиру N114 по договору купли-продажи N76-114 от 12 января 2019 г, расположенную по адресу: РТ, "адрес" N116 по договорам купли-продажи N76А-114 и N76А-116 от 12 января 2019 г, расположенных по адресу: РТ, "адрес"; взыскать с ответчика госпошлину.

Суд в удовлетворении иска отказал, постановив решение в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. Ссылается на доводы, изложенные в исковом заявлении. Считает, что договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенные между ответчиком и ООО "Комбинат строительных материалов", расторгнуты в одностороннем порядке в соответствии со ст.5, 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ввиду нарушения условий по оплате. Ссылается на условия заключенных между истцом и ответчиком договоров купли-продажи, согласно которым предусмотрена обязанность продавца зарегистрировать расторжения вышеуказанных договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, однако ответчик уклоняется от исполнения данной обязанности, чем нарушаются права истца, поскольку он не может зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи. Обращает внимание на то, что данные объекты недвижимости переданы ему ответчиком по акту приема-передачи.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец поддержал доводы апелляционной жалобы, другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Поскольку участие в суде апелляционной инстанции является правом участвующих в деле лиц, с учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В силу статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В соответствии с пунктами 1 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии правовых оснований к отмене обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно нормам статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из материалов дела следует, что 12 января 2019 г. между ООО "ЖСК "Доступное жилье" (продавец) и Бернатус В.Н. (покупатель) заключены договоры купли-продажи квартир, объектом которых являлись: квартира N114, расположенная по адресу: РТ, "адрес", и квартиры NN100, N116, расположенные по адресу: РТ, "адрес".

Согласно пункту 1.3 договоров купли-продажи продавец гарантирует, что квартиры никому не проданы, не подарены и не обещаны в дар, не заложены, в споре и под арестом не состоят, полностью свободны от любых прав третьих лиц.

Из пункта 1.4 договоров купли-продажи следует, что ранее согласно договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома N12/07А-114, 12/07Б-100, 12/07Б-116, заключенным с ООО "Комбинат строительных материалов", права требования на указанные квартиры принадлежали ООО "Комбинат строительных материалов". 12 января 2019г. данные договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома N12/07А-114, 12/07Б-100, 12/07Б-116 расторгнуты на основании соглашения о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома N12/07А-114, 12/07Б-100, 12/07Б-116 от 15 декабря 2014г.

Согласно пунктам 2.5, 2.6 договоров купли-продажи жилые помещения передаются продавцом покупателю по передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью договоров, при оплате. Переход права собственности на жилые помещения от продавца к покупателю подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

Пунктом 3.1.1 договоров купли-продажи предусмотрена обязанность продавца совершить все необходимые действия для перехода права собственности на квартиры, в том числе подать на регистрацию 19 января 2019г. в УФСГРиК заявление о расторжении договоров N12/07А-114, 12/07Б-100, 12/07Б-116, заключенных с ООО "Комбинат строительных материалов".

Согласно пункту 3.1.2 договоров одновременно при выполнении условий пункта 3.1.1 подать 19 января 2019г. настоящие договоры купли-продажи и заявление в УФСГРиК для государственной регистрации права собственности на покупателя.

Пунктом 4.2 договоров купли-продажи предусмотрено, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от регистрации расторжения договоров с ООО "Комбинат строительных материалов", от регистрации права собственности за покупателем, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о внесении записи в ЕГРП о расторжении договора с ООО "Комбинат строительных материалов" и регистрации права собственности за покупателем.

Из материалов дела видно, что оплата цены договоров купли-продажи произведена истцом в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходному кассовому ордеру N4, 5, 6 от 15 января 2019г.

В качестве доказательства исполнения договора купли-продажи 15 января 2019г. между сторонами подписаны акты приема-передачи к данным договорам купли-продажи квартир от 15 января 2019г.

Разрешая заявленные исковые требования, городской суд исходил из того, что соглашение о расторжении договоров участия в долевом строительстве не зарегистрировано в установленном порядке. С учетом изложенного, Бернатус В.Н. не лишен возможности защиты своих прав и законных интересов с использованием иных предусмотренных законом механизмов и способов защиты, отказ в добровольном удовлетворении которых также не исключает его права обратиться в суд за разрешением спора в установленном законом порядке.

Судебная коллегия с изложенными выводами суда первой инстанции не соглашается, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации (п. 3).

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае, сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Согласно абзацу четвертому пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Принимая во внимание обстоятельства данного дела, руководствуясь вышеприведенными нормами права, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. Заключая договоры купли-продажи, стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки, а именно: квартиры перешли в собственность истца за согласованную сторонами сумму, доказательства, подтверждающие, что воля сторон не была направлена на создание указанных правовых последствий, отсутствуют.

Из содержания отзыва ООО "ЖСК "Доступное жилье" на исковое заявление следует, что ответчик подтверждает обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование своих исковых требований, подтверждает факт передачи объектов недвижимости - квартир NN100, 114, 116, расположенных по адресу: РТ, "адрес", истцу Бернатус В.Н. и свои обязательства по государственной регистрации права собственности истца не недвижимое имущество.

Из представленных в суд апелляционной инстанции ответов Управления Росреестра по РТ от 13 мая 2019г. на заявления истца следует, что по вопросу наличия оснований для государственной регистрации перехода права, права собственности на объекты недвижимого имущества - квартиры N110, 114, 116, расположенные по адресу: РТ, "адрес", в ЕГРН актуальная запись о праве продавца на данные квартиры отсутствует. Соответственно, права собственности на квартиры не возникли, что препятствует распоряжению данными объектами. Таким образом, для государственной регистрации права собственности, перехода права необходимо обращение обеих сторон договора купли-продажи - продавца и покупателя, а также заявление и документы для осуществления государственной регистрации права собственности продавца. Учитывая вышеизложенное, за установлением факта владения объектом недвижимости на праве собственности рекомендуется обратиться в суд в порядке искового производства.

С учётом вышеизложенного, судебная коллегия считает исковые требования Бернатус В.Н. по данному делу обоснованными и подлежащими удовлетворению, обжалуемое решение суда - подлежащим отмене.

Из содержания искового заявления видно, что истец обосновывает свои требования на том, что ранее заключенные между ООО ЖСК "Доступное жилье" и ООО "Комбинат строительных материалов" договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома N12/07А-114, 12/07Б-100, 12/07Б-116 расторгнуты в одностороннем порядке в соответствии со ст.ст.5, 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В этой связи судебная коллегия отмечает следующее.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Частью 4 статьи 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частями 3, 4 статьи 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось сторонами спора, 15 декабря 2014г. между ООО "ЖСК "Доступное жилье" и ООО "Комбинат строительных материалов" были заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома NN 12/07Б-100, 12/07Б-116, 12/07А-114, объектами которых являлись: квартира N114, расположенная по адресу: РТ, "адрес", и квартиры NN100, N116, расположенные по адресу: РТ, "адрес".

В июле 2018г. ООО "ЖСК "Доступное жилье" в адрес ООО "Комбинат строительных материалов" направлено уведомление об исполнении условий по оплате договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Данное уведомление получено конкурсным управляющим ООО "Комбинат строительных материалов" 17 июля 2018г.

Из представленного в материалы дела решения Арбитражного суда РТ от 20 июля 2018г. по делу NА65-14890/2018 видно, что ООО "Комбинат строительных материалов" обратилось в суд с иском к ООО "ЖСК "Доступное жилье" о возложении обязанности передать по акту приема-передачи квартиры NN100, 114, 116, расположенные по адресу: РТ, "адрес". В удовлетворении иска отказано.

26 декабря 2018г. ООО "ЖСК "Доступное жилье" в адрес ООО "Комбинат строительных материалов" направлено уведомление о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома NN 12/07Б-100, 12/07Б-116, 12/07А-114, заключенных между сторонами 15 декабря 2014г.

Из представленного в материалы дела соглашения от 12 января 2019г. о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15 декабря 2014г. NN 12/07Б-100, 12/07Б-116, 12/07А-114 видно, что ООО "ЖСК "Доступное жилье" и ООО "Комбинат строительных материалов" пришли к соглашению расторгнуть договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15 декабря 2014г. NN 12/07Б-100, 12/07Б-116, 12/07А-114, заключенные между сторонами 15 декабря 2014г. Причиной расторжения является нарушение условий по оплате, что подтверждается решением Арбитражного суда РТ от 20 июля 2018г. по делу NА65-14890/2018. С момента подписания настоящего соглашения договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома NN 12/07Б-100, 12/07Б-116, 12/07А-114 считаются расторгнутыми, данное соглашение подписано сторонами, содержит печать организаций.

Из поступившего в суд апелляционной инстанции отзыва ООО "Комбинат строительных материалов" на апелляционную жалобу следует, что Общество подтверждает отсутствие оплаты по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома NN 12/07Б-100, 12/07Б-116, 12/07А-114, заключенным между ООО "ЖСК "Доступное жилье" и ООО "Комбинат строительных материалов" 15 декабря 2014г. 12 января 2019г. данные договоры были расторгнуты, ООО "Комбинат строительных материалов" не препятствует регистрации права собственности на квартиры за истцом, поэтому в действиях ООО "Комбинат строительных материалов" не имеется нарушений прав Бернатус В.Н.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, пояснений суду апелляционной инстанции истца Бернатус В.Н. следует, что договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома NN 12/07Б-100, 12/07Б-116, 12/07А-114, заключенные 15 декабря 2014г. между ООО "ЖСК "Доступное жилье" и ООО "Комбинат строительных материалов" в силу ч.4 ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считаются расторгнутыми со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Из материалов дела видно, что 26 декабря 2018г. ООО "ЖСК "Доступное жилье" в адрес ООО "Комбинат строительных материалов" направлено уведомление о расторжении договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома NN 12/07Б-100, 12/07Б-116, 12/07А-114, заключенных между сторонами 15 декабря 2014г. В этой связи и после расторжения указанных договоров с ООО "Комбинат строительных материалов", 12.01.2019 г. ООО "ЖСК "Доступное жилье" были заключены вышеуказанные договора купли-продажи квартир с истцом, оплата по которым произведена в полном объеме, квартиры переданы ответчиком Бернатус В.Н. Однако, как следует из пояснений истца и представленных в дело документов, ответчик ООО "ЖСК "Доступное жилье" уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, так как отсутствует обращение продавца в орган регистрации прав.

При таких обстоятельствах, поскольку договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенные 15 декабря 2014г. между ООО "ЖСК "Доступное жилье" и ООО "Комбинат строительных материалов", являются расторгнутыми, исковые требования Бернатус В.Н. о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру N114, расположенную по адресу: РТ, "адрес", расположенную по адресу: РТ, "адрес", на квартиру N116, расположенную по адресу: РТ, "адрес" подлежат удовлетворению.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного акта с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 199, п. 1 ст. 328, ст. 329, п.1, 4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 18 марта 2019 года по данному делу отменить и принять новое решение.

Иск удовлетворить.

Произвести в установленном порядке государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи N76-114 от 12 января 2019 г. на квартиру N114, расположенную по адресу: РТ, "адрес", по договору купли-продажи N76А-100 от 12 января 2019 г. на квартиру N100, расположенную по адресу: РТ, "адрес", по договору купли-продажи N76А-116 от 12 января 2019 г. на квартиру N116, расположенную по адресу: РТ, "адрес".

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи: