Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 30 мая 2019 г. по делу N 33-4588/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи:

судей:

при секретаре:

Паниной П.Е,

Матвиенко Н.О, Егоровой Е.С,

Калиниченко В.С,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Яцко Екатерины Ивановны к Сальниковой Татьяне Васильевне, Гайдамака Ольге Витальевне, Сальниковой Ангелине Витальевне, Сальникову Виталию Петровичу о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе Яцко Екатерины Ивановны в лице представителя Яцко Татьяны Витальевны

на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 12 февраля 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований Яцко Екатерины Ивановны отказано в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Матвиенко Н.О, выслушав участников процесса, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,

УСТАНОВИЛ:

Яцко Е.И. обратилась в суд с иском к Сальниковой Т.В, Гайдамака О.В, Сальниковой А.В, Сальникову В.П. о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрела у Сальниковой Т.В, Гайдамака О.В, Сальниковой А.В, Сальникова В.П. квартиру N 36, расположенную по адресу: "адрес" общей площадью 59,4 кв.м, жилой площадью 29,7 кв.м, с кадастровым номером 90:25:060102:863.

Стоимость отчуждаемого (приобретаемого) объекта недвижимого имущества была согласована между сторонами в сумме 4 000 000 рублей, которая была передана ею до подписания договора купли-продажи в полном объеме.

Ссылаясь на недобросовестность продавцов, выразившуюся в сокрытии существенных недостатков в отношении приобретаемого объекта недвижимости, а именно: нахождении квартиры в здании общежития, в связи с чем, стоимость квартиры является завышенной на 1 000 000 рублей, наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, неучтенного потребления электроэнергии, а также наличия в газовой трубе свища, неисправности водомера, врезки в водопроводные сети до счетчика, просила суд признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Яцко Е.И. в лице представителя Яцко Т.В. оспаривает законность и обоснованность судебного решения, ставит вопрос о его отмене, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального законодательства, неправильную оценку фактических обстоятельств дела.

В заседании суда апелляционной инстанции Яцко Е.И. и её представители доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме, Сальников В.П. и его представитель относительно доводов апелляционной жалобы возражали, полагая решение законным и не подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие по делу, будучи надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении слушания дела не заявили, о причинах неявки не уведомили.

В соответствии с ч. 3 ст. 123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Разбирательство гражданского дела происходит в судебном заседании с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания (ст. 155 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке; суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных гл. 39 данного кодекса.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Исходя из приведенных норм, коллегия судей признала возможным рассмотреть дело при данной явке лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Учитывая положения ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормам), действующим на момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Особенности купли-продажи объектов недвижимого имущества определены параграфом 7 раздела 4 части 2 ГК РФ.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрела у Сальниковой Т.В, Гайдамака О.В, Сальниковой А.В, Сальникова В.П. квартиру N 36, расположенную по адресу: "адрес", общей площадью 59,4 кв.м, жилой площадью 29,7 кв.м, с кадастровым номером 90:25:060102:863.

Согласно п. 5 договора по соглашению сторон стоимость указанной квартиры составила 4 000 000 рублей. В п. 7 указано, что расчет сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Доводы истца относительно того, что ответчики скрыли нахождение квартиры в общежитии, в связи с чем, её стоимость завышена как минимум на 1 000 000 рублей, судом первой инстанции обоснованно отклонен, поскольку стороны, подписавшие договор, выразили свое волеизъявление на отчуждение (приобретение) спорной квартиры по указанной в нём цене.

Кроме того, в материалах дела имеются выписка из ЕГРН и технический паспорт в отношении спорной квартиры, из которых не прослеживается, что квартира находится в общежитии. Доказательств обратного стороной истца в материалы дела не представлено.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 1 ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В силу ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При этом вопрос, является ли заблуждение существенным или нет должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела, исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

В соответствии с ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Согласно п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По смыслу п. 2 ст. 475 ГК РФ существенными нарушениями требований к качеству товара относятся неустранимые недостатки товара, т.е. недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения.

В п. 13 договора купли-продажи указано, что квартира визуально осмотрена Покупателем до его оформления. Недостатки или дефекты, препятствующие ее использованию по назначению, на момент осмотра выявлены не были. Каких-либо претензий к качеству характеристик квартиры Покупатель не имеет.

В суде первой инстанции, из пояснений лиц, явившихся в заседание, следует, что при заключении договора покупателем осмотр квартиры производился, каких-либо замечаний не имелось.

Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, содержащихся в указанном пункте договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец при заключении договора купли-продажи не предъявлял никаких претензий к качеству квартиры и ее техническому состоянию, которое бы снижало ее потребительские свойства до уровня, не отвечающего параметрам, которые предполагали стороны при заключении договора.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами были согласованы все существенные условия договора, доказательства виновного поведения продавцов суду не представлены.

Истец на стадии заключения договора располагал возможностью проверки сведений о статусе объекта, качестве коммунальных ресурсов.

Доказательств того, что истец не понимал сущность сделки и ее последствия, ему не была сообщена или сообщена искаженная информация о существенных условиях заключаемого договора, либо о предмете договора, в материалах дела не содержится.

Каких-либо препятствий для детального осмотра жилого помещения, изучения его характеристик, документации в отношении квартиры, судом первой инстанции установлено не было, в материалы дела не представлено.

Доводы апеллянта со ссылками на то, что проданная ей квартира является ненадлежащего качества, непригодна для постоянного проживания по ее санитарно-техническому состоянию, исследованы судом и обоснованно отклонены.

Бесспорных доказательств, позволяющих прийти к выводу о существенном нарушении требований к качеству переданной квартиры, в частности, обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, истицей суду не представлено.

Доказательств, подтверждающих непригодность квартиры для проживания, также не представлено.

Недостатки квартиры, которые существовали на момент заключения спорной сделки, могли и должны были быть обнаружены истцом во время ее осмотра до ее покупки при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности. Доказательств наличия со стороны ответчиков препятствий для детального осмотра квартиры, в том числе и с участием специалиста, истцом не представлено. Также истец имел возможность ознакомиться с документами по техническому состоянию квартиры, запросив их у ответчика, до покупки жилого помещения.

Несоответствие характеристик объекта недвижимого имущества ожиданиям истца не является безусловным доказательством предоставления ответчиками недостоверных сведений о приобретенном имуществе.

Кроме того, передача по договору купли-продажи товара ненадлежащего качества не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным в порядке ст. 168 ГК РФ. Последствия передачи такого товара установлены в ст. 475 ГК РФ, покупатель не лишен права обратиться в суд за защитой своих прав в установленном порядке.

Доводы истца о том, что за спорной квартирой числится задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, и при продаже квартиры была предоставлена недостоверная информация, обоснованно не приняты судом во внимание.

Наличие у собственника квартиры задолженности по оплате коммунальных услуг само по себе не свидетельствует о недействительности совершенных им сделок по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Кроме того, из материалов дела следует, что задолженность по оплате коммунальных услуг по спорной квартире числилась за бывшим собственником - Сальниковой Т.В. и основана на договорных отношениях между ней и поставщиком услуг, в котором Яцко Е.И. стороной не является.

В случае неисполнения предыдущим собственником обязанностей по оплате жилищно-коммунальных услуг, у истца в соответствии с действующим гражданским законодательством имеется иной способ защиты нарушенного права.

Таким образом, поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры истца устраивало качество передаваемой квартиры, принимая во внимания, что все указанные в исковом заявлении недостатки квартиры не являются скрытыми, оснований для признания договора недействительным не имеется.

Доводы апеллянта о выявленных в жилом помещении иных недостатках, в частности, о незаконной перепланировке, установке газового оборудования в нарушение соответствующих нормативов, коллегией судей отклоняются, поскольку на данные обстоятельства истец в суде первой инстанции не указал, данный вопрос предметом исследования и оценки судом первой инстанции не являлся. В данном случае, истцом суду апелляционной инстанции заявлено о расторжении договора по иным основаниям.

В целом, доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые бы опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.

В то же время, вывод суда первой инстанции о признании договора купли-продажи не заключенным в связи с тем, что государственная регистрация указанной сделки в установленном порядке не произведена, противоречит действующему законодательству.

Пунктом 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в п. 2 ст. 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Судебная коллегия полагает, что постановленное по делу решение суда отвечает требованиям ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности. Оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым

Определила:

решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 12 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Яцко Екатерины Ивановны в лице представителя Яцко Татьяны Витальевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи