Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 17 апреля 2019 г. по делу N 33-1957/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе: председательствующего судьи Базарова В.Н.

судей коллегии Вольной Е.Ю, Кушнаревой И.К,

при секретаре Эрдынеевой Е.К

рассмотрела в открытом судебном заседании материал по исковому заявлению МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" (далее - Комитет) к Найданову Анатолию Викторовичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, к Харжеевой Ирине Мироновне, Найдановой Людмиле Николаевне, Денисовой Галине Геннадьевне, Трепезникову Сергею Викторовичу, Дондоковой Цымжит Ойдоповне, Найдановой Елене Викторовне, Михееву Алексею Борисовичу, Павлову Олегу Александровичу, Линейцеву Николаю Валерьевичу, Базарову Геннадию Батуевичу, Бадмаеву Станиславу Дондоковичу, Партилхаеву Вячеславу Викторовичу, Банщиковой Анне Юрьевне, Харжееву Виталию Викторовичу о истребовании земельных участков из чужого незаконного владения, по апелляционной жалобе представителя Комитета Павловой Т.В. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 22 февраля 2019 г, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К, выслушав участников процесса, ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Обращаясь в суд с иском, Комитет с учетом уточнений исковых требований, просил: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером.., расположенным в "... ", заключенный между Комитетом и Найдановым А.В. 27 сентября 2017 г, применить последствия недействительной сделки в виде возврата в муниципальную собственность городского округа г. Улан-Удэ земельные участки с кадастровыми номерами:...

истребовать из незаконного владения Денисовой Г.Г. земельные участки с кадастровыми номерами:.., Трепезникова С.В. земельный участок с кадастровым номером.., Дондоковой Ц.О. земельные участки с кадастровыми номерами:..,

Михеева А.Б.

земельный участок с кадастровым номером.., Павлова О.А. земельный участок с кадастровым номером.., Бадмаева С.Д. земельный участок с кадастровым номером.., Линейцева Н.В. земельные участки с кадастровыми номерами:.., Партилхаева В.В. земельные участки с кадастровыми номерами:.., Банщиковой А.Ю. земельный участок с кадастровым номером..,

Базарова Г.Б. земельный участок с кадастровым номером.., Харжеева В.В. земельный участок с кадастровым номером..,

Исковые требования мотивированы тем, что Найданову А.В. в аренду был предоставлен земельный участок площадью 29084 кв.м. с кадастровым номером... для строительства домов отдыха. Найданов А.В. по подложному разрешению на ввод объектов в эксплуатацию зарегистрировал право собственности на объекты капитального строительства, находящихся на указанном земельном участке, после чего обратился в Комитет за предоставлением ему в собственность данного земельного участка по льготным основаниям. 27 сентября 2017 г. между Найдановым А.В. и Комитетом заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в "... ", с кадастровым номером.., площадью 29084 кв.м. с видом разрешенного использования для строительства домов отдыха. Право собственности Найданова А.В. зарегистрировано 27 декабря 2017 г. При комиссионном обследовании земельного участка выявлено отсутствие объектов капитального строительства, отвечающих целевому назначению земельного участка. Кроме того, земельный участок разделен Найдановым А.В. на 35 участков, часть из которых продана им физическим лицам под индивидуальное жилищное строительство. Существующие объекты капитального строительства возведены иными лицами в отсутствие разрешения на строительства, с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, в связи с чем постройки являются самовольными. Тем самым договор купли-продажи от 27 сентября 2017 г.... заключен с нарушением действующего законодательства, поскольку с учетом незаконности регистрации права собственности на объекты недвижимости у него отсутствовало исключительное право на выкуп земельного участка, как собственника объектов недвижимости.

В судебном заседании представители истца по доверенностям (л.д. 129, 177) Павлова Т.В, Дондукова Д.Б, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчика Найданова А.В. по доверенности (л.д. 131) Бурлов Н.А, Ри В.В. исковые требования не признали, полагали, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Считают, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи Комитет не был введен в заблуждение действиями Найданова А.В. Права последнего на объекты недвижимости не оспорены, право собственности зарегистрировано. Постройки самовольными не являются. Просили применить срок исковой давности, составляющего один год.

Ответчики Михеев А.Б, Линейцев Н.В, представитель Линейцева Н.В. по ордеру (л.д. 127, т. 1) Брянская Л.С, представляющая также интересы Базарова Г.Б. на основании доверенности (л.д. 128, т. 1) просили в удовлетворении иска отказать, так как истцом пропущен срок исковой давности, составляющим один год, указали на добросовестность приобретения ими земельных участков, действительность права собственности Найданова А.В. на постройки.

Ответчики Найданов А.В, Найданова Л.Н, Денисова Г.Г, Трепезников СВ, Дондокова Ц.О, Найданова Е.В, Павлов О.А, Харжеева И.М, Базаров Г.Б, Партилхаев В.В, Банщикова А.Ю, Харжеев В.В, Бадмаев С.Д. в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Комитета по строительству г. Улан-Удэ по доверенности (л.д. 178) Сукнёва Т.А. исковые требования Комитета поддержала. Пояснила суду, что разрешение на строительство, разрешение объекта на ввод в эксплуатацию не выдавалось, следовательно, Найданов А.В. не мог претендовать на получение в собственность земельного участка под самовольными объектами. За номером разрешения, по которому было зарегистрировано право, значится совершенно другое разрешение на ввод в эксплуатацию, которое выдано ООО "Завод бетонных блоков".

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия по доверенности (л.д. 130, т. 1) Раднаев Р.Р. полагал, что оснований для удовлетворения требований не имеется, факт незаконной регистрации права не установлен.

Судом первой инстанции постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционных жалобах представитель истца Павлова Т.В, представитель третьего лица Комитета по строительству Сукнёва Т.А. просят отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, в обоснование указывают, что вывод суда об отсутствии нарушения публичных интересов, не основан на законе. В соответствии с п. 11 ст. 1 Земельным кодексом РФ к основным принципам земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. Приобретение Найдановым А.В. прав на земельный участок в отсутствие оснований, предусмотренных Земельным кодексом РФ, нарушает интересы неопределенного круга лиц. Полагают, что решение суда принято при неправильное оценке доказательств, в противоречие с установленными обстоятельствами с нарушением положений закона.

От представителя ответчика Найданова А.В. - Бурлова Н.А. поступили возражения, в которых представитель просил апелляционные жалобы оставить без удовлетворения, указал, что на момент заключения договора-купли продажи земельного участка право собственности Найданова А.В. на объекты капитального строительства были зарегистрированы. Факт незаконности такой регистрации суд не установил, а без оспаривания права собственности на объекты капитального строительства отсутствуют основания для проверки договора купли-продажи земельного участка на недействительность в рамках заявленных истцом требований. Доводы истца и третьего лица о нарушениях, допущенных при регистрации права на объекты капитального строительства не имею правового значения для рассматриваемого дела, так как в судебном порядке зарегистрированное право собственности Найданова А.В. не оспаривалось. Сами по себе нарушения госрегистратором процедуры регистрации права Найданова А.В. не могут служить основанием для признания права отсутствующим или лишения такого права.

В заседании судебной коллегии представитель истца Павлова Т.В, представитель третьего лица Комитета по строительству Администрации г. Улан-Удэ Сукнёва Т.А. доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Представители ответчика Найданова А.В. по доверенности (л.д. 131, т. 1) Ри В.Ч. и Бурлов Н.А, ответчики Михеев А.Б, Бадмаев А.Б, представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия по доверенности Раднаев Р.Р. полагали вынесенное решение законным и обоснованным.

Ответчики Найданов А.В, Павлов О.А, Линейцев Н.В, Базаров Г.Б, Бадмаев С.Д, Банщикова А.Ю, Харжеев В.В, Харжеева И.М, Найданова Л.Н, Денисова Г.Г, Трапезников С.В, Дондокова Ц.О, Найданова Е.В, Партилхаев В.В. представитель ответчика Базарова Г.Б. - Брянская Л.С, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав явившихся лиц, изучив материалы гражданского дела, проверив решение суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании решения Комитета от 25 мая 2012 г.... между Комитетом и ООО "Росинстрой" был заключен договор аренды земельного участка от 25 мая 2012 г.... на срок три года, по условиями которого арендодатель передал арендатору из земель населенного пункта земельный участок площадью 29084 кв.м с кадастровым номером.., расположенный по адресу "... ", с видом разрешенного использования - для строительства домов отдыха (л.д. 179 -183, т. 1).

28 декабря 2012 г. ООО "Росинстрой" Комитетом по строительству г. Улан-Удэ выдано разрешение на строительство 3-х зданий единой компановки дома отдыха N.., действующее до 25 июня 2013 г. (л.д. 197, т. 1)

Договором о передаче прав и обязанностей от 18 ноября 2013 г. ООО "Росинстрой" передало свои права и обязанности по договору аренды Мантатову М.В. (л.д. 194, т. 1), который впоследствии передал права и обязанности Найданову А.В. по договору о передаче прав и обязанностей от 25 декабря 2016 г. N 189 (л.д. 195, т. 1)

10 февраля 2017 г. Управлением Росреестра по Республике Бурятия на земельном участке с кадастровым номером... за Найдановым А.В. зарегистрировано право собственности на 4 объекта недвижимости общей площадью 158,5 кв. м: нежилое здание площадью 30 кв.м с кадастровым номером.., нежилое здание площадью 30 кв.м с кадастровым номером.., нежилое здание площадью 30 кв.м с кадастровым номером.., жилой дом площадью 68,5 кв.м с кадастровым номером...

Основанием для регистрации объектов капитального строительства Едином государственном реестре недвижимости послужило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию... от 29 декабря 2016 г, договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26 декабря 2016 г, о чем сведения содержатся в выписках из ЕГРН (л.д. 215 - 222).

27 сентября 2017 г. на основании заявления Найданова А.В. о предоставлении ему, как собственнику объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером.., в собственность данного земельного участка, между сторонами расторгнут договор аренды земельного участка от 25 мая 2012 г. N 189 и заключен договор N... купли-продажи земельного участка с кадастровым номером...

По условиям договора купли-продажи Найданов А.В. приобрел в личную собственность земельный участок с кадастровым номером... площадью 29084 кв.м. из земель населенного пункта для размещения здания, принадлежащего Найданову А.В. на праве собственности, с целевым назначением земельного участка: для строительства домов отдыха (л.д. 16, т. 1).

В последующем участок с кадастровым номером... был разделен Найдановым А.В. на 35 земельных участков с кадастровыми номерами с... по... и права на часть из них на основании договоров купли-продажи переданы Найдановым А.В. ответчикам Денисовой Г.Г, Трепезникову СВ, Дондоковой Ц.О, Михееву А.Б, Павлову О.А, Линейцеву Н.В, Базарову Г.Б, Бадмаеву С.Д, Партилхаеву В.В, Банщиковой А.Ю, Харжееву В.В.

В договорах купли-продажи с поименованными лицами указан вид разрешенного использования земельных участков - для индивидуального жилищного строительства (л.д. 198-206, т. 1).

Актом комиссионного обследования земельного участка от 25 августа 2018 г. установлено, что фактически объекты капитального строительства - дома отдыха, на месте отсутствуют, а имеющиеся объекты незавершенного строительства, не соответствуют по расположению и содержанию проектной документации. На момент выдачи разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (разрешений, представленных Найдановым А.В.) объекты капитального строительства, предусмотренные проектной документацией, отсутствовали, что установлено по космоснимкам. На месте должного расположения объектов капитального строительства располагается лес (л.д. 157-158, т. 1).

Согласно акту совершения исполнительных действий от 18 января 2019 г. на земельных участках, образованных из земельного участка с кадастровым номером.., имеются металлические ограждения с фундаментом (л.д. 159-160, то. 1).

Из Акта служебного расследования, проведенного Комитетом по строительству по приказу от 29 мая 2018 г. N 56 следует, что разрешение на ввод объекта - дома отдыха, в эксплуатацию N... от 29 декабря 2016 г. им не выдавалось. Разрешение за N... выдано 22 сентября 2016 года ООО "Завод бетонных блоков" на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "12-этажной блока-секции N 5А с подземной автостоянкой в "... "" (л.д. 208-214, т. 1).

По результатам проведенной работы комиссией принято решение о направлении материалов по фактам фальсификации документов для рассмотрения и принятия мер реагирования в адрес руководства Администрации г.Улан-Удэ и руководителя Управления Росреестра по Республики Бурятия.

По факту государственной регистрации права собственности на несуществующие объекты недвижимости по подложному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, в отношении государственного регистратора ФИО33 возбуждено уголовное дело.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Комитету, суд первой инстанции сослался на апелляционной определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 9 января 2019 г, которым было оставлено без изменения решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 25 сентября 2018 г. об отказе Комитету в удовлетворении исковых требований к Найданову А.В, Харжеевой И.М, Найдановой Л.Н, Денисовой Г.Г, Трапезникову С.В, Дондоковой Ц.О, Найдановой Е.В, Михееву А.Б, Павлову О.А, Линейцеву Н.В, Базарову Г.Б, Бадмаеву С.Д, Партилхаеву В.В, Банщиковой А.Ю, Харжееву В.В, о признании зарегистрированного права отсутствующим, применении последствий недействительности сделки по притворности, и указал, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка между Комитетом и Найдановым А.В. право собственности последнего на объекты капитального строительства было зарегистрировано в установленном законом порядке. Без оспаривания права собственности на объекты капитального строительства у суда отсутствуют основания для проверки действительности договора купли-продажи земельного участка в рамках заявленных истцом требований.

Между тем, с такими суждениями суда первой инстанции согласиться нельзя.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Между тем, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции сослался не на обстоятельства, установленные решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ или определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 9 января 2019 г, а на суждения высказанные судом апелляционной инстанции по ранее рассмотренному делу, что не соответствует положениям ч. 2 ст. 61 ГПК РФ. Суждения, высказанные судом, не могут иметь преюдициального значения для рассмотрения другого дела между теми же лицами.

В качестве основания для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным Комитет ссылается на то, что Найданов А.В, не имея исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, путем фальсификации документов, в частности предоставления подложного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и незаконной регистрации прав собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства, создал условия для приобретения земельного участка с кадастровым номером... площадью 29084 кв.м. по основаниям, предусмотренным ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). То есть, воля Комитета на предоставление земельного участка в собственность Найданову А.В. сформировалась на основании недействительных документов, подтверждающих у него право собственности на здания, находящиеся на указанном земельном участке, хотя фактически этих зданий не было построено.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 той же статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 ГК РФ" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В результате совершения оспариваемой сделки земельный участок, находящийся в распоряжении муниципального образования передан в собственность физическому лицу, Найданову А.В, однако спорное имущество относится к категории, для которой законодательством установлена специальная процедура передачи прав, предполагающая обязательное соблюдение требований земельного законодательства.

Соблюдение данной процедуры, в том числе предоставление документов, полученных в установленном законом порядке, в уполномоченный по распоряжению землями поселения орган, является юридически значимым обстоятельством для установления, имел ли Найданов А.В. исключительное право на выкуп земельного участка с кадастровым номером...

В соответствии с п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса.

Согласно п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Из ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 года N 97, действующей на день заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером... ) следует, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных положений ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. То есть, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Таким образом, Найданов А.В, приобретая спорный земельный участок, реализует права, предоставленные ему ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, для целей эксплуатации объектов, существующих на нем. При приобретении земельного участка в собственность Найдановым А.В. одновременно прекращается действие договора аренды земельного участка, заключенного в целях строительства новых объектов недвижимости. Дальнейшее использование земельного участка, в том числе и для нового строительства на нем, может осуществляться собственником в соответствии с действующим законодательством.

Доказательства, свидетельствующие о том, что объект, строительство которого предусмотрено договором аренды от 25 мая 2012 года, создан, в материалах настоящего дела отсутствуют. Из судебных актов по делу решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ или определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 9 января 2019 г, также не следует, что Найданов А.В. осуществил строительство указанного в договоре аренды объекта.

Возведение на участке иных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности ответчика на них не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного участка в порядке ст. 39.20 ЗК РФ. При таких условиях договор купли-продажи земельного участка должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки.

Кроме того, в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе Комитет ссылается на то, что земельный участок имеет прежнее целевое назначение и вид разрешенного использования и не предназначен для застройки индивидуальными жилыми домами. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером.., а также земельных участков, образованных в результате раздела данного земельного участка, не изменялся.

Суд первой инстанции не учел в качестве юридически значимого обстоятельства и не установилцелевое назначение земельного участка и вид его разрешенного использования.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судом первой инстанции не учтено, что строительство объектов недвижимости на арендованном земельном участке, не предназначенном для этих целей и не соответствующем целевому назначению или виду разрешенного использования, представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Создание постройки на арендованном земельном участке, находящимся в государственной (муниципальной) собственности не предназначенном для этих целей, является одним из критериев отнесения строения арендатора к самовольной постройке. При этом, зарегистрированное право собственности на постройку не является препятствием в оценке объекта, как самовольной постройки.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Категории земель по их целевому назначению установлены ч. 1 ст. 7 ЗК РФ.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Зонирование территорий для строительства регламентируется ч. 7 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), в котором содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 1, ч. 2 ст. 37 ГрК РФ). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу указанных норм постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена арендатором с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. 35-40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ), правилам землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющим вид разрешенного использования участка в пределах границ территориальной зоны.

Доказательств изменения вида разрешенного использования или целевого назначения земельного участка в установленном законом порядке суду не представлено.

Таким образом, возведение объектов капитального строительства, кроме домов отдыха на земельном участке с кадастровым номером.., не предназначенном для этих целей, является нарушением указанных выше положений Закона, что является основанием для вывода о том, что постройки, если таковые имелись на земельном участке с кадастровым номером... и на земельных участках, образованных в результате раздела участка с кадастровым номером.., являются самовольными в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

Суд не принял во внимание и не проверил доводы истца о том, что дома отдыха, которые должны быть построены на земельном участке с кадастровым номером.., фактически не возведены, соответственно, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано быть не могло.

Вместе с тем, ответчиком Найдановым А.В. не представлено доказательств существования домов отдыха, в то время, как истцом представлены документы, позволяющие прийти к выводу, что здания, для строительства которых был предоставлен земельный участок, не построены.

Таким образом, разрешение на ввод объекта капитального строительства "Дома отдыха по "... "" в эксплуатацию... от 29 декабря 2016 г, которое было представлено Найдановым А.В. для регистрации права собственности на 3 нежилых здания и жилой дом, с учетом результатов служебной ведомственной проверки, является подложным документом, который Комитетом по строительству не выдавался.

Использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и (или) видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, а также неопределенного круга лиц, лишенных возможности приобрести спорный земельный участок, то есть нарушает как публичные интересы, так и интересы неопределенного круга лиц.

Суждения суда, изложенные в решении о том, что поскольку документы, послужившие основанием к регистрации права собственности на объекты недвижимости, не оспорены в установленном законом порядке и недействительными не признаны, отсутствуют правовые основания для проверки договора купли-продажи земельного участка на признак ничтожности, судебная коллегия находит неверными, по основаниям изложенным выше.

Резюмируя изложенное, судебная коллегия установила, что по договору от 25 мая 2012 г..Комитет (арендодатель) предоставил Найданову А.В. (арендатору) в аренду земельный участок площадью 29084 кв.м. с кадастровым номером... для строительства домов отдыха. По договору от 27 сентября 2017 г..Комитет (продавец) передал в собственность Найданову А.В. (покупателю) тот же земельный участок для размещения здания, принадлежащего Найданову А.В. на праве собственности. Целевое назначение земельного участка: для строительства домов отдыха, сохранено. Принимая во внимание действия ответчика по разделению земельного участка на 35 земельных участков площадью менее 1000 кв.м. и их продажи физическим лицам под индивидуальное жилищное строительство, а также регистрации за собой права собственности на жилой дом, целью приобретения Найдановым А.В. спорного земельного участка в аренду, а затем в собственность, является не эксплуатация объекта недвижимости, строительство которого предусмотренного договором аренды от 25 мая 2012 г..и эксплуатация которого установлена договором купли-продажи земельного участка от 27 сентября 2017 г, а строительство индивидуального жилого дома, а также продажа участков под индивидуальное жилищное строительство другим лицам. Между тем, земельным законодательством установлен различный порядок и процедуры для выкупа земельных участков для обслуживания объектов недвижимости лицам, обладающим данными объектами на вещном праве, и для целей жилищного строительства.

Спорные сделки являются недействительными (ничтожными) как не соответствующие требованиям действующего законодательства и нарушающие публичные интересы, поскольку совершены с целью предоставления Найданову А.В. в собственность публичного земельного участка без проведения торгов в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости, а также поставило Найданова А.В. в преимущественное положение перед другими претендентами на приобретение участка.

Возведение на земельном участке объектов незавершенного строительства, назначение которых не установлено, даже при наличии государственной регистрации права собственности ответчика на них, не влечет возникновения у Найданова А.В. права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ. При таких условиях договор купли-продажи земельного участка от 27 сентября 2017 г. должен быть квалифицирован как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки (ст. 167 ГК РФ).

По смыслу ч. 2 ст. 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Земельный участок находился во владении Найданова А.В. на праве аренды до заключения ничтожного договора купли-продажи. По данному договору к Найданову А.В. перешел лишь титул (право собственности) на указанный земельный участок. Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от ответчика к муниципальному образованию в лице Комитета, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Частью 1 ст. 302 ГК РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (п. 39 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ Пленума ВАС РФ N 10/ 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановления Пленума N 10/22)).

По смыслу приведенных норм и их разъяснений, суд, разрешая спор об истребовании имущества из чужого незаконного владения, должен установить обстоятельства, при которых это имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение - по воле или помимо их воли, определить возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, а также выяснить, знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Согласно разъяснениям пунктов 37 и 39 того же Постановления Пленума ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Также при рассмотрении споров, связанных с истребованием недвижимого имущества из незаконного владения, необходимо учитывать правовые позиции Конституционного Суда ОРФ, согласно которым приобретатель недвижимого имущества в контексте ч. 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является добросовестным приобретателем применительно к имуществу, право на которое в установленном законом порядке зарегистрировано за отчуждателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что этот приобретатель знал об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом либо, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых мог узнать об отсутствии у последнего такого права.

Ответчики Михеев А.Б, Бадмаев С.Д, Линейцев Н.В, представитель Линейцева Н.В. и Базарова Г.Б. - Брянская Л.С, присутствовавшие в судебном заседании, не признавая исковые требования, ссылались на добросовестность приобретения земельных участок, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером.., обосновывая тем, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков были ознакомлены с тем, что продавцу отчуждаемые земельные участки принадлежат на праве собственности, которое было зарегистрировано в ЕГРН. Таким образом, на момент регистрации права собственности на земельный участок не знали и не могли знать о наличии (или отсутствии) оснований для признания первоначальной сделки недействительной.

Судебная коллегия находит данные доводы ответчиков не состоятельными. Так при заключении договоров купли-продажи земельных участков между Найдановым А.В. и ответчиками, последние при должной заботливости и осмотрительности должны были ознакомиться с правоустанавливающими документами на земельные участки. До заключения сделок купли-продажи в общедоступных сведениях ЕГРН на земельные участки вид разрешенного их использования указывался, как для строительства домов отдыха, а не для жилищного строительства. То есть, проверяя наличие у Найданова А.В. права собственности на земельные участки, ответчики обязаны были проявить должную заботу и осмотрительность, поставив под сомнение законность заключаемых договоров, но этого не сделали. В деле отсутствуют доказательства, однозначно и бесспорно подтверждающие факт добросовестного приобретения ответчиками - физическими лицами земельных участков.

В соответствии с правовой позицией, содержащейся в п. 38 постановления Пленума N 10/22, приобретатель может быть признан добросовестным при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Между тем, как было установлено судебной коллегией, сделка недействительна по причине её совершения в нарушение требований закона и публичных интересов.

В абзаце 2 п. 52 постановления Пленума N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта о виндикации решен вопрос о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку доказательств владения на праве собственности спорными земельными участками Харжеевой И.М,

Найдановой Е.В,

Найдановой Л.Н. не представлено и исковых требований к данным ответчикам не заявлено, в отношении указанных лиц в удовлетворении требований надлежит отказать.

Несостоятельны доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку в силу ст. 181 ГК РФ по ничтожным сделкам применяется трехгодичный срок, течение которого исчисляется со дня исполнения сделки. Учитывая дату заключения договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером.., срок исковой давности не пропущен.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления неимущественного характера для юридических лиц установлена государственная пошлина в сумме 6000 руб.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании п. 19 п. 1 ст. 333.36 НК РФ с ответчиков Найданова А.В, Денисовой Г.Г, Трепезникова С.В, Дондоковой Ц.О, Михеева А.Б, Павлова О.А, Линейцева Н.В, Базарова Г.Б, Бадмаева С.Д, Партилхаева В.В, Банщиковой А.Ю, Харжеева В.В. в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 6 000 руб. в равных долях с каждого по 500 руб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ Республики Бурятия от 22 февраля 2019 г. отменить в части, вынести по делу новое решение.

Иск МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" к Найданову Анатолию Викторовичу о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, к Денисовой Галине Геннадьевне, Трепезникову Сергею Викторовичу, Дондоковой Цымжит Ойдоповне, Михееву Алексею Борисовичу, Павлову Олегу Александровичу, Линейцеву Николаю Валерьевичу, Базарову Геннадию Батуевичу, Бадмаеву Станиславу Дондоковичу, Партилхаеву Вячеславу Викторовичу, Банщиковой Анне Юрьевне, Харжееву Виталию Викторовичу о истребовании земельных участков из чужого незаконного владения, удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 27 сентября 2017 г. N 17-930, заключенный между МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" и Найдановым Анатолием Викторовичем.

Применить последствия недействительной сделки возвратить в собственность муниципального образования Городского округа "г. Улан-Удэ" в лице МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" земельные участки с кадастровыми номерами:.., расположенных по адресу: "... ".

Право собственности Найданова Анатолия Викторовича на указанные земельные участки аннулировать.

Истребовать в собственность муниципального образования Городского округа "г. Улан-Удэ" в лице МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ" из незаконного владения Денисовой Галины Геннадьевны земельные участки с кадастровыми номерами:... ; Трепезникова Сергея Викторовича земельный участок с кадастровым номером.., Дондоковой Цымжит Ойдоповны земельные участки с кадастровыми номерами:..,

Михеева Алексея Борисовича земельный участок с кадастровым номером.., Павлова Олега Александровича земельный участок с кадастровым номером.., Бадмаева Станислава Дондоковича земельный участок с кадастровым номером.., Линейцева Николая Валерьевича земельные участки с кадастровыми номерами:.., Партилхаева Вячеслава Викторовича земельные участки с кадастровыми номерами:.., Банщиковой Анны Юрьевны земельный участок с кадастровым номером..,

Базарова Геннадия Батуевича земельный участок с кадастровым номером.., Харжеева Виталия Викторовича земельный участок с кадастровым номером.., находящиеся в "... ".

Взыскать с Найданова Анатолия Викторовича, Денисовой Галины Геннадьевны, Трепезникова Сергея Викторовича, Дондоковой Цымжит Ойдоповны, Михеева Алексея Борисовича, Павлова Олега Александровича, Линейцева Николая Валерьевича, Базарова Геннадия Батуевича, Бадмаева Станислава Дондоковича, Партилхаева Вячеслава Викторовича, Банщиковой Анны Юрьевны, Харжеева Виталия Викторовича государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования городского округа "г. Улан-Удэ" в равных долях по 500 руб. с каждого.

В удовлетворении исковых требований

к Харжеевой Ирине Мироновне,

Найдановой Елене Викторовне,

Найдановой Людмилы Николаевны отказать.

Председательствующий судья:

Судьи коллегии: