Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 31 мая 2019 г. по делу N 33-2557/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Холонгуевой О.Р.,

судей коллегии Мирзаевой И.И, Вольной Е.Ю,

при секретаре Ефремовой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Морозовой (Глазковой) Екатерины Сергеевны к Башиновой Оюне Ивановне, Федотовой Галине Аркадьевне о взыскании аванса, убытков по предварительному договору купли-продажи жилого дома

по апелляционной жалобе ответчика Башиновой Оюны Ивановны на решение Тарбагатайского районного суда Республики Бурятия от 3 апреля 2019 года, которым постановлено:

исковые требования Морозовой Екатерины Сергеевны удовлетворить частично.

Взыскать с Башиновой Оюны Ивановны в пользу Морозовой Екатерины Сергеевны сумму аванса в размере 50000 руб, а также проценты за пользование чужими денежными средства в размере 2179,11 руб, а также возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 1765,37 руб.

В удовлетворении остальных требований Морозовой Екатерины Сергеевны к Башиновой Оюне Ивановне и Федотовой Галине Аркадьевне отказать.

Заслушав доклад судьи Холонгуевой О.Р, выслушав представителя истца Ильина А.А, ответчика Башинову О.И, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

обращаясь в суд, Морозова Е.С. просила взыскать солидарно с Башиновой О.И, Федотовой Г.А. сумму аванса - 50 тыс. руб, убытки - 65 тыс. руб, проценты за пользование чужими денежными средствами - 2179 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что 18.04.2018г. Морозова Е.С. заключила с Федотовой Г.А. в лице Башиновой О.И. предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: "... ". Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 18.06.2018г.

В этот же день, 18.04.2018г, истцом передано Башиновой О.И. в качестве аванса 50 000 рублей.

Однако по вине ответчиков в указанный срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Истец полагает, что помимо 50 000 руб. ответчики должны выплатить и убытки в виде осуществленных истцом арендных платежей за наем жилья, уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

В судебное заседание истец Морозова Е.С. не явилась, её представитель Ильин А.А. исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик Башинова О.И. возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что истец несколько раз перед заключением договора осмотрела квартиру, согласилась со всеми существующими в ней техническими условиями. Полагает, что довод истца о том, что причиной отказа от заключения договора явилось то, что земельный участок не оформлен в собственность, несостоятелен, т.к. участок не являлся предметом договора. В части земельного участка в договоре предусмотрено, что ответчик взял на себя обязательство по его оформлению, срок указан не был, то есть на земельный участок, как на отдельный объект, предполагался отдельный договор купли-продажи. Федотовой Г.А. в адрес истца была направлена телеграмма-вызов о явке на совершение сделки, на подписание договора в срок не позднее 18.06.2018г. Но Морозова Е.С. не явилась. Денежные средства в размере 50 тыс. руб. были потрачены на оформление земельного участка в собственность Федотовой Г.А.

Ответчик Федотова Г.А. в суд не явилась, направив возражения на иск, в котором указала, что основной договор купли-продажи не был заключен не по вине ответчиков. Согласно предварительному договору продавец обязался продать квартиру. Ответчиками предварительный договор был выполнен в полном объеме, на квартиру имелись все необходимые документы, она находилась и находится в хорошем состоянии. Истец без уведомления продавца отказалась от покупки квартиры по надуманным основаниям.

Районный суд постановилуказанное решение.

В апелляционной жалобе Башинова О.И. просит решение суда отменить. Автор жалобы указывает, что 50 тыс. руб. имели платежную функцию и обеспечивали заключение основного договора купли-продажи, а потому их можно признать задатком, получение которого ею было предусмотрено доверенностью, оформленной продавцом Федотовой Г.А. В связи с чем, не имеется законных оснований для взыскания данной суммы с неё.

В суде второй инстанции Башинова О.И. доводы жалобы поддержала, пояснив, что денежные средства, внесенные истцом, ушли на оформление земельного участка в собственность Федотовой Г.А. В срок до 18.06.2018г. оформить документы на землю не представилось возможным, но истец с разрешения Федотовой Г.А. пользовалась огородом. Морозова Е.С. была предупреждена о том, что 18.06.2018г. должна состояться сделка по продаже квартиры, но в МФЦ она так и не явилась. Считает, что данная сделка не состоялась по вине последней. Квартира Федотовой Г.А. оставалась выставленной на продажу, о чем давались объявления бегущей строкой. Жилое помещение было продано только в мае 2019г.

Представитель истца Ильин А.А. возражал против отмены решения суда.

Остальные участники в суд не явились, что, по мнению коллегии, не препятствует рассмотрению дела, т.к. стороны судом извещались о дате и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав названных лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Из документов следует, что 18.04.2018г. между покупателем Морозовой Е.С. (ранее до замужества Глазковой Е.С.) и продавцом Федотовой Г.А. в лице Башиновой О.И, действующей на основании доверенности, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

По условиям данного договора продавец обязался продать, а покупатель приобрести квартиру, расположенную по адресу: Россия, Республика Бурятия, "... ", общей площадью 51,30 кв. м.

Стороны договорились, что квартира будет продана за 1 300 000 руб, основной договор купли-продажи будет заключен не позднее 18.06.2018г.

Согласно п.5 предварительного договора, стороны оговорили, что 50 тыс. руб. в качестве аванса выплачиваются 18.04.2018г.; 1250000 руб. - после государственной регистрации основного договора купли-продажи.

18.04.2018г. Башиновой О.И. была написана расписка о получении от Морозовой Е.С. в качестве задатка 50 тыс. руб. за продаваемую квартиру.

Основной договор купли-продажи в срок до 18.06.2018г. сторонами заключен не был, денежные средства в размере 50 000 руб. истцу возвращены не были.

Районный суд посчитал, что письменного договора о задатке не заключалось, а из предварительного договора следует, что 50 тыс. руб, уплаченные покупателем, являются авансом.

Поскольку Башинова О.И. не имела права на получение денежных средств от покупателя, кроме задатка, то 50 тыс. руб. были получены ею безосновательно. В этой связи суд первой инстанции посчитал, что денежные средства должна вернуть Башинова О.И, поэтому удовлетворил требования Морозовой Е.С. к Башиновой О.И. и отказал в иске к Федотовой Г.А.

Между тем с такими выводами районного суда согласиться нельзя.

В настоящем случае необходимо определить, являются ли уплаченные денежные средства авансом или задатком.

Согласно п. 1,4 ст.380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с п.1 ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Оплатой задатка преследуется цель не допустить неисполнение договора. Задаток служит доказательством намерения сторон заключить договор, является средством платежа.

То есть задаток является обеспечением основного договора купли-продажи. И в данном случае, хотя денежные средства в сумме 50 тыс. руб. были названы в предварительном договоре авансом, они служили обеспечением и подтверждением того, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

Расписка, написанная Башиновой О.И, является подтверждением получения задатка, и она может быть расценена как соглашение о задатке.

Поэтому ошибочно мнение районного суда об отнесении к авансу внесенных покупателем 50 тыс. руб.

Из доверенности, на основании которой действовала Башинова О.И, следует, что она была вправе представлять интересы Федотовой Г.А. при оформлении в собственность земельного участка по вышеназванному адресу, при его продаже с расположенной на нем квартирой, без получения денежных средств, с правом получения задатка.

Таким образом, Башинова О.И. была полномочна на получение указанной суммы, что не может быть оценено как неосновательное обогащение за счет средств истца Морозовой Е.С.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что ответчик Башинова О.И. действовала не в своем интересе, а представляла продавца Федотову Г.А. на основании нотариально оформленной доверенности.

Согласно п.1 ст.182 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с п.1 ст.185 Гражданского кодекса Российской Федерации, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

По смыслу приведенных норм правовые последствия, наступающие на основании совершенных доверенным лицом сделок, возникают у представляемого лица. Т.е. права и обязанности, вытекающие из заключенного предварительного договора купли-продажи от 18.04.2018г, возникли у Федотовой Г.А, которая фактически и выступала продавцом недвижимости.

Следовательно, именно ответчик Федотова Г.А. должна была заключить основной договор купли-продажи, что ею в срок до 18.06.2018г. сделано не было.

Согласно п. 1,2 ст.381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Поэтому уплаченные Морозовой Е.С. 50 тыс. руб. должны быть возвращены истцу ответчиком Федотовой Г.А, в интересах которой действовала Башинова О.И, и в интересах которой был подписан предварительный договор купли-продажи.

Довод о том, что сама Морозова Е.С. не захотела заключить основной договор купли-продажи, и по её вине не состоялась сделка, подлежит отклонению.

В п.1 предварительного договора было указано, что продавец обязался продать, а покупатель приобрести квартиру, расположенную по адресу: Россия, Республика Бурятия, "... ".

При этом, определив стоимость квартиры в 1300000 руб, стороны согласовали, что в основном договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана другая, а именно 1550000 руб. Также стороны пришли к соглашению о том, что продавец проведет узаконение прилегающего земельного участка и узаконит перепланировку дома (п.6 договора).

Данное обстоятельство подтверждает, что стороны имели намерение произвести сделку не только по купле-продаже квартиры, но и земельного участка, на котором расположена часть дома, выступавшая предметом продажи, а по документам значившаяся как квартира.

Поскольку земельный участок и расположенный на нем, по сути, дом следуют судьбе друг друга, то их продажа порознь не являлась целесообразной. По этой причине стороны предусмотрели, что земельный участок следует оформить в собственность Федотовой Г.А, а затем осуществить сделку, с учетом чего цена продаваемого имущества поднималась с 1 300000 руб. до 1550000 руб.

В доверенности, выданной Федотовой Г.А. на Башинову О.И, также было предусмотрено, что последняя должна была представлять доверителя при оформлении в собственность или в общую долевую собственность земельного участка, расположенного под принадлежащей ей квартирой, находящейся по адресу: Республика Бурятия, "... "2; продать за цену и на условиях по своему усмотрению указанный земельный участок с расположенной на нем квартирой.

Таким образом, сторонами предполагалось, что должна состояться сделка по купле-продаже, как квартиры (дома), так и земельного участка.

Как видно из документов, Башинова О.И. занималась оформлением названного земельного участка в собственность ответчика Федотовой Г.А, право которой на него было зарегистрировано только 13.09.2018г.

В связи с чем, утверждение ответчиков о том, что Морозова Е.С. должна была прийти на сделку 18.06.2018г, но не пришла, и договор не был оформлен по её вине, признать состоятельным нельзя.

Исходя из изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен до 18.06.2018г. не по вине истца, а из-за неготовности к сделке продавца Федотовой Г.А.

При таких обстоятельствах денежные средства в сумме 50 тыс. руб. истцу должна вернуть Федотова Г.А, как не исполнившая обязанность по заключению основного договора.

За несвоевременный возврат чужих денежных средств с ответчика Федотовой Г.А. следует взыскать на основании ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты в сумме 2179 руб. 11 коп. (за период с 19.06.2018г. по 18.01.2019г.).

Требование о взыскании убытков не подлежит удовлетворению ввиду недоказанности их несения истцом. Из дела видно, что аренда помещения не была связана исключительно с приобретением жилья у Федотовой Г.А, а носила длящийся характер.

Судебная коллегия считает, что решение районного суда, постановленное при неверном определении значимых по делу обстоятельств, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, подлежит отмене. По делу следует принять новое решение об отказе в удовлетворении иска к Башиновой О.И. и о частичном удовлетворении требований, заявленных к Федотовой Г.А, которой должны быть возмещены расходы истца на оплату госпошлины в сумме 1765 руб. 37 коп.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Тарбагатайского районного суда Республики Бурятия от 3 апреля 2019г. отменить.

Принять по делу новое решение. Отказать в удовлетворении требований, заявленных к Башиновой Оюне Ивановне.

Иск Морозовой Екатерины Сергеевны к Федотовой Галине Аркадьевне удовлетворить частично.

Взыскать с Федотовой Галины Аркадьевны в пользу Морозовой Екатерины Сергеевны сумму задатка - 50 тыс. руб, проценты за несвоевременный возврат денежных средств - 2 179 руб. 11 коп, в счет возмещения судебных издержек - 1765 руб. 37 коп.

председательствующий:

судьи коллегии: