Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Северной Осетия - Алания от 21 мая 2019 г. по делу N 33-823/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в составе:

председательствующего Джиоева П.Г,

судей Моргоева Э.Т. и Цалиевой З.Г,

при секретаре Кучиевой М.З,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кцоева Заура Алихановича к Кцоеву Георгию Зелимхановичу об истребовании имущества из чужого незаконного владения и обязании передать ключи от жилого дома и встречному иску Кцоева Георгия Зелимхановича к Кцоеву Зауру Алихановичу о признании недействительными ничтожных сделок и применении последствий их недействительности по апелляционной жалобе Кцоева Г.З. на решение Алагирского районного суда РСО-Алания от 12 февраля 2019 года, которым постановлено:

в иске Кцоева Заура Алихановича об истребовании из незаконного владения Кцоева Георгия Зелимхановича имущество: земельный участок с кадастровым.., площадью 9 000+-66кв.м,... жилой дом, общей полезной площадью 593 кв.м, в том числе жилой 207 кв.м, с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта:... (условный) номер... 1 и обязании Кцоева Георгия Зелимхановича передать ему ключи от жилого дома адрес (местонахождение) объекта:.., кадастровый (условный) номер... /1 -отказать.

Во встречном иске Кцоева Георгия Зелимхановича о признании недействительным как ничтожный договора купли-продажи жилого дома общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м, с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта:... земельного участка площадью 9000кв.м, расположенный по адресу:... кадастровым.., заключенный... года между Кцоевым Георгием Зелимхановичем и Кцоевым Зауром Алихановичем и применении последствия недействительности данного договора купли-продажи, прекращении права собственности Кцоева Заура Алихановича на указанные объекты недвижимости, восстановлении право собственности Кцоева Георгия Зелимхановича на указанные объекты недвижимости, исключении из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним записи о государственной регистрации права N... ; о признании недействительным как ничтожный предварительного договора купли-продажи жилого дома общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м, с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта:... кадастровый (условный) номер... и земельного участка площадью 9000кв.м. расположенного по адресу.., заключенного... года между Кцоевым Георгием Зелимхановичем и Кцоевым Зауром Алихановичем; о признании недействительным как ничтожным договора купли-продажи жилого дома общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м, с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта:..,... (условный) номер... /1 и земельного участка площадью 9000кв.м. расположенного по адресу... 1, кадастровым N... обязательством и преимущественным правом обратного выкупа... года заключенного между Кцоевым Георгием Зелимхановичем и Кцоевым Зауром Алихановичем - отказать.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда РСО-Алания Цалиевой З.Г, выслушав Кцоева Г.З. и его представителя Чистякова С.Н, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения по доводам апелляционной жалобы представителя Кцоева З.А. - Бестаевой З.Д, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания

установила:

Кцоев З.А. обратился в суд с иском к Кцоеву Г.З. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и обязании передать ключи от жилого дома.

В обоснование исковых требований сослался на то,... стороны заключили договор купли - продажи недвижимости с обязательством и преимущественным правом обратного выкупа N1К-К, в соответствии с которым первоначальный продавец Кцоев Г.З. имеет право обратного выкупа в любое время в течение 365 дней жилого дома общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м, с хозпостройками по адресу:... и земельного участка N1 кадастровый номер... площадью 9 000 кв.м, на котором расположен жилой дом. В соответствии с п.3.4. стоимость обратного выкупа через 365 суток со дня подписания договора составляет не более 9 982 000 руб, и не менее 6 238 000 руб, в случае совершения обратного выкупа в марте 2017 г. В этот же день между ним и Кцоевым Г.З. был заключен договор купли - продажи указанных объектов недвижимого имущества с продажной ценой 6 238 750 руб. Одновременно сторонами был составлен и подписан передаточный акт от... Договор прошел государственную регистрацию. В связи с тем, что ответчик не воспользовался правом обратного выкупа недвижимости через определенный договором срок (до 13... ) по цене, превышающей цену первоначальной сделки (9 982 000 руб.), у него никаких обязательств перед последним нет. Многочисленные просьбы добровольно освободить земельный участок и жилой дом были проигнорированы Кцоевым Г.З, продолжающим и по сей день незаконно владеть и пользоваться указанными объектами. Действиями ответчика нарушаются права истца владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Кцоев Г.З. исковые требования Кцоева З.А. не признал и в свою очередь обратился в суд со встречным иском к Кцоеву З.А. о признании недействительным как ничтожного договора купли - продажи жилого дома и земельного участка по адресу: РСО -... между ним и Кцоевым З.А, применении последствий его недействительности, прекращении права собственности Кцоева З.А. на указанные объекты недвижимости, восстановлении его права собственности на указанные объекты недвижимости, исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права N... ; о признании недействительным как ничтожного предварительного договора купли - продажи спорного жилого дома и земельного участка, заключенного... между ним и Кцоевым З.А.; о признании недействительным как ничтожного договора купли - продажи жилого дома и земельного участка с обязательством и преимущественным правом обратного выкупа N1 К-... заключенного между ними.

Встречные исковые требования обосновал тем, что между ним и Кцоевым З.А. были заключены договор купли-продажи недвижимости с обязательством и преимущественным правом обратного выкупа N1К.., договор купли-продажи недвижимости от... и предварительный договор купли-продажи недвижимости от... Объектами недвижимости во всех указанных договорах являются: жилой дом общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м, с хозпостройками и земельный участок (на котором расположен указанный выше жилой дом) площадью 9000 кв.м, по адресу:... Данные договоры являются притворными сделками. Действительная взаимная воля сторон была направлена на заключение договора залога с целью обеспечения исполнения его обязательств... на... в сумме 5 425 000 руб. На притворность сделок купли-продажи указывают следующие обстоятельства: договор купли-продажи... договор купли-продажи недвижимости от... были заключены в один день. Причем первоначально был заключен договор купли-продажи недвижимости N1К-К от.., на что указывает включенное в п.15 договора упоминание о договоре N1К-К от... На следующий день,.., между ним и Кцоевым З.А. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной недвижимости. В договорах купли-продажи N1К-К от... и купли-продажи от... цена объектов недвижимости определена в размере 6 238 750 руб. Указанная цена сложилась исходя из суммы долга, указанного в соглашении о выплате долга от.., и процентов на эту сумму исходя из расчета 5 % в месяц. Данные договоры купли-продажи были заключены в связи с тем, что он не выплачивал долг по соглашению о выплате долга от... в соответствии с графиком, установленным в данном соглашении. Договор купли-продажи N1К-К... содержит ряд условий, которые указывают на характер имеющегося денежного обязательства, в силу которого и были заключены указанные договоры. В пункте 3.2 указано, что на сумму покупки недвижимости 6 238 750 руб. ежемесячно начисляются проценты, исходя из ставки 5 % в месяц.

Порядок исчисления процентов за пользование деньгами указан и в пункте 3.3. Пункт 3.4 указывает на стоимость объектов недвижимости при их выкупе через 365 суток в размере 9 982 000 руб, сумма исчислена исходя из первоначальной цены объектов и процентов в размере 5 % в месяц, то есть цена договора по сравнению с первоначальной ценой, меняется в зависимости от продолжительности договора с учетом процентов в размере 5 %. Договор купли - продажи N1К-... содержит условия о безусловной продаже объектов недвижимости и распределение, вырученных от продажи, денежных средств между сторонами (пункты 4.1 -4.3.), что является доказательством отсутствия намерений между сторонами произвести фактическую куплю - продажу. Указанные обстоятельства свидетельствует об отсутствии у Кцоева Г.З. намерения произвести отчуждение объектов недвижимости и о наличии интереса в сохранении объектов недвижимости в своей собственности. В действительности между сторонами имелся в виду залог недвижимости (ипотека) с целью обеспечения исполнения обязательств по соглашению о выплате долга от... Практически одновременное заключение договоров, указывает на то, что все они взаимосвязаны между собой и из их содержания следует их дополнительный характер по отношению к имеющемуся денежному обязательству по соглашению о выплате долга от.., они носят обеспечительный характер. Таким образом, договор купли-продажи N1К-К от.., договор купли-продажи от... и предварительный договор купли-продажи от... прикрывают залог указанных объектов недвижимости, за счет которого Кцоев З.А. вправе получить удовлетворение в случае невозврата в срок денежных средств по соглашению о выплате долга от... Учитывая, что стороны имели в виду залог, к сделке с объектами недвижимости в должны применяться правила о залоге.

Кцоев З.А. встречные исковые требования Кцоева Г.З. не признал.

Алагирским районным судом РСО-Алания 12 февраля 2019 года принято указанное выше решение, с которым не согласился Кцоев Г.З.

В апелляционной жалобе Кцоев Г.З. с учетом уточнений просит решение Алагирского районного суда РСО-Алания от 12 февраля 2019 года отменить в части отказа в удовлетворении его встречных исковых требований и принять по делу новое решение об удовлетворении его встречных исковых требований в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания находит состоявшееся судебное постановление подлежащим отмене в обжалуемой части по следующим основаниям.

В соответствии со ст.18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Учитывая это конституционное положение, а также положение ч.1 ст.46 Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому право на судебную защиту его прав и свобод, суды обязаны обеспечить надлежащую защиту прав и свобод человека и гражданина путем своевременного и правильного рассмотрения дел.

Согласно ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Рассматривая дело, суд должен установить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести данные обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56, статья 148 ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Между тем, судом вышеприведенные требования закона и разъяснения по их применению выполнены не были.

Как видно из материалов дела, 1... Кцоев З.А. (Кредитор) и Кцоев Г.З. (Должник) подписали соглашение о выплате долга, согласно которому Должник подтверждает, что долг перед Кредитором по состоянию на... составляет 5 425 000 руб.

... стороны заключили договор купли-продажи недвижимости с обязательством и преимущественным правом обратного выкупа N1 К-К, в соответствии с которым Первоначальный продавец по 1-ой части сделки (далее - Кцоев Г.З.) путем заключения договора купли-продажи (1-ой части сделки) передает в собственность Первоначальному покупателю (далее - Кцоев З.А.) следующее недвижимое имущество: жилой дом общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта:... кадастровый (условный) номер... и земельный участок (на котором расположен указанный выше жилой дом) площадью 9 000 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: РСО-Алания,.., кадастровый номер... 1-ая часть сделки) с обязательством их обратного выкупа (или договора купли продажи 2-ой части сделки) через определенный настоящим договором срок по цене, превышающей цену первоначальной сделки.

Согласно п.1.2 указанного договора Кцоев Г.З. является Покупателем домовладения по 2-ой части сделки, Кцоев З.А. является Продавцом домовладения по 2-ой части сделки. В соответствии с п.1.3. договора N1К-К дата исполнения 1-ой части сделки.., дата исполнения 2-ой части сделки -... Срок сделки 365 дней. Первоначальный продавец имеет право обратного выкупа в любое время в течение 365 дней. Согласно п.3.1 указанного договора стоимость покупки недвижимости 6 238 750 руб. В пункте 3.2 указано, что на сумму покупки недвижимости 6 238 750 руб. ежемесячно начисляются проценты, исходя из ставки 5% в месяц. В соответствии с п.3.4. договора стоимость обратного выкупа через 365 суток со дня подписания договора составляет не более 9 982 000 руб, и не менее 6 238 000 руб. в случае совершения обратного выкупа в марте 2017 г.

В этот же день между Кцоевым З.А. и Кцоевым Г.З. был заключен договор купли - продажи недвижимости (1-ая часть сделки), согласно которому Кцоев Г.З. продал Кцоеву З.А. за 6238750 руб. жилой дом общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м с хозпостройками кадастровый номер... 1 и земельный участок площадью 9 000 кв.м кадастровый номер... расположенные по адресу: РСО-... Государственная регистрация прав произведена Управлением Федеральной службы кадастра и картографии по РСО-Алания... за N... соответственно.

... сторонами подписан также передаточный акт, согласно которому Продавец передал в собственность Покупателя указанные объекты недвижимого имущества.

... стороны заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому Кцоев З.А. имеет намерение продать спорное недвижимое имущество Кцоеву Г.З, в связи с чем обязуется до... заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по цене 9 982 000 руб.

Обращаясь в суд со встречным иском, Кцоев Г.З. просил признать заключенные сторонами договоры купли - продажи ничтожными, поскольку они являются притворными, прикрывающими сделку по залогу недвижимости в обеспечение долговых обязательств Кцоева Г.З. перед Кцоевым З.А, и восстановить его право собственности на спорное имущество.

Таким образом, предметом спора является действительность совокупности договоров, а именно договора купли - продажи от.., договора купли-продажи недвижимости с обязательством и преимущественным правом обратного выкупа N1К-К от... и предварительного договора купли - продажи от...

В силу п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам в силу пункта 1 статьи 431.1 ГК РФ применяются положения настоящего Кодекса о недействительности сделок, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 этого же постановления Пленума разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Таким образом, для достижения цели прикрыть истинную сделку могут оформляться как один договор, так и несколько.

Из содержания части 2 статьи 170 ГК РФ и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Следовательно, юридически значимым обстоятельством по данному делу является выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок направлена на достижение одних правовых последствий.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Кцоева Г.З, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что воля сторон при совершении договора купли - продажи от... была направлена у Кцоева Г.З. - на возмездное отчуждение имущества в пользу Кцоева З.А, а у Кцоева З.А. - на возмездное приобретение этого имущества в свою собственность, в связи с чем, не нашел оснований, предусмотренных законом, для признания оспариваемых сделок недействительными по их притворности.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом.

Оценивая действительную волю сторон, следует исходить из совокупности существенных для дела обстоятельств, к которым относится заключение сторонами одновременно с договором купли - продажи спорного недвижимого имущества от... договора купли - продажи с обязательством и преимущественным правом обратного выкупа N1К-К от... предварительного договора купли - продажи от.., что с учетом содержащихся в указанных договорах условий, в том числе условия о цене должно расцениваться как закрепленное право обратного выкупа Кцоевым Г.З. недвижимого имущества после исполнения последним обязательств по соглашению о выплате долга от 1...

Как видно из дела, продажная цена спорных объектов недвижимости в размере 6238750 руб. определена сторонами исходя из суммы денежного обязательства по соглашению о выплате долга в размере 5425000 руб. и процентов, указанных в соглашении (5%), на дату заключения основного договора... (5425000 руб. + 5425000 руб. х 5% х 3 мес.).

Следовательно, установленная сторонами в договоре N1К-К от... стоимость обратного выкупа спорного имущества через 365 дней в размере не более 9 982 000 руб, также связана с соглашением от.., поскольку исчислена из продажной цены (6238 750 руб. + 6238 750 руб. х 5% х 12 мес.).

Таким образом, определение продажной цены по основному договору купли - продажи от... и стоимости обратного выкупа по договору N1К-К... исходя из суммы задолженности по соглашению о выплате долга от 1.... наряду с задекларированным правом обратного выкупа, подтверждают обеспечительный характер правоотношений, оформленных оспариваемыми договорами, по отношению к соглашению о выплате долга от...

Однако данные обстоятельства оставлены судом первой инстанции без исследования и правовой оценки суда не получили.

С учетом обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств судебная коллегия приходит к выводу, что заключая оспариваемые сделки, в действительности стороны имели в виду залог недвижимости с целью обеспечения исполнения обязательств по заключенному между сторонами соглашению от 1.., в силу которого Кцоев З.А. имеет право, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Кцоевым Г.З. своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В пользу выводов о том, что действительная воля участников спорных правоотношений была направлена на заключение договора залога недвижимости, помимо прочего свидетельствует и то, что недвижимое имущество фактически не выбывало из пользования Кцоева Г.З, на что ссылается и сам Кцоев З.А. в исковом заявлении.

Вместе с тем, заключение договора купли - продажи и договорное закрепление права обратного выкупа в случае надлежащего исполнения обеспечиваемого кредитного обязательства не может быть расценено как предусмотренный договором способ обеспечения обязательства, поименованный в законе (п.1 ст.329 ГК РФ), поскольку предоставление кредитору возможности получить возмещение причитающихся ему сумм за счет недвижимого имущества, урегулировано законом как залог недвижимости (ипотека). Установленные законодательно применительно к залогу (ипотеке) правила, в том числе ограничения, служат сохранению баланса интересов участников гражданско - правовых отношений и не подлежат преодолению путем использования схемы обеспечивающего договора купли - продажи с правом обратного выкупа, которая создает дополнительные ограничения и необоснованные преимущества для сторон.

Поскольку установлено, что заключенные сторонами договоры направлены на достижение других правовых последствий и прикрывают иную волю участников, то есть носят притворный характер, названные договоры являются недействительными по признаку ничтожности.

В силу статьи 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем: признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Указанное недвижимое имущество выбыло из собственности Кцоева Г.З. на основании ничтожного договора купли - продажи от... и было зарегистрировано на праве собственности за Кцоевым З.А.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Частью 2 данной статьи установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как указано в пункте 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ, взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

При рассмотрении судом спора в материалы дела не были представлены бесспорные доказательства того, что денежные средства по договору купли-продажи от 13... за выбывшее из собственности Кцоева Г.З. недвижимое имущество в размере 6238750 руб. были оплачены в его пользу Кцоевым З.А.; более того, оплату по договору исключает сам характер спорных правоотношений, сложившихся между сторонами, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу, что Кцоев Г.З. не получил плату или иное встречное предоставление, утратив право собственности на принадлежащее ему недвижимое имущество на основании ничтожной сделки.

Таким образом, договор купли - продажи спорного имущества не был исполнен обеими сторонами, имел место односторонний переход права собственности от Кцоева Г.З. к Кцоеву З.А, а, следовательно, выгодоприобретателем по ничтожной сделке является только Кцоев З.А, за которым осуществлена государственная регистрация права собственности на спорное имущество, в связи с чем, последствием недействительности договора купли-продажи будет являться возврат сторон в первоначальное положение, а именно, возврат недвижимого имущества Кцоеву Г.З. путем признания за ним права собственности на него, в связи с чем, исковые требования в этой части обоснованны и подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 части 1 статьи 352 ГК РФ, установлено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно части 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указывалось выше, в действительности оспариваемый договор купли - продажи носит обеспечительный характер, является притворной сделкой, действительная воля сторон заключалась в передаче недвижимого имущества в залог в обеспечение исполнения обязательств Кцоева Г.З. пред Кцоевым З.А. по соглашению от 1..., в связи с чем к ней надлежит применить правила прикрываемой сделки, с учетом ее существа и содержания.

Решением Советского районного суда г.Владикавказа РСО-Алания от 24.01.2019, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда РСО-Алания от 7.05.2019, в удовлетворении исковых требований Кцоева З.А. к Кцоеву Г.З. о взыскании денежной суммы долга по соглашению о выплате долга от... размере 5425000 руб. отказано.

Как установлено судебными инстанциями, представленное Кцоевым З.А. соглашение о выплате долга от... не подтверждает факт возникновения задолженности, обязанность по уплате которой принял на себя Кцоев Г.З.

Следовательно, можно прийти к выводу, что залог принадлежащего истцу недвижимого имущества - является отсутствующим в связи с прекращением (отсутствием) обеспеченного залогом обязательства - соглашения от 1....

С учетом изложенного решение районного суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Кцоева Г.З. с принятием нового решения об удовлетворении его исковых требований в полном объеме.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания

определила:

решение Алагирского районного суда РСО-Алания от 12 февраля 2019 года в части отказа в удовлетворении встречного иска Кцоева Георгия Зелимхановича отменить и принять в этой части новое решение.

Удовлетворить встречные исковые требования Кцоева Георгия Зелимхановича.

Признать недействительным как ничтожный договор купли - продажи жилого дома общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта:... кадастровый (условный) номер... и земельного участка площадью 9000 кв.м, расположенный по адресу: РСО-.., заключенный... Кцоевым Георгием Зелимхановичем и Кцоевым Зауром Алихановичем, и применить последствия его недействительности.

Прекратить право собственности Кцоева Заура Алихановича на жилой дом общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта: РСО-... кадастровый (условный) номер 15... и земельный участок площадью 9000 кв.м, расположенный по адресу:.., сведения о котором были внесены в государственный реестр.

Восстановить право собственности Кцоева Георгия Зелимхановича на жилой дом общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта:... кадастровый (условный) номер... и земельный участок площадью 9000 кв.м, расположенный по адресу: РСО-Алания,...

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности Кцоева З.А. на жилой дом N... и земельный участок N...

Признать недействительным как ничтожный предварительный договор купли - продажи жилого дома общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта: РСО-... и земельного участка площадью 9000 кв.м, расположенного по адресу: РСО-... заключенный... между Кцоевым Георгием Зелимхановичем и Кцоевым Зауром Алихановичем.

Признать недействительным как ничтожный договор купли-продажи жилого дома общей полезной площадью 593,0 кв.м, в том числе жилой - 207,0 кв.м с хозпостройками, адрес (местонахождение) объекта:.., кадастровый (условный) номер... /1 и земельного участка площадью 9 000 кв.м, расположенного по адресу: РСО-... с обязательством и преимущественным правом обратного выкупа N1К-К от.., заключенный между Кцоевым Георгием Зелимхановичем и Кцоевым Зауром Алихановичем.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Кцоева Георгия Зелимхановича удовлетворить.

Председательствующий Джиоев П.Г.

Судьи: Моргоев Э.Т.

Цалиева З.Г.