Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 02 июля 2019 г. по делу N 33а-747/2019

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Строчкиной Е.А,

судей Брянского В.Ю, Луневой С.П,

при секретаре судебного заседания Пика А.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Югтехпроектмонтаж" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков,

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 04 марта 2019 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав выступление участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Югтехпроектмонтаж" обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в следующих размерах: с кадастровым номером... - равной его рыночной стоимости 9801000 рублей по состоянию на 20 декабря 2016 года, с кадастровым номером... - равной его рыночной стоимости 2372 000 рублей по состоянию на 06 июля 2015 года.

В обоснование административного иска указано, что в пользовании ООО "Югтехпроектмонтаж" находятся земельные участки из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для продолжения строительства объектов производственного назначения: с кадастровым номером.., общей площадью 7 961 кв.м, расположенный по адресу:... ; с кадастровым номером.., общей площадью 2 039 кв.м, расположенный по адресу:...

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... определена по состоянию на 20 декабря 2016 года в размере 17 043 147,63 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером... определена по состоянию на 06 июля 2015 года в размере 4 365 152,37 рублей.

Согласно отчету об оценке ООО Оценочная компания "Эксперт" от 30 ноября 2018 года N 002-11-18 рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером... по состоянию на 20 декабря 2016 года - 9 801 000 рублей; с кадастровым номером... по состоянию на 06 июля 2015 года - 2 372 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за пользование земельными участками, исчисляемой исходя из их кадастровой стоимости.

Административный истец с учетом уточнения требований просил суд: установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ИП Думбровского N 05/19-Э от 20 февраля 2019 года.

Решением Ставропольского краевого суда от 04 марта 2019 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 декабря 2016 года в размере 10 080000 рублей;

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером.., равной его рыночной стоимости по состоянию на 06 июля 2015 года в размере 2 394 000 рублей;

указано, что заявление ООО "Югтехпроектмонтаж" о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 25 декабря 2018 года.

Не согласившись с постановленным по делу решением, первый заместитель руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Кравченко Д.С. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

По мнению комитета, удовлетворение административного иска, осуществляемое посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков нарушает интересы муниципального образов города Ставрополя, приведет к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости.

Комитет считает, что оспариваемое решение подлежит отмене, поскольку основывается на доказательствах - результатах судебной экспертизы, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности, в связи, с чем оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости земельных участков.

Комитет считает установленную судебной оценочной экспертизой рыночную стоимость земельных участков заниженной, и не согласен с ее применением, поскольку это приведет к потерям бюджета муниципального образования города Ставрополь.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером... экспертом был отобран и применен объект-аналог N 3, который согласно скриншота, представленного к экспертному заключению, предназначен под коммерцию. Следовательно, применение данного аналога, для расчета рыночной стоимости земельного участка с видом разрешенного использования "для продолжения строительства объектов производственного назначения" недопустимо.

Также в предложении о продаже аналога N 3 есть указание на срочность продажи. Во многих случаях продавцы указывают в объявлении слово "срочно" для привлечения максимального внимания к своему предложению, на самом деле не имея ограничения в сроках. В иных случаях, когда продавец действительно ограничен в сроках, выставляет свой объект на продажу изначально снижая цену на него, желая продать его в кротчайшие сроки. При отсутствии ограничений в сроках продажи, указание в объявлении слова "срочно" указывает на возможное ограничение продавца в сроках реализации продаваемого им объекта, имеет место не рыночное условие, которое необходимо устранить. Однако корректировка экспертом применена нулевая.

В рамках проведенного исследования экспертом при определении рыночной стоимости данного земельного участка применена понижающая корректировка на условия продажи (уторговывание), в размере - 18,6% близком к максимальной границе диапазона. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и город Ставрополь, таковыми не являются.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером... экспертом был отобран и применен объект-аналог N 1, который согласно скриншота, представленного к экспертному заключению, предназначен под коммерческую застройку. Следовательно, применение данного аналога, для расчета рыночной стоимости земельного участка с видом разрешенного использования "для продолжения строительства объектов производственного назначения" недопустимо. Также аналог N 4 вводит в заблуждение относительно вида разрешенного использования, поскольку в скриншоте к данному объекту-аналогу указано: "участок промназначения, коммерческого назначения". Комитет считает, что данный аналог необходимо исключить при расчете рыночной стоимости объекта исследования, во избежание недостоверности сведений.

В рамках проведенного исследования экспертом при определении рыночной стоимости данного земельного участка применена понижающая корректировка на условия продажи (уторговывание), в размере - 15%, близком к максимальной границе диапазона. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако Ставропольский край и город Ставрополь, таковыми не являются.

Данные допущения в экспертизе могли привести к получению недостоверного результата о цене объектов исследования.

Таким образом, информация, используемая экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков сравнительным методом, не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки. И, следовательно, определенная в заключении эксперта рыночная стоимость земельных участков не может быть признана достоверной.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельных участков несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Вместе с тем комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость участков завышенной, учитывая расположение земельных участков, их функциональное использование.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ООО "Югтехпроектмонтаж" Есакову О.А, возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, в пользовании ООО "Югтехпроектмонтаж" находятся следующие земельные участки из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для продолжения строительства объектов производственного назначения: с кадастровым номером.., общей площадью 7 961,00 кв.м, расположенный по адресу:... ; с кадастровым номером.., общей площадью 2039,00 кв.м, расположенный по адресу:...

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:010206:488 находится в пользовании административного истца на основании договора аренды от 05 октября 2006 года N 6066, заключенного с администрацией города Ставрополя, срок действия договора с 05 октября 2016 года по 26 июня 2022 года.

Земельный участок с кадастровым номером... находится в пользовании административного истца в соответствии с договором купли- продажи недвижимого имущества с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах муниципального образования города Ставрополя от 03 декабря 2012 года.

По данному договору истцу на праве собственности перешли объекты незавершенного строительства, нежилого назначения с кадастровыми номерами..,..,.., расположенные по адресу:...

Принадлежность административному истцу указанных объектов подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 14 декабря 2018 года N.., N..,... Из представленных выписок следует, что перечисленные выше объекты незавершенного строительства расположены на земельном участке с кадастровым номером...

В соответствии с условиями представленного договора аренды от 05 октября 2016 года, приложенными к нему расчетами арендной платы, арендная плата за пользование вышеназванными земельными участками установлена в порядке, предусмотренном действующим законодательством исходя из их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков установлена в следующих размерах: с кадастровым номером... - 17 043 147,63 рублей по состоянию на 20 декабря 2016 года, с кадастровым номером... - 4 365 152,37 рублей по состоянию на 06 июля 2015 года.

Согласно отчету об оценке ООО Оценочная компания "Эксперт" от 30 ноября 2018 года N 002-11-18 рыночная стоимость земельных участков определена в следующих размерах: с кадастровым номером... по состоянию на 20 декабря 2016 года - 9 801 000 рублей, с кадастровым номером... по состоянию на 06 июля 2015 года - 2 372 000 рублей.

03 декабря 2018 года ООО "Югтехпроектмонтаж" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, установлении равной рыночной стоимости, определенной оценщиком ООО Оценочной компании "Эксперт" в отчете об оценке от 30 ноября 2018 года N 002-11-18.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 декабря 2018 года N3338 указанное заявление отклонено, установлено отличие рыночной стоимости объектов недвижимости: с кадастровым номером... от кадастровой стоимости, определенной в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1382, более чем на 30%, а именно 45,6 %, с кадастровым номером... - более чем на 30%, а именно 42,4%. Оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам оценки.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ИП Д.А.В. от 20 февраля 2019 года N 05/19-Э, рыночная стоимость земельных участков составила: с кадастровым номером... по состоянию на 20 декабря 2016 года - 10 080 000 рублей, с кадастровым номером... по состоянию на 06 июля 2015 года - 2 394 000 рублей.

Заключение эксперта ИП Д.А.В. от 20 февраля 2019 года N05/19-Э подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключение эксперта содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Содержащиеся в экспертном заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

В заключение имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы не имеется.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежат объекты исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Каждый сопоставимый аналог сравнивался с исследуемыми объектами, и в цену сопоставимой продажи вносились поправки, отражающие существенные различия между ними.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Поскольку противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований не доверять заключению эксперта не имеется.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемых земельных участков, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности указывает и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 11 декабря 2018 года N3338.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административных исковых требований на основании заключения эксперта ИП Д.А.В. от 20 февраля 2019 года N 05/19-Э.

Доводы апелляционной жалобы не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

В решении Ставропольского краевого суда от 04 марта 2019 года указано, что заявление ООО "Югтехпроектмонтаж" о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости поступило в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 25 декабря 2018 года. Вместе с тем, согласно решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 декабря 2018 года N3338 ООО "Югтехпроектмонтаж" обратилось в комиссию 03 декабря 2018 года.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что решение в части даты поступления заявления административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю подлежит изменению с указанием, что заявление ООО "Югтехпроектмонтаж" поступило в комиссию 03 декабря 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 04 марта 2019 года в части установления размера кадастровой стоимости земельных участков оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Это же решение в части даты поступления заявления ООО "Югтехпроектмонтаж" о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - изменить, указав дату - 03 декабря 2018 года.

Председательствующий:

Судьи: