Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 26 июня 2019 г. по делу N 33-482/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи - Ялбаковой Э.В.

судей - Шинжиной С.А, Черткова С.Н.

при секретаре - Кыпчаковой Л.В,

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Сафроновой Г.С. - Сафронова С.С. на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 25 марта 2019 года, которым

удовлетворено частично исковое заявление Кучеренкова В.П..

Расторгнут договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации N от "дата", заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Алтай и Сафроновой Г.С..

Взыскана с Сафроновой Г.С. в пользу Кучеренкова В.П. задолженность по договору аренды N от "дата" за период с 07 мая 2018 года по март 2019 года включительно в сумме 146 254 рубля 52 копейки, неустойка за просрочку внесения арендной платы за период с 16 мая 2018 года по 25 марта 2019 года в сумме 50000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3259 рублей.

Взыскана с Сафроновой Г.С. в пользу Кучеренкова В.П. задолженность по арендной плате за период с 01 апреля 2019 года по дату вступления решения суда в законную силу из расчета стоимости арендной платы 13534 рубля в месяц.

Взыскана с Сафроновой Г.С. в пользу Кучеренкова В.П. неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по арендной плате в размере 0,7% за каждый день просрочки от суммы задолженности по арендной плате за период с 26 марта 2019 года по день вступления решения суда в законную силу.

Отказано в удовлетворении исковых требований Кучеренкова В.П. к Сафроновой Г.С. о взыскании неустойки в размере 55235 рублей 68 копеек.

Взыскана с Сафроновой Г.С. в доход бюджета МО "Город Горно-Алтайска" государственная пошлина в сумме 2 166 рублей.

Заслушав доклад судьи Черткова С.Н, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кучеренков В.П. с учетом уточнений обратился в суд с исковым заявлением к Сафроновой Г.С. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, мотивируя требования тем, что между МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай и Кучеренковым В.П. "дата" заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 610 кв.м, с расположенным на нем объектом недвижимого имущества - здание гаража, расположенного по адресу: "адрес". Права собственности за истцом зарегистрировано "дата". На здание гаража наложено обременение в виде аренды по договору аренды недвижимого имущества N от "дата", арендатором является Сафронова Г.С. С момента регистрации договора купли-продажи имущества арендатором не исполнялись обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем, "дата" истец направил арендатору письмо с требованием внесения арендной платы и начисленной неустойки, которое получено "дата". Однако данное требование ответчиком проигнорировано. "дата" истец направил арендатору письмо с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды в связи с существенными нарушениями его условий. Обосновав требования ст.ст. 382, 387, 617, 619, 450 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском и просил расторгнуть договора аренды, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 07 мая 2018 года по 22 января 2019 годам в размере 115257 рублей 29 копеек, задолженность по арендной плате за период с 23 января 2019 года по день вступления решения суда в законную силу, неустойку за период с 07 мая 2018 года по 22 января 2019 года в размере 105235рублей 68 копеек, неустойку за период с 23 января 2019 года по день фактического исполнения обязательства в размере 0,7% от суммы задолженности по арендной плате день, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 3259 рублей.

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель Сафроновой Г.С. - Сафронов С.С, указывая, что как на момент передачи гаража, так и в настоящий момент использование его по назначению не представляется возможным в связи с неудовлетворительным техническим состоянием здания и необходимости проведения капитального ремонта. Использование помещения по назначению - размещение производства по розливу питьевой воды - невозможно. Ответчиком на протяжении практически двух лет регулярно оплачивается арендная плата в установленном договором размере. Законом или договором производство капитального ремонта на нее не возложено. Арендованное имущество невозможно использовать по назначению. Осенью 2016 года была в Обществе с ограниченной ответственностью "Центр независимых профессиональных экспертов и оценщиков "ЭксперТ" заказано техническое обследование - дефекация гаража, в ходе которого выяснилось, что здание гаража не только требует капитального ремонта, но и находится в аварийном состоянии, и нахождение в нем людей опасно (Заключение специалиста Nи N от "дата"). Заключение специалиста Nи N передано специалистам Росимущества. Ответчику в пользование предоставлен гараж, не только требующий капитального ремонта, но и в аварийном техническом состоянии, и нахождение людей в указанном помещении опасно для их жизни и здоровья, о чем стало известно после заключения договора аренды. На неоднократные требования осуществить капитальный ремонт, таковой произведен не был. Неисполнение арендодателем своих обязанностей по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора аренды и на основании п.п.1, 2 ст. 451, ст. 611, п. 1 ст. 612 ГК РФ является основанием для расторжения договора N аренды от "дата".

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы жалобы и возражений на них, судебная коллегия не находит оснований для изменения либо отмены состоявшегося по делу судебного постановления по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, "дата" между ТУ Росимущества в Республике Алтай (арендодатель) (в настоящее время МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай) и Сафроновой Г.С. (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации. В соответствии с условиями договора, арендодатель передал во временное владение и пользование (в аренду) Сафроновой Г.С. федеральное недвижимое имущество - здание гаража, с кадастровым номером: N, расположенное по адресу: "адрес", для размещения производства по розливу питьевой воды. Срок договора определен с "дата" по "дата" включительно. Размер ежемесячной арендной платы составляет 13534 рубля. Величина арендной платы в год составляет 162407 рублей (п. 5.1 договора). Арендная плата перечисляется в федеральный бюджет. Внесение арендных платежей производится за каждый месяц вперед по 15 число оплачиваемого месяца включительно (п. 5.2 договора). В пункте 6.2.1 договора стороны согласовали, что при несвоевременном внесении арендной платы с арендатора взимаются пени из расчета 0,7% от неоплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

В последующем здание гаража, площадью 261,8 кв. м, расположенное по адресу: "адрес", перешло в собственность Кучеренкова В.П. на основании договора купли-продажи от "дата" год, право собственности за ним зарегистрировано в установленном законом порядке "дата".

"дата" истцом в адрес ответчика направлено письмо-требование о погашении задолженности по арендной плате, которое получено Сафроновой Г.С. "дата". Однако данное требование осталось без ответа, задолженность перед истцом не погашена, в связи с чем, Кучеренковым В.П. "дата" направлено ответчику письмо с предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 608, 614, 617, 330 ГК РФ, исследовав и оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что переход к истцу права собственности на арендуемое ответчиком имущество зарегистрирован в установленном порядке "дата", пришел к выводу о возникновении после указанной даты обязанности ответчика по внесению арендных платежей истцу. Удовлетворяя частично иск Кучеренкова В.П, суд взыскал с Сафроновой Г.С. долг по арендной плате, снизил по правилам ст. 333 ГК РФ размер предъявленной ко взысканию неустойки. Приняв во внимание размер сумм просроченных ответчиком платежей, а также срок просрочки, суд, в соответствии с пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ, обоснованно удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды.

Исходя из положений п. 1 ст. 617 ГК РФ в результате перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. При этом не требуется изменения или расторжения договора аренды.

Как следует из материалов дела, Кучеренков В.П. стал собственником спорного здания в результате заключения с МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай договора купли-продажи здания, а, следовательно, он заменил прежнего собственника в правоотношениях с арендатором.

Заявленный им иск вытекает из пользования ответчиком зданием без внесения платы по договору аренды от "дата".

Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты арендных платежей на момент рассмотрения дела не представил, сумму задолженности не погасил.

При этом в силу положений статей 606, 617, 621, 622 ГК РФ, при отсутствии иных договоров как в случае сохранения действия договора от "дата", так и в случае расторжения этого договора и несвоевременного возврата имущества собственник имеет право на получение арендной платы, а также иных платежей, предусмотренных этим договором.

Не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что ответчику передало имущество в состоянии непригодном для его использования и арендодатель не производил капитальный ремонт, что вынудило ответчика произвести капитальный ремонт за свой счет и своими силами.

Из фактических обстоятельств следует и не оспаривается стороной ответчика, что передаваемые в аренду имущество имело явно видимые открытые недостатки: отсутствовали рамы в оконных проемах, отсутствовали двери в дверных проемах, потолок состоит из бетонных плит, требуется возведение крыши. Видя и зная обо всех дефектах имущества, передаваемого в аренду, арендатор принял его без каких-либо замечаний и оговаривания порядка и сроков его ремонта арендодателем. Акт приема-передачи здания гаража содержит сведения о неудовлетворительном состоянии данного объекта, подписан сторонами.

Следовательно, ответчику было заранее известно состояние вышеуказанного помещения. Недостатки помещения, на которые ссылается сторона ответчика, должны были быть им обнаружены во время осмотра помещения. Подписав акт приема-передачи имущества, ответчик подтвердил, что состояние спорного нежилого помещения является неудовлетворительным.

В таком случае, согласно положениям ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении, договора или передаче в аренду.

Ссылок на новые обстоятельства, которые не были предметом исследования суда первой инстанции и могли бы повлиять на выводы суда, доводы жалобы не содержат.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, а сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены или изменения постановленного решения.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора судом первой инстанции были правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению. При этом, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, подтвержденным материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствие с требованиями процессуальных норм. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом также допущено не было.

В остальной части решение суда лицами, участвующими в деле, не обжалуется и в силу ст. 327.1 ГПК РФ не является предметом оценки судебной коллегии.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 25 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Сафроновой Г.С. - Сафронова С.С. - без удовлетворения.

Председательствующий судья Э.В. Ялбакова

Судьи С.А. Шинжина

С.Н. Чертков