Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 04 апреля 2019 г. по делу N 33-3878/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Тютчева С.М,

судей Гайнуллина Р.Г, Митрофановой Л.Ф,

при секретаре судебного заседания Бикчантаеве Р.Р,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Тютчева С.М. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Сабировой З.Н. - Леонтьевой Д.А. на заочное решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 17 августа 2018 года, которым постановлено:

иск Сафиуллина Ильдара Якуповича к Сабировой Зиле Нурфаязовне удовлетворить.

Понудить Сабирову Зилю Нурфаязовну заключить с Сафиуллиным Ильдаром Якуповичем основной договор купли-продажи объектов недвижимости, находящихся по адресу: "адрес", предусмотренный предварительным договором от 24 июля 2017 года.

Обязать Сабирову Зилю Нурфаязовну выделить из земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" земельный участок, подлежащий продаже Сафиуллину Ильдару Якуповичу в соответствии с предварительным договором от 24 июля 2017 года, и поставить его на кадастровый учет.

Обязать Сабирову Зилю Нурфаязовну выделить из объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" объект недвижимости, подлежащий продаже Сафиуллину Ильдару Якуповичу в соответствии с предварительным договором от 24 июля 2017 года, и поставить его на кадастровый учет.

Взыскать с Сабировой Зили Нурфаязовны с пользу Сафиуллина Ильдара Якуповича неустойку на случай неисполнения решения суда в установленный срок в размере 10 000 (десять тысяч) рублей за каждый месяц просрочки, начисляемую с момента истечения срока, в течение которого решение суда подлежит исполнению, и до фактического исполнения решения суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы представителя Сабировой З.Н. - Леонтьевой Д.А, заслушав в судебном заседании представителя ответчика Сабировой З.Н. -Хабибуллина И.Н. в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сафиуллин И.Я. обратился в суд с иском к Сабировой З.Н. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи объектов недвижимости, выделении земельного участка и объекта недвижимости, постановки их на кадастровый учет, взыскании неустойки. В обоснование исковых требований указал, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" и моноблока складов с пристроенным магазином, имеющих кадастровый номер "данные изъяты". 24 июля 2017 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого стороны обязуются заключить основной договор в отношении земельного участка, площадью "данные изъяты", и недвижимого имущества в виде склада "данные изъяты", площадью "данные изъяты", магазина, площадью "данные изъяты", находящихся по адресу: "адрес" (пункты "данные изъяты" предварительного договора) не позднее 31 января 2018 года. Во исполнение указанного предварительного договора (п. "данные изъяты" договора), он уплатил ответчику задаток в размере 500 000 рублей. Между тем, ответчик своих обязательств по предварительному договору не исполнил. 28 января 2018 года, то есть за 3 календарных дня до истечения срока на заключение основного договора, ответчик направила ему предложение о продлении срока заключения основного договора и соответствующее дополнительное соглашение, с чем он не согласился. Считает действия ответчика по не заключению основного договора и предложению продлить срок заключения основного договора - недобросовестным поведением, поскольку препятствий к выделению земельного участка и объектов недвижимости, предусмотренных предварительным договором от 24 июля 2017 года, не имеется.

Также полагает необходимым установить неустойку за неисполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. С учетом уточнений исковых требований и условий предварительного договора от 24 июля 2017 года, просил суд обязать Сабирову З.Н. выделить из земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" земельный участок, подлежащий продаже Сафиуллину И.Я, поставить его на кадастровый учет; выделить из объекта недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" объект недвижимости, подлежащий продаже Сафиуллину И.Я, поставить его на кадастровый учет; понудить Сабирову З.Н. заключить с ним основной договор купли-продажи данных объектов недвижимости, находящихся по адресу: "адрес"; а также взыскать с Сабировой З.Н. в его пользу неустойку на случай неисполнения решения суда в установленный срок в размере 1 000 000 рублей за каждый месяц просрочки исполнения решения суда.

В судебном заседании представитель истца Сафиуллина И.Я. - Дабаев А.Ж. иск поддержал.

Остальные участники процесса в суд не явились.

Суд постановилпо делу заочное решение об удовлетворении иска в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе и дополнении к ней представителем Сабировой З.Н. - Леонтьевой Д.А. ставится вопрос об отмене решения суда по данному гражданскому делу как незаконного и необоснованного. При этом указывается на то, что при рассмотрении дела нарушены правила подсудности, поскольку такой иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Исключительная подсудность, а также подсудность по выбору истца применению не подлежит. Также обращается внимание и на то, что Советским районным судом города Казани от 14 августа 2018 года по делу N "данные изъяты" принято решение о взыскании с Сабировой З.Н. суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 24 июля 2017 года и предварительный договор прекратил свое действие.

В возражении на апелляционную жалобу представителем истца Сафиуллина И.Я. - Дабаевым А.Ж. указывается на законность и обоснованность постановленного по делу решения суда.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Сабировой З.Н. -Хабибуллин И.Н. апелляционную жалобу и дополнение к ней поддержал по изложенным в них доводам, настаивал на отмене решения суда.

Другие участники процесса в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщили.

Согласно пункту 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления суд апелляционной инстанции вправе: оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает решение суда по данному гражданскому делу подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела следует и судом установлено, что 24 июля 2017 года между истцом Сафиуллиным И.Я. и ответчиком Сабировой З.Н заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно пункту "данные изъяты" данного договора, стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, усмотренных настоящим предварительным договором.

Стороны обязуются заключить основной договор в течение 3 (трех) дней с момента получения покупателем извещения продавца о готовности объектов недвижимого имущества к продаже, но не позднее 31 января 2018 года (п "данные изъяты" договора).

В соответствии с пунктами "данные изъяты" продавец Сабирова З.Н. приняла на себя обязательства передать по основному договору в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок ориентировочной площадью "данные изъяты", образованный из земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", имеющего площадью "данные изъяты", в соответствии с Приложением N "данные изъяты" к предварительному договору, а также объект капитального строительства в виде склада N "данные изъяты", площадью "данные изъяты". с пристроенным магазином площадью "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты", образованного из моноблока складов с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", в соответствии Приложением N "данные изъяты" к предварительному договору.

Пунктом "данные изъяты" предварительного договора определена стоимость отчуждаемых объектов "данные изъяты", подлежащих продаже истцу, в размере 4500000 рублей.

Из пункта "данные изъяты" предварительного договора следует, что стороны определили следующий порядок оплаты: в течение 2 (двух) дней со дня подписания настоящего предварительного договора покупателем уплачивается продавцу задаток в сумме 500000 (пятьсот тысяч) рублей, который засчитывается в счет частичной оплаты цены договора при заключении основного договора сторонами; оставшаяся часть цены договора в размере 4000000 (четыре миллиона) рублей 00 копеек оплачивается покупателем продавцу одновременно с подписанием сторонами основного договора купли-продажи, но до передачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

В обеспечение исполнения обязательств сторон, предусмотренных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 24 июля 2017 года, между Сафиуллиным И.Я. и Сабировой З.Н. 24 июля 2017 года заключен договор о задатке на сумму 500000 рублей.

Задаток в сумме 500000 рублей оплачен, что подтверждено копией расписки Сабировой З.Н. от 24 июля 2017 года (л.д. 15 оборот, 16).

Однако основной договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка сторонами не заключен.

Удовлетворяя исковые требования и понуждая ответчика заключить основной договор купли-продажи, суд первой инстанции исходил из нарушения продавцом Сабировой З.Н. принятых на себя обязательств по предварительному договору, необоснованного уклонения продавца от заключения основного договора на условиях, определенных предварительным договором от 24 июля 2017 года, а также своевременного обращения покупателя Сафиуллина И.Я. в суд с требованием о понуждении продавца и ответчика по данному гражданскому делу к заключению основного договора в соответствии с абзацем 1 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия находит решение суда правильным.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По данному гражданскому делу установлено, что сторонами основной договор купли-продажи недвижимого имущества заключен не был по вине ответчика Сабировой З.Н, которая ненадлежащим образом исполнила принятые ею на себя обязательства по предварительному договору о продаже недвижимого имущества истцу.

Дополнительные соглашения к предварительному договору и договору о задатке о продлении сроков заключения основного договора, направленные ответчиком истцу 28 января 2018 года (л.д. "данные изъяты") сторонами не заключены и не подписаны.

При таких данных суд первой инстанции постановилпо делу законное и обоснованное решение.

Доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней представителя Сабировой З.Н. - Леонтьевой Д.А. о том, что были нарушены правила подсудности, поскольку такой иск должен предъявляться в суд по месту жительства ответчика, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные и основанные на неправильном понимании закона.

Согласно части 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Принимая во внимание, что предметом спора являлось заключение основного договора купли-продажи объектов недвижимости, расположенных в "адрес", являющегося основанием возникновения права собственности истца на это имущество, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности принятия судом первой инстанции искового заявления к своему производству по правилам исключительной подсудности в соответствии с частью 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Указание о том, что Сабирова З.Н. не была извещена судом о времени и месте судебного разбирательства, а также о результате рассмотрения дела, является несостоятельным и опровергается материалами дела. Так судебные извещения о дате и времени судебного заседания направлены своевременно и по месту регистрации ответчика, подтвержденному адресной справкой, распиской о получении денежных средств, выданной представителю доверенностью (л.д. 29, 32, 37, 40, 15 оборот, 64). Кроме того, данный адрес: "адрес" указан и в предварительном договоре, и в апелляционной жалобе на решение суда по данному гражданскому делу (л.д. 10-12, 82). Таким образом процессуальная обязанность известить стороны, в том числе ответчика, о времени и месте рассмотрения дела, судом первой инстанции была исполнена надлежащим образом.

Доводы апелляционной жалобы в обоснование отмены решения суда первой инстанции по данному гражданскому делу о том, что Советским районным судом города Казани от 14 августа 2018 года по делу N "данные изъяты" принято решение о взыскании с Сабировой З.Н. суммы задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 24 июля 2017 года, в связи с чем предварительный договор прекратил свое действие, судебной коллегией также отклоняются как необоснованные.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, взыскание двойной суммы задатка является лишь мерой ответственности за уклонение стороны от исполнения договора, однако это не погашает право покупателя на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор по пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим утверждение представителя ответчика о том, что взыскание двойной суммы задатка прекращает предварительный договор, основано на ошибочном понимании действующего закона.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" в случае, если исполнение обязательства в натуре возможно, кредитор по своему усмотрению вправе либо требовать по суду такого исполнения, либо отказаться от принятия исполнения (пункт 2 статьи 405 ГК РФ) и взамен исполнения обязательства в натуре обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных неисполнением обязательства (пункты 1 и 3 статьи 396 ГК РФ). Предъявление требования об исполнении обязательства в натуре не лишает его права потребовать возмещения убытков, неустойки за просрочку исполнения обязательства.

По данному гражданскому делу истец потребовал именно исполнения обязательства и не требовал взыскания с ответчика убытков.

Обязанность заключить основной договор в соответствии с предварительным договором не противоречит принципу свободы договора, поскольку таковой предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, и предусмотренные, и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, сторона данного договора тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и приняла на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, при заключении основного договора его существенные условия, в том числе о цене, подлежат согласованию сторонами, либо устанавливаются судом.

Так согласно правовой позиции, изложенной в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон. Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Суд первой инстанции определилв своем решении предмет и условия основного договора, указав таковые со ссылкой на условия предварительного договора, где приведены подробные характеристики отчуждаемых объектов недвижимости и их общая цена. Моментом же заключения данного договора будет являться момент вступления решения суда в законную силу.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Высокогорского районного суда Республики Татарстан от 17 августа 2018 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Сабировой З.Н. - Леонтьевой Д.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи