Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 10 июня 2019 г. по делу N 33-4368/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего Насретдиновой Д.М,

судей Гиниатуллиной Ф.И, Муртазина А.И,

при секретаре судебного заседания Галиевой Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Гиниатуллиной Ф.И. гражданское дело по апелляционным жалобам Сатдаровой А.Р, Сатдарова Р.Р. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 23 июля 2018 года, которым постановлено: иск акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" удовлетворить.

Взыскать солидарно с Сатдарова Р.Р, Сатдаровой А.Р. в пользу акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" по состоянию на 13 октября 2017 года задолженность по кредитному договору в размере 2 194476 руб. 28 коп, в том числе: 2 096173 руб. 37 коп. - основной долг, 83518 руб. 78 коп. - проценты за пользование кредитом, 13559 руб. 55 коп. - пени по процентам, 1224 руб. 58 коп. - пени по основному долгу,

Взыскать с Сатдарова Р.Р, Сатдаровой А.Р. в пользу акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" с каждого в возврат госпошлины по 12586 руб. 19 коп.

Обратить взыскание на принадлежащую на праве общей долевой собственности Сатдарова Р.Р, Сатдаровой А.Р. "адрес", расположенную по адресу: "адрес", кадастровый.., путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость для реализации на публичных торгах в размере 1 648 000 руб.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения Сатдаровой А.Р, поддержавшей доводы жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (далее - АО "АИЖК") обратилось к Сатдаровой А.Р, Сатдарову Р.Р. с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование истец указал, что в соответствии с кредитным договором NГБ-42/15562 от 20 сентября 2013 года ООО "Камкомбанк" предоставило ответчикам кредит в сумме 2 555 000 руб. на срок 300 месяцев под 12,6% годовых для приобретения "адрес" по адресу: "адрес". Обеспечением исполнения ответчиками своих обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона вышеуказанной квартиры. Владельцем закладной в настоящее время является истец. Указывает, что ответчики ненадлежащим образом исполняют взятые на себя обязательства по возврату кредита и процентов, в связи с чем, задолженность по кредиту составляет 2194476 руб. 28 коп, в том числе: 2 096 173 руб. 37 коп. - основной долг, 83518 руб. 78 коп. - проценты за пользование кредитом, 13 559 руб. 55 коп. - пени по процентам, 1 224 руб. 58 коп. - пени по основному долгу. Просит взыскать указанную сумму задолженности, обратить взыскание на указанную квартиру путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 80% от рыночной стоимости недвижимости, взыскать уплаченную госпошлину.

Представитель истца в суд первой инстанции не явился.

Ответчики Сатдаров Р.Р. и Сатдарова А.Р. в суд не явились.

Судом принято решение об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе ответчики просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. Указывают, что рыночная стоимость квартиры значительно выше заявленной в иске стоимости.

Представитель истца, Сатдаров Р.Р. в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, исходя из положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

На основании пункта 2 названной статьи к отношениям по кредитному договору применяются те же правила, что и о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

На основании статей 334, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

На основании статьи 349 указанного Кодекса Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно статье 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со статьей 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

На основании статьи 77 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В силу части 1 статьи 50 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании статьи 54.1 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу части 1 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку указанным Федеральным законом не установлены иные правила.

Судом установлено, что 20 сентября 2013 года между ООО "КАМКОМБАНК" и Сатдаровым Р.Р, Сатдаровой А.Р. заключен кредитный договор NГБ-42/15562, по условиям которого последним предоставлен кредит в сумме 2 555 000 руб. на срок 30 месяцев под 12,6% годовых для приобретения "адрес" по адресу: "адрес".

В соответствии с пунктом 1.4 договора купли-продажи квартиры от 20 сентября 2013 года обеспечением исполнения обязательств является ипотека "адрес" по адресу: "адрес".

Права залогодержателя по договору удостоверены закладной, выданной 25 сентября 2013 года, в силу которой у истца в порядке смены владельца закладной путем ее выкупа у первоначального залогодержателя возникло право требования исполнения ответчиком обязательств по кредитному договору.

Ответчики являются сособственниками квартиры, расположенной по адресу: "адрес".

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по кредитному договору по состоянию на 13 октября 2017 года у ответчиков образовалась задолженность в размере 2 194476 руб. 28 коп, в том числе: 2096173 руб. 37 коп. - основной долг, 83518 руб. 78 коп. - проценты за пользование кредитом, 13559 руб. 55 коп. - пени по процентам, 1224 руб. 58 коп. - пени по основному долгу.

Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения заемщиками обязательств по договору подтвержден, представленный истцом расчет суммы задолженности является верным, суд первой инстанции удовлетворил требования о взыскании с ответчиков в пользу истца суммы задолженности в размере 2 194 476 руб. 28 коп.

Проверяя решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество, судебная коллегия приходит к следующему.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется во внесудебном порядке.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", положения которого применяются к отношениям сторон, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Исходя из содержания указанных положений закона, учитывая, что факт неисполнения ответчиками обязательства, обеспеченного ипотекой, нашел свое подтверждение, суд правомерно обратил взыскание на квартиру, являющуюся предметом залога, путем продажи с публичных торгов.

Доводы жалобы о том, что предмет ипотеки - квартира, является единственным жилым помещением для ответчиков, в связи с чем обращение взыскания на нее приведет к нарушению жилищных прав указанных лиц, отклоняются судебной коллегией, поскольку действующее законодательство допускает возможность обращения взыскания на жилое помещение, которое является предметом договора ипотеки, и в том случае, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Между тем, определяя первоначальную стоимость заложенного имущества, суд исходил из стоимости в 1648000 руб, на основании оценки от 18 сентября 2017 года N 3629-СВ/17, и не учел при этом длительный период времени, прошедший с момента заключения договора залога до рассмотрения настоящего дела, а также существенное изменение рыночных цен на недвижимое имущество. При таких обстоятельствах суду в интересах законности следовало поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении экспертизы для определения стоимости заложенного имущества. Однако в суде первой инстанции Сатдаровой А.Р. было отказано в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы, в связи с чем по ходатайству ответчика судом апелляционной инстанции была назначена экспертиза.

Из отчета об оценке ООО "Центр оценки" от 22 апреля 2019 года следует, что рыночная стоимость "адрес", расположенной по адресу: "адрес", на день проведения экспертизы - 30 марта 2019 года составляет 3077 000 руб.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия находит необходимым изменить решение суда в части определения начальной стоимости заложенного имущества, установив ее в размере 80% от суммы, указанной в заключении эксперта, в сумме 2 461 600 руб.

В соответствии со статьей 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Сатдаровой А.Р. в пользу ООО "Центр оценки" подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере 10000 руб.

В остальной части решение подлежит оставлению без изменения, поскольку сторонами не оспаривается. Соответственно, его законность и обоснованность в силу положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 23 июля 2018 года по данному делу изменить в части определения начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Определить начальную продажную стоимость предмета залога по договору от 20 сентября 2013 года - "адрес", расположенной по адресу: "адрес", кадастровый.., в сумме 2461 600 руб.

Взыскать с Сатдаровой Айгуль Рафаэлевны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки" расходы на проведение экспертизы в размере 10 000 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи