Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 08 апреля 2019 г. по делу N 33-6067/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Фахрутдиновой Р. А,

судей Пичуговой О. В. и Шакировой З. И,

при секретаре судебного заседания Мусиной А. Е,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Пичуговой О. В. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Вафина Эдуарда Амирзяновича на решение Вахитовского районного суда города Казани от 1 февраля 2019 года, которым в удовлетворении его иска к Сахаровой Изольде Генриевне о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения отказано.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на них, выслушав истца, его представителя Макина С. А, представителя ответчицы Сабирова И. И, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вафин Э. А. обратился в суд с иском к Сахаровой И. Г. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование требований истец указал, что он является собственником "адрес" и, как и другие собственники помещений указанного выше многоквартирного жилого дома, на основании положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) - участником права общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 49,8 кв. м. с кадастровым номером.., - расположенное в подвале многоквартирного дома, в котором размещена управляющая организация - Товарищество собственников недвижимости (далее - ТСН) "Трио".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права спорное помещение с 31 января 2014 года принадлежало на праве собственности Романову Александру Владимировичу на основании договора участия в долевом строительстве от 20 августа 2002 года, акта приема-передачи нежилого помещения в собственность от 17 января 2008 года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права это помещение с 25 мая 2015 года принадлежало Файзрахмановой Эндже Ильсуровне на основании договора купли-продажи от 14 мая 2015 года, заключенного с Романовым А. В.

20 августа 2018 года между Файзрахмановой Э. И. как продавцом и ответчицей как покупателем был заключен договор купли-продажи спорного помещения, переход права собственности к ответчице зарегистрирован 31 августа 2018 года.

29 ноября 2018 года ответчица обратилась с требованием к ТСН "Трио" об освобождении помещения, принадлежащего ей на праве собственности.

Как указывает истец, данное нежилое помещение предназначено для обслуживания всего жилого дома, относится к общему имуществу, не является самостоятельным объектом недвижимости. Отчуждение общего имущества собственников многоквартирного дома возможно лишь с согласия всех собственников помещений, которое у истца получено не было, следовательно, право собственности на спорное помещение у Файзрахмановой Э. И. возникнуть не могло. Файзрахманова Э. И. фактически распорядилась не принадлежащим ей имуществом, поэтому договор купли-продажи, заключенный 20 августа 2018 года между ней и ответчицей, подлежит признанию недействительным.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец и его представитель Макин С. А. увеличили исковые требования и наряду с ранее заявленным требованием просили истребовать спорное помещение из чужого незаконного владения.

Представитель ответчицы Сабиров И. И. возражал против удовлетворения иска.

Представители третьего лица - ТСН "Трио" - Сарафанников О. А, Макин С. А. поддержали заявленные исковые требования.

Третье лицо Романов А. В. и представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ) в судебное заседание не явились, были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска. Податель жалобы считает, что принял все меры к доказыванию факта принадлежности спорного помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома, представив акт приема-передачи многоквартирного жилого дома, в котором помещение обозначено как часть подвала, а не обособленным, предназначенным для самостоятельного использования помещением; в момент сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на все жилые помещения спорный объект не был выделен и сформирован как самостоятельный. По утверждению апеллянта, бремя доказывания лежит не на истце, а на ответчице и третьем лице, которые должны доказать правомерность возникновения права собственности в 2008 году у Романова А. В. на спорное нежилое помещение. В жалобе также критикуется вступившее в законную силу решение Вахитовского районного суда города Казани от 12 ноября 2018 года, которым было отказано в удовлетворении требований истца к Попову Олегу Александровичу, обществу с ограниченной ответственностью "МТ моделс" о признании права собственности незаконным, отмене его регистрации, признании нежилых помещений общим имуществом многоквартирного дома.

Истец и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции поддержали доводы жалобы.

Представитель ответчицы возражал против удовлетворения жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещались о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом.

Судебная коллегия, выслушав стороны, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ:

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со статьям 289 и 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, в которое входят общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно статье 36 ЖК РФ:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года.., к общему имуществу домовладельцев относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного пользования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Таким образом, право общей долевой собственности возникает не на все подвальные помещения в доме, а лишь на технические подвалы, которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для| самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает.

По делу установлено, что истец на основании договора купли-продажи квартиры от 25 мая 2015 года является собственником "адрес".

Согласно выписке из технического паспорта здания (строения) от 28 января 2005 года в экспликации к поэтажному плану строения указаны характеристики нежилого помещения площадью 49,8 кв. м. с кадастровым номером.., расположенного в цокольном этаже многоквартирного дома, в частности, назначение его составных частей - помещений под номерами 1а, 1-5 с указанием площадей, которые поименованы как тамбур, кабинет, санузел, кладовая, коридор и электрощитовая.

С 31 января 2014 года право собственности на данный объект недвижимости было зарегистрировано за Романовым А. В. на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома по "адрес"... /н от 20 августа 2002 года, акта приема-передачи нежилого помещения в собственность от 17 января 2008 года. Право собственности Романова А. В. было прекращено 25 мая 2015 года и зарегистрировано за Файзрахмановой Э. И. на основании договора купли-продажи от 14 мая 2015 года, которая 20 августа 2018 года продала объект ответчице Сахаровой И. Г. Переход права был зарегистрирован 31 августа 2018 года.

Учитывая, что спорные нежилые помещения, расположенные в "адрес", согласно имеющейся в материалах дела технической документации являются самостоятельными объектами недвижимости, не связанными с обслуживанием более одного помещения данного жилого дома, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания этих помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Перечень общего имущества установлен статьей 36 ЖК РФ и Правилами.., исходя из положений которых спорные нежилые помещения не могут быть отнесены к такому имуществу. Сведений о расположении в нежилых помещениях инженерного или иного оборудования, предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме, в материалы дела не представлено. Основания регистрации права собственности третьего лица Романова А. В. на спорное недвижимое имущество не признаны недействительными. Доказательств того, что существованием в многоквартирном доме самостоятельных нежилых помещений, находящихся в собственности других лиц, нарушаются права истца как собственника жилого помещения в этом доме, материалы дела не содержат.

Судебная коллегия, соглашаясь с такими выводами суда первой инстанции, отмечает, что доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренных требований заявлялись и в суде первой инстанции, были тщательно проверены судом, получили надлежащую правовою оценку. Жалоба истца не содержит указаний на какие-либо обстоятельства и доказательства, не исследованные судом первой инстанции, которые позволили бы судебной коллегии усомниться в обоснованности и законности судебного постановления, и сводятся к несогласию с той оценкой, которую представленным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь его отмену. Оснований для переоценки установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется. Доводы жалобы, направленные на оспаривание решения Вахитовского районного суда города Казани от 12 ноября 2018 года, признаются судебной коллегией не заслуживающими внимания в силу положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ). Довод жалобы о том, что ответной стороной и третьим лицом не были представлены доказательства в опровержение позиции истца, отклоняется судебной коллегией, как противоречащий принципу состязательности гражданского процесса, закрепленному в статье 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Поскольку требование о признании спорного объекта общим имуществом многоквартирного дома заявлено истцом, именно на нем лежала обязанность доказать указанное обстоятельство, равно как и неправомерность возникновения у ответчика и третьего лица права собственности на спорный объект.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Вахитовского районного суда города Казани от 1 февраля 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Вафина Э. А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи: