Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Полыги В.А,
при секретаре Давтян М.А,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "КОМПАНИЯ ИКО", Гюрджян Ирины Макичевны об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков,
УСТАНОВИЛ:
ООО "КОМПАНИЯ ИКО", Гюрджян И.М. обратились в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *1 и земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3, *4.
В административном исковом заявлении ООО "КОМПАНИЯ ИКО", Гюрджян И.М. просят установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО КГ "ПраймАудит", а именно 188 702 152 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, 52 449 245 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, 323 572 970 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3 и 2 072 880 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4 по состоянию на 1 января 2018 года.
В обоснование заявленных требований административные истцы указали на то, что Гюрджян И.М. является собственником нежилого здания с кадастровым номером *1, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 699 316 748 рублей 16 копеек;ООО "КОМПАНИЯ ИКО" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3, *4, кадастровая стоимость которых установлена в размере 187 563 357 рублей 81 копейки - в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, 1 131 259 084 рублей 56 копеек - в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, 5 251 230 рублей - в отношении земельного участка с кадастровым номером *4.
Поскольку Гюрджян И.М. является собственником нежилого здания, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости нарушает права административного истца ООО "КОМПАНИЯ ИКО" как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель ООО "КОМПАНИЯ ИКО", Гюрджян И.М. по доверенностям Лавриненко Е.В. в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Пуговкина А.Д. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.
Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административному истцу Гюрджян И.М. принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером *1, расположенное по адресу: г. Москва, ул. *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 14).
В отношении названного нежилого здания утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 699 316 748 рублей 16 копеек (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости - т. 1, л.д. 44).
Административный истец в соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ является плательщиком налога на имущество физических лиц, и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.
Административный истец ООО "КОМПАНИЯ ИКО" является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами *2, *3, *4, что подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды земельных участков (т. 1, л.д. 15-43). По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в размере 187 563 357 рублей 81 копейки - в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, 1 131 259 084 рублей 56 копеек - в отношении земельного участка с кадастровым номером *3, 5 251 230 рублей - в отношении земельного участка с кадастровым номером *4, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (т. 1, л.д. 45-47).
Административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельные участки, расчет которой производится в процентах от их кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "КОМПАНИЯ ИКО", Гюрджян И.М. как плательщика налога и арендатора.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков, административные истцы 25 января 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
ООО "КОМПАНИЯ ИКО", Гюрджян И.М. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания и земельных участков представили в суд отчет от 18 января 2019 года N 1/2019-О, подготовленный по заданию заявителя ООО КГ "ПраймАудит", в котором рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 188 702 152 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, 52 449 245 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *2, 323 572 970 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *3 и 2 072 880 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером *4.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административных истцов была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Бюро городского кадастра".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания и земельных участков, представленный административными истцами, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 248 476 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *2 - 139 154 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *3 - 717 721 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером *4 -3 712 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителями отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО КГ "ПраймАудит", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административные истцы, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнили заявленные требования и просили установить кадастровую стоимость нежилого здания и земельных участков в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО КГ "ПраймАудит", а по результатам судебной экспертизы.
Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.
Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом в рамках доходного подхода необоснованно использованы сведения лишь об арендопригодной, а не общей площади объекта оценки; подобраны объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом оценки по местоположению и функциональному назначению; необоснованно сделан вывод о включении в стоимость объекта исследования НДС.
Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов.
В связи с отличием объекта оценки от объектов-аналогов по местоположению в рамках сравнительного подхода экспертом были применены соответствующие корректировки к объектам-аналогам. Расчет корректировки на местоположение произведен на основании данных исследования рынка коммерческой недвижимости, проведенного компанией "Максилайн". Корректировка является обоснованной, ссылки на источник информации приведены в материалах дела. Подробный расчет корректировки представлен на странице 58 заключения эксперта.
Подлежат отклонению доводы административного ответчика о необходимости введения дополнительных корректировок на назначение объектов-аналогов, так как выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта.
Не являются обоснованными доводы административного ответчика о необснованном очищении объектов-аналогов от суммы НДС. Как разъяснил Верховный Суд Российской
