Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 19 июня 2019 г. по делу N 33-4274/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего Мясникова А.А,

судей Минаева Е.В, Сицинской О.В,

при секретаре судебного заседания Фатневой Т.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ЗАО "Красная Заря" к индивидуальному предпринимателю, главе КФХ Мерзликину В.М, Фроловой М.П. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения по апелляционной жалобе представителя истца ЗАО "Красная Заря" по доверенности Никитенко А.Н. на решение Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19 марта 2019 года. Заслушав доклад судьи Ставропольского краевого суда Минаева Е.В, судебная коллегия

установила:

ЗАО "Красная Заря" обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю, главе КФХ Мерзликину В.М, ФроловойМ.П. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 23 мая 2008 года между собственниками земельных долей и ЗАО "Красная Заря" заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым последнему передан земельный участок, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", для сельскохозяйственного производства, площадью 31615641 кв.м, земельный участок с кадастровым номером.., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира в границах ЗАО "Красная Заря", расположенного в границах участка, сроком на десять лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.06.2008 года, номер регистрации:...

Пунктом 1.3. договора аренды от 23 мая 2008 года установлено, что договор заключен на срок 10 лет по 1 июня 2018 года, и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации. Пунктом 4.1. договора аренды от 23 мая 2008года предусмотрено, что арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды земельного участка по истечению срока его действия. 9.02.2018 года общим собранием участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... принято решение передать земельный участок в аренду ЗАО "Красная Заря" на новый срок и заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя на предложенных условиях договора аренды. Срок аренды установлен на 10 лет: с 10.06.2018 года до 9.06.2028 года. Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 24.05.2018 года за N... Участник общей долевой собственности Фролова М.П. проголосовала против заключения договора аренды с ЗАО"Красная Заря", что отражено в тексте протокола общего собрания от 9февраля 2018 года.

Фролова М.П, являясь участником долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером.., воспользовалась своим правом на выдел земельного участка в счет принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером... в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Земельный участок был выделен в счет принадлежащих Фроловой М.П. земельных долей, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер.., площадь 119531 кв.м, местоположение:... 19.12.2018 года представителем ЗАО "Красная Заря" в территориальном подразделении Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю из Единого государственного реестра недвижимости получена выписка N... об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером...

Из содержания данной выписки истцу стало известно, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером.., образованный из земельного участка с кадастровым номером... в счет земельных долей Фроловой М.П, передан на праве аренды индивидуальному предпринимателю, главе КФХ МерзликинуВ.М. на срок с 15.11.2018 года по 31.12.2029 года. Договор аренды от 8.10.2018 года зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 15.11.2018года за номером... Тем самым Фроловой М.П. в отношении образованного земельного участка заключен договор аренды земельного участка с третьим лицом - индивидуальным предпринимателем, главой КФХ Мерзликиным В.М. Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 23мая 2008 года прекратил действие в соответствии с условиями пункта 1.3. договора - 1 июня 2018 года. Арендодатель земельного участка с кадастровым номером... Фролова М.П. заключила договор аренды с индивидуальным предпринимателем, главой КФХ МерзликинымВ.М. до истечения года с момента расторжения договора аренды с предыдущим арендатором ЗАО "Красная Заря", что влечет нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, и, соответственно, последствия, предусмотренные абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Просил суд перевести права и обязанности арендатора на закрытое акционерное общество "Красная Заря" по договору аренды от 8.10.2018 года (дата регистрации: 15.11.2018 года, номер регистрации:... земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером.., площадью 119531 кв.м, местоположение:...

Решением Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19 марта 2019 года в удовлетворении искового заявления ЗАО "Красная Заря" к индивидуальному предпринимателю, главе КФХ МерзликинуВ.М, Фроловой М.П. о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения отказано.

Не согласившись с указанным решением, представитель истца ЗАО"Красная Заря" по доверенности Никитенко А.Н. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлеторить. Ссылается на то, что специальной нормой пункта

5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правил, исключающих возникновение преимущественного права арендатора изменяемого земельного участка в отношении ранее обремененного арендой и впоследствии выделенного земельного участка не устанавливается. В связи с чем к правоотношениям сторон применяются общие правила законодательства, регулирующие права и обязанности сторон договора аренды. Указывает, что выделение из земельного участка, находящегося в аренде, доли в натуре само по себе не влечет прекращения договора аренды исходного участка. При этом арендатор сохраняет право аренды на такой участок, а также приобретает право аренды на выделенный в натуре земельный участок.

Ссылается на то, что в спорном правоотношении срок договора аренды от

23 мая

2008 года истек на момент заключения ответчиками договора аренды,

по которому заявлено о переводе

прав и обязанностей, и соответственно, у арендатора исходного земельного участка возникла обязанность заблаговременного предупреждения арендодателей о своем желании заключить договор аренды на новый срок и получения на это согласия арендодателей. Такие уведомления арендатором были направлены и ответчиками получены. Однако, в течение года с момента прекращения действия договора аренды от 23мая 2008 года (10 июня 2018 года) ответчиком заключен договор аренды с иным арендатором, об условиях которых истцу сообщено не было известно, в связи с чем он не мог воспользоваться своим преимущественным правом.

Извещение о проведении общего собрания участников долевой собственности, образованного путем выдела земельного участка с вопросом повестки о заключении договора аренды в отношении выделенного земельного участка, опубликованное по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 14.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", надлежащим уведомлением предыдущего арендатора об условиях договора аренды с третьим лицом признаны быть не могут, так как не содержат условий договора, принятых на общем собрании, и адресовано участникам долевой собственности на земельный участок (пункт 2 статьи 14.1 указанного Закона), тогда как ЗАО "Красная Заря" участником долевой собственности на выделенный земельный участок не являлось и правом участия в собрании не обладало.

Считает, что у истца возникли основания требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному ответчиками, в порядке и сроки, предусмотренные абз. 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, данная правовая позиция о возможности перевода прав и обязанностей по договору аренды, заключенному в отношении земельных участков, выделенных в порядке и по основаниям, предусмотренным пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", подтверждается актуальной судебной практикой судов по аналогичным спорам.

Также указал, что выдел земельных участков в счет земельных долей по правилам пунктов 4-6 статьи 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" осуществлен ответчиками 6 сентября 2018 года, то есть после окончания срока действия договора аренды от 23 мая 2008 года. Тем самым, договорные отношения между истцом и ответчиками в части выделенного земельного участка, возникшие на основании договора аренды от 23 мая 2008 года, прекратились не в связи с образованием земельного участка путем выдела, а до момента образования земельного участка в связи с истечением срока действия договора.

Кроме того, вывод суда о том, что истцом реализовано преимущественное прав на заключение договора аренды путем заключения договора от 9 февраля 2018 года, не соответствует обстоятельствам по делу и противоречит законодательному определению института преимущественного права на заключение договора перед третьими лицами.

Ссылается на то, что истцом в материалы дела было представлено аудиторское заключение по вопросу исполнения арендатором договора аренды от 23 мая 2008 года, подготовленное в соответствии с правилами, установленными статьями 6, 7 Федерального закона ог 30.12.2008 года N 307-Ф3 "Об аудиторской деятельности", документы первичного бухгалтерского учета в отношении ответчиков, что подтверждает надлежащее исполнение со стороны истца обязанности по уплате арендной платы но договору аренды от 23 мая 2008 года, включая обязательства по уплате арендных платежей за 2018год.

При этом, судом не дано никакой оценки представленным доказательствам: аудиторскому заключению, документам первичного бухгалтерского учета. Не указано, в какой период и на какую сумму не исполнены обязательства арендатором, чем это подтверждено, не произведено расчета арендной платы, который бы опровергал представленные в дело письменные доказательства и свидетельствовал о наличии задолженности перед ответчиками.

Считает, что судом проигнорированы имеющиеся в деле письменные доказательства, а вывод о ненадлежащем исполнении арендатором своих обязательств по договору аренды от 23 мая 2008 года является необоснованным.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ИП,главы КФХ Мерзликина В.М. по доверенности Симанчук О.Л. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлеторения.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23 мая 2008 года между собственниками земельных долей и ЗАО "Красная Заря" заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым последнему передан за плату земельный участок, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", для сельскохозяйственного производства, площадью 31615641кв.м, земельный участок с кадастровым номером.., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира в границах ЗАО"Красная Заря", расположенного в границах участка, сроком на десять лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.06.2008, номер регистрации:...

Пунктом 1.3. договора аренды от 23 мая 2008 года установлено, что договор заключен на срок 10 лет по 1 июня 2018 года и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации. Пунктом 4.1. договора аренды от 23 мая 2008 года предусмотрено, что арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды земельного участка по истечению срока его действия.

9 февраля 2018 года участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... принято решение передать земельный участок в аренду ЗАО "Красная Заря" на новый срок и заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя на предложенных условиях договора аренды. Срок аренды установлен на 10 лет: с 10.06.2018 до 9.06.2028. Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 24.05.2018 за N...

Судом также установлено, что Фролова М.П. приняла участие в общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером... и выразила свое несогласие с передачей земельного участка в аренду истцу и с условиями договора аренды такого земельного участка, а также заявила о своем намерении выделить земельный участок в счет принадлежащих ей долей. Данное обстоятельство отражено в протоколе общего собрания от 9.02.2018.

Фролова М.П. воспользовалась своим правом на выдел земельного участка в счет принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером... в порядке, предусмотренном пунктами 4 - 6 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Земельный участок был выделен в счет принадлежащих ФроловойМ.П. земельных долей, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер.., площадь 119531 кв.м, местоположение:...

На момент выдела земельный участок с кадастровым номером... был обременен арендой в пользу истца - ЗАО "Красная Заря" по договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 9.02.2018 (дата регистрации: 24.05.2018, номер регистрации:.., срок аренды с 24.05.2018 по 09.06.2028), то есть правоотношения по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 23.05.2008, зарегистрированного 10.06.2008, номер регистрации:.., между сторонами были прекращены досрочно в связи с возникновением новых арендных правоотношений на основании нового договора аренды.

Суд установил, что Фролова М.П. произвела мероприятия по выделу земельного участка в счет своих долей: опубликовала извещение о согласовании проекта межевания земельного участка, образуемого в счет земельных долей в газете "Знамя Труда" N41 (10863) от 15.06.2018; утвердила проект межевания; осуществила мероприятия по постановке выделенного земельного участка на кадастровый учет 6 сентября 2018 года с одновременной регистрацией права общей долевой собственности на выделенный земельный участок.

При постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером... договор аренды от 9.02.2018 (срок аренды с 24.05.2018 по 09.06.2028) был прекращен в силу закона досрочно. Земельный участок поставлен на кадастровый учет без обременения арендой в пользу истца. Данный факт истцом в суде первой инстанции не оспаривался, действия регистрационного органа в части постановки на кадастровый учет земельного участка без обременения в пользу истца ЗАО "Красная Заря" также не оспорены.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из того, что ответчик Фролова М.П, как участник общей долевой собственности, выразившая на общем собрании свое несогласие с передачей земельного участка в аренду истцу, а также несогласие с условиями заключенного впоследствии договора аренды, реализовала установленное п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель право на выдел земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли и право на дальнейшее распоряжение выделенным земельным участком по своему усмотрению.

При этом истцом не представлено доказательств использования земельного участка с кадастровым номером... с даты постановки его на кадастровый учет (с 6.09.2018) по договору аренды (не представлен договор аренды, оформленный в установленном законом порядке), то есть не подтвержден факт, что истец являлся арендатором спорного земельного участка.

Таким образом, договор аренды от 9 февраля 2018 года исходного земельного участка с кадастровым номером.., в отношении земельного участка с кадастровым номером.., выделенного ответчиком по основаниям, установленным п. 5 ст.14 Закона об обороте земель, прекратил свое действие.

Соответственно, ввиду прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком Фроловой М.П. в части выделенного земельного участка прекратились все права и обязанности арендатора, установленные как договором, так и законом, в том числе, право арендатора на преимущественное заключение договора аренды. Таким образом, основания для применения в отношении земельного участка с кадастровым номером... положений как п. 4 ст. 11.8. Земельного кодекса Российской Федерации, так и п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы, что у истца возникли основания требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному ответчиками, в порядке и сроки, предусмотренные абз. 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, объективно ничем не подтверждены, в связи с чем отклоняются.

В силу п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

По смыслу указанной нормы право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

В протоколе общего собрания от 9 февраля 2018 года прямо указано, что Фролова М.П. озвучила свое нежелание с передачей земельного участка с кадастровым номером... в аренду истцу и выразила свое несогласие с условиями договора аренды такого земельного участка, а также заявила о своем намерении выделить земельный участок в счет принадлежащих ей долей.

Оценка данному протоколу уже была дана судом первой инстанции.

Ссылку апеллянта на положения п. 1 ст. 621 ГК РФ, предусматривающую последствия нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды и дающие ему право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному в течение года договору с другим лицом, апелляционная инстанция находит несостоятельной, так как приведенная норма в рассматриваемом случае не применима, поскольку из материалов дела следует, что ответчик Фролова М.П, как участник общей долевой собственности, намерений на заключение договора аренды с истцом не высказывала, а напротив, выражала свое несогласие на его заключение, что подтверждается протоколом общего собрания участников общей долевой собственности.

Суд первой инстанции правомерно указал, что в данном случае Закон об обороте земель устанавливает иные правила, исключающие возникновение преимущественного права арендатора изменяемого земельного участка на заключение договора аренды выделенного из него участка, поскольку п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель установлено право участника долевой собственности, выразившего на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако в данном случае законом предусмотрены иные условия. В частности, пунктом 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено, что договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Поскольку в силу закона договор аренды считается прекращенным у истца преимущественное право аренды не может возникнуть. Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной и в Определении Верховного Суда РФ от 3.10.2017 года N 308-КГ17-13482.

Ссылка апеллянта на положения п. 5 ст. 9 Закона об обороте земель, устанавливающие, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, также является несостоятельной, поскольку применяется только в отношении ранее используемого на условиях аренды земельного участка и не распространяется на выделенные из него земельные участки.

Ссылка апеллянта на надлежащее исполнение ЗАО "Красная Заря" обязанности по уплате арендной платы но договору аренды от 23 мая 2008года, включая обязательства по уплате арендных платежей за 2018 год, в подтверждение чего истцом было представлено аудиторское заключение по вопросу исполнения арендатором договора аренды от 23 мая 2008 года и документы первичного бухгалтерского учета в отношении ответчиков, по мнению судебной коллегии, не могут быть приняты во внимание, поскольку не являются юридически значимыми ввиду отсутствия у истца в силу закона преимущественного права на заключение договора аренды.

Ссылки апеллянта на судебную практику по аналогичным делам судебной коллегией не могут быть приняты во внимание, поскольку в каждом конкретном случае суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам с учетом представленных доказательств.

Другие доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию истца, изложенную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм права и не могут служить основанием для отмены решения суда.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, принято на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств и предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения судебной коллегией не установлено.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они сделаны с учетом фактических обстоятельств и совокупности представленных доказательств, при правильном применении норм права. Оснований для переоценки доказательств не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

определила:

решение Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ЗАО "Красная Заря" по доверенности Никитенко А.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: