Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 26 июня 2019 г. по делу N 33-4715/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего судьи Шурловой Л.А.,

судей Калединой Е.Г, Чернышовой Н.И.

при секретаре Каюмове А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по апелляционной жалобе Шахбазова И.К. на решение Ессентукского городского суда от 08 апреля 2019 года по гражданскому делу по иску Шахбазова И.К. к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о предоставлении в аренду земельного участка, заслушав доклад судьи Шурловой Л.А,

установила:

Шахбазов И.К. обратился в суд с настоящим иском к Комитету по муниципальной собственности г.Ессентуки о возложении на ответчика обязанности заключить однократно для завершения строительства без проведения торгов с Шахбазовым И.К. договор аренды земельного участка по адресу: "адрес" кадастровый N площадью 828 кв.м, в обоснование указал.

18 февраля 2015 года истец обратился к ответчику по вопросу предоставления указанного земельного участка площадью 828,0 кв.м. под индивидуальное жилищное строительство под объектом незавершенного строительства - жилой дом, литер А степень готовности 13% (свидетельство о государственной регистрации права 26 АИ 944964 от 01.10.2014г). Между истцом и ответчиком спустя четыре месяца -18.06.2015г. был заключен договор аренды земельного участка (далее договор) N524-з, сроком договора с 18.02.2015 по 17.02.2018г. (на 3 года). После истечения срока договора аренды арендатор-истец продолжал пользоваться участком, арендодатель- ответчик не требовал расторжения договора аренды до 09.09.2018 г. В сентябре 2018 года уведомили, что в связи с истечением срока действия договора ответчик считает договор расторгнутым в одностороннем порядке. В декабре 2018 года истец обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства на 3 года однократно для завершения строительства, в соответствии с пп.10 п.2 статьи Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с пп.2 п.5 статьи, как с лицом, соответствующим данным условиям действующего издательства. Ответчик письмом от 11.01.2019 N41-з сообщил, что повторно предоставить на праве аренды земельный участок на три года не представляется возможным, так как по мнению ответчика Договор уже был заключен однократно в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона N 1Э7-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

С данным отказом истец не согласен со ссылкой на нормы законодательства действовавшего на дату подачи заявления о предоставлении в аренду земельного участка, Градостроительным кодексом Российской Федерации было предусмотрено, что заявление на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (п. п.19 ст. 51 ГрК РФ), с 01.03.2015 на срок 20 лет п.8 ст.39.8 ЗК РФ, п.1 ст.552 ГК РФ, п.1 ст.35 ЗК РФ. Договор аренды земельного участка N 306 от 10.11.2008г. заключался с предыдущим собственником на 11 месяцев с 23.12.2007г. по 22.11.2008г, после истечения срока аренды не был расторгнут и в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Соглашение о расторжении договора аренды от 2007г. было подписано 18.06.2015г, данным соглашением было предусмотрено расторжение договора аренды задним числом, с 23.11.2008г... В соответствии со ст.ст. 131, 223 ГК РФ право собственности на объект незавершенного строительства у истца возникло с момента государственной регистрации права собственности, т.е. с 01.20.2014г... Договор аренды с истцом был заключен 18.06.2015, срок начала аренды был установлен с 18.02.2015г, сложилась ситуация, когда с 23.11.2008г по 18.02.2015г. земельный участок объектом незавершенного строительства не находился в пользовании ни у продавца объекта, ни у покупателя объекта незавершенного строительства.

В п. 1.1. Договора указано, "Арендатор принимает в аренду земельный участок для завершения строительства", не указано следующее, что земельный участок предоставлен "однократно"; после окончания срока действия договора не подлежит продлению; что договор заключен в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Право собственности истца на объект незавершенного строительства не было приобретено по результатам публичных торгов, с истцом не был ранее заключен договор аренды земельного участка под этим объектом, с ним не мог быть заключен договор в соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", так как в договоре не указано, что при заключении Договора руководствовались данным требованием законодательства.

Истец продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора (после 18.02.2018 г.), договор возобновлен на тех-же условиях на неопределенный срок п.2 ст. 621 ГК РФ.

Уведомление о расторжении Договора аренды в одностороннем порядке считал незаконным п.1 ст. 450.1 ГК РФ, ни законами, ни договором не предусмотрен односторонний порядок расторжения данного договора.

Решением Ессентукского городского суда от 08 апреля 2019 года в удовлетворении исковых требований Шахбазова И.К. к Комитету по муниципальной собственности г. Ессентуки о предоставлении в аренду земельного участка, отказано.

В апелляционной жалобе истец указывает о несогласии с решением, как незаконным, вынесенным с нарушением норм материального права, приводя в обоснование аналогичные доводы иска. Полагает о противоречивости выводов суда в части перехода права аренды от предыдущего арендатора к истцу. Настаивал, что в 2015 году при заключении договора аренды не могло применяться положение п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. N137-ФЗ " О введении в действие ЗК РФ" (однократно на 3 года для завершения строительства), т.к. ссылка на указанную норму отсутствует в договоре аренды, а не по причине отсутствия ранее заключенного договора аренды участка, как указал суд. Истец не имел ранее договорных отношений с ответчиком, не вступал в предыдущие арендные правоотношения, в 2015 году был заключен с ним первый договор аренды.

В возражении на апелляционную жалобу представитель ответчика по доверенности Овчаренко О.А. просил оставить решение без изменения. Указывает, что ст.35, п.1 ст.36 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015г. установлена возможность перехода прав аренды к новому арендатору (перемена лиц в договоре), оформление прав аренды носило заявительный характер, 01.10.2014г. истец приобрел право собственности на незавершенный объект, не приступил к строительству и освоению земельного участка, что подтверждается актом обследования от 20.09.2018г. и им не оспаривалось в судебном заседании, и только 18.06.2015г. заключен договор аренды на основании его заявления. По информации Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Ессентуки разрешение на строительство объекта на данном участке выдавалось иному лицу (Кюрджиеву Ф.И.) на 10 лет, срок разрешения истек.

В силу статей 167, 327 ГПК РФ препятствия для рассмотрения дела в апелляционной инстанции, отсутствуют.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав пояснения представителя истца по доверенности Писаренко Л.О, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия полагает об отсутствии оснований к удовлетворению жалобы.

Положениями ст. 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Положениями ст. 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу положений статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (пункт 1). При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Согласно подпункту 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации право аренды на земельные участки, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 1).

На основании части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 28.11.2018 N 10-КГ18-10 ).

Как установлено материалами дела, предметом спора заявлен земельный участок по адресу: СК "адрес", кадастровый N площадью 828 кв.м. из земель населенных пунктов под индивидуальное жилищное строительство, муниципальной собственности.

Договор аренды N 306 в отношении данного земельного участка был заключен 10.11.2008г. с предыдущим собственником на 11 месяцев с 23.12.2007г. по 22.11.2008г. Соглашение о расторжении названного договора аренды от 2007г. было подписано с прежним арендатором 18.06.2015г.

С 01.10.2014г. Шахбазов И.К. являлся собственником объекта незавершенного строительства, общей площадью застройки 165,3 кв.м, степенью готовности 13%, расположенного по указанному выше адресу на спорном земельном участке, право зарегистрировано на основании решения Ессентукского городского суда от 19.12.2008 г..

Договор аренды в отношении названного земельного участка с истцом был заключен 18.06.2015 г. "для завершения строительства под ИЖС", на участке имеется объект незавершенного строительства, срок аренды установлен на 3 года с 18.02.2015 г. по 17.02.2018г. В пункте 1.3 договора указано, что в качестве основания заключения договора являлось решение Ессентукского городского суда от 19.12.2008 г, свидетельство о государственной регистрации права от 01.10.2014г. 26 АИ 944964.

09.09.2018г. письмом N3832 орган местного самоуправления уведомил Шахбазов И.К. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке истечении срока действия договора аренды N 524-з ( л.д.17)

18.12.2018 г. Шахбазов И.К. обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему в аренду земельного участка однократно, для завершения строительства, в соответствии с п.п. 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ и в соответствии с п.п. 2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, как с лицом, соответствующим данным условиям действующего законодательства, поскольку Шахбазов И.К. продолжая пользоваться земельным участком, считал договор возобновленным на тех же условиях.

Шахбазову И.К. было отказано в предоставлении аренды в связи с тем, что земельный участок предоставляется на праве аренды для завершения строительства один раз на три года. Земельный участок на таком праве уже был предоставлен Шахбазову И.К. ранее, оснований для предоставления земельного участка повторно на таком же праве законом не предусмотрено.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 22 апреля 2014 года N 12-П, ст.4 ГК РФ ( действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе придать закону обратную силу, либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм). В данном случае, введенная в Федеральный закон от 25 октября 2001 года N137-ФЗ с 23 июня 2014 года норма, предусматривающая принцип однократности предоставления земельного участка в аренду для завершения строительства, обратной силы не имеет и не распространяется на правоотношения, возникшие ранее ее введения. Таким образом, законодатель ограничил возможность предоставления земельных участков в аренду для завершения строительства принципом однократности их предоставления, на основании положений закона приведенных выше.

Как установилсуд и подтверждено материалами дела, право собственности на объект истец приобрел в 2008 году, зарегистрировал право октябре 2014г, ст. 35 ЗК РФ в прежней редакции устанавливала перемену лиц в договоре аренды на основании перехода права на объект (2008г.), предыдущий владелец обладала правом аренды на земельный участок. Далее, истцу в июне 2015г. был предоставлен спорный земельный участок для продолжения строительства ИЖС и по истечении срока договора аренды арендодателем договор расторгнут в одностороннем порядке.

Нормами действующего земельного законодательства не предусмотрена возможность продления такого договора аренды земельного участка или заключения его повторно.

Вопреки доводам жалобы о неправильном толковании судом первой инстанции условий договора аренды, норм законодательства, регулирующих спорные правоотношения, правильно установлено, что земельный участок предоставлен истцу на основании положений закона ст.ст. 11, 22, 39.1, 39.6, 39.7, 39.8, 39.20 и ст.42 ЗК РФ, регламентирующих общий порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов лицу, имеющему на праве собственность объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства сроком на три года.

Как было указано выше, положениями пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ определено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка с объектом незавершенного строительства однократно для завершения строительства этого объекта в случаях:

собственнику объекта незавершенного строительства, право на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Принимая во внимание, что истцом по существу заявлено требование о возложении на ответчика обязанности заключить новый договор аренды земельного участка, однако доказательств наличия предусмотренных законом оснований для предоставления ему в аренду земельного участка без проведения торгов в материалах дела не содержится, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у суда оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Также в судебном заседании сторонами по существу не оспаривалось и доказательств свидетельствующих об ином не представлено, что с момента приобретения незавершенного строительством объекта 13% готовности истец не приступил к строительству и освоению земельного участка, разрешение на строительство объекта на данном участке выдавалось предыдущему пользователю, срок разрешения истек, сведений о выдаче истцу разрешения на строительство объекта на спорном земельном участке не представлено.

Выводы суда в решении подробно мотивированы, подтверждены материалами дела, основаны на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств, и полностью соответствуют требованиям действующего законодательства.

Судебная коллегия приходит к выводу, что доводы жалобы по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой имеющихся в деле доказательств. Данные доводы направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, а потому не могут являться основанием к отмене решения суда.

Руководствуясь ст. 327 - 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛЕНИЕ:

Решение Ессентукского городского суда от 08 апреля 2019 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: