Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 05 июня 2019 г. по делу N 33-10995/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Васильевой Г.Ф,

судей Кривцовой О.Ю. и Фроловой Т.Е.

при секретаре Искужиной Г.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Петровской Т.В. на решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата, по иску Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Петровской Т.В. о расторжении договора аренды, освобождении занимаемого помещения и приведении его в прежнее состояние, взыскании задолженности по арендной плате и пени, по иску Ахмадеевой С.Г. к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании договора аренды недействительным, зарегистрированного права отсутствующим и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений, устранении препятствий в пользовании помещением.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю, выслушав объяснения представителя Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Бикташевой А.С, поддержавшей доводы апелляционной жалобы Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, представителя Ахмадеевой С.Г. и Петровской Т.В. - Хитрина В.Н, поддержавшего доводы апелляционной жалобы Петровской Т.В, судебная коллегия

установила:

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - УЗИО) обратилось в суд с иском к Петровской Т.В. о расторжении договора аренды N... от дата и возложении обязанности на последнюю освободить занимаемое помещение муниципального нежилого фонда подвал: N.., расположенный по адресу: адрес, общей площадью... кв. м, привести указанное помещение в прежнее состояние согласно техническому паспорту инвентарный N... по состоянию на дата в срок три месяца с момента вступления решения в законную силу; взыскании с Петровской Т.В. к пользу УЗИО задолженности по арендной плате в размере 74 297 руб. 80 коп. за период с дата по дата и пени в размере 22 583 руб. 54 коп. за период с дата по дата

Заявленные требования мотивированы тем, что дата между УЗИО и Петровской Т.В. заключен договор аренды N... объекта муниципального нежилого фонда подвал: N.., расположенный по адресу: адрес, общей площадью... кв. м, сроком действия с дата по дата В нарушение условий договора аренды Петровской Т.В. арендная плата не уплачивается, в связи с чем, дата и дата в адрес последней были направлены уведомления с предложением в течение 14 дней погасить образовавшуюся задолженность.

дата УЗИО в адрес Петровской Т.В. направлено предложение в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение 10 дней с момента получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи.

Уведомления оставлены Петровской Т.В. без ответа и удовлетворения.

Петровской Т.В. без согласования с собственником и арендодателем самовольно произведен вход в нежилое помещение из квартиры, в которой проживает ответчик.

Ахмадеева С.Г. обратилась с иском к УЗИО, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация города) о признании недействительным договора аренды N... заключенного дата между УЗИО и Петровской Т.В, объекта по адресу: адрес номера на поэтажном плане с.., кладовка общей площадью... кв. м, кадастровый номер объекта N... ; возложении на Администрацию города в лице УЗИО обязанности устранить препятствие в пользовании указанным нежилым подвальным помещением в виде обеспечения свободного доступа к данному объекту; истребовании из чужого незаконного владения Администрации города указанного нежилого помещения с кадастровым номером объекта N... ; признании отсутствующим зарегистрированное право собственности Администрации города на нежилое подвальное помещение литера "А", номера на поэтажном плане с.., кладовку, общей площадью... кв. м, кадастровый номер объекта...

В обоснование своих требований Ахмадеева С.Г. указала, что является собственником квартиры N... в многоквартирном жилом доме адрес.

В начале 90-х годов жильцы дома по адресу: адрес, начали приватизировать квартиры, а на момент приобретения истцом права собственности, Ахмадеевой С.Г. так же на праве общей долевой собственности приобретено право общей долевой собственности на часть технических помещений, предназначенных для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе технический подвал литера... общей площадью... кв. м.

В конце дата г, в разговоре с Петровской Т.В. (собственником квартиры N... ) Ахмадеева С.Г. узнала, что данный подвал принадлежит городу Уфа. Собственники жилых помещений указанного выше дома, в том числе Ахмадеева С.Г. согласия на выделение доли из общедомовой собственности и передачу ее городу не давали.

Решением Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата постановлено:

исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Петровской Татьяне Вячеславовне о взыскании арендной платы, пени, расторжения договора аренды, освобождения занимаемого помещения, приведения помещения в прежнее состояние - удовлетворить частично:

Взыскать с Петровской Татьяны Вячеславовны в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан задолженность по арендной плате за период с дата по дата в размере 74 297 руб. 80 коп, неустойку 2 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - отказать.

Исковые требования Ахмадеевой Светланы Галимдаровны к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании зарегистрированного права отсутствующим и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений, устранении препятствия в пользовании помещением - удовлетворить частично:

- признать отсутствующим зарегистрированное прав собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на нежилое подвальное помещение литера "А", номера на поэтажном плане с.., кладовку, общей площадью... кв.м, кадастровый номер объекта N... ;

- истребовать из чужого незаконного владения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан нежилое подвальное помещение литера "А", номера на поэтажном плане с.., кладовку, общей площадью... кв.м, кадастровый номер объекта N...

В удовлетворении исковых требований Ахдадиевой Светланы Галимдаровны к Администрации городского округа город Уфы Республики Башкортостан, в лице Управления земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ - отказать.

В апелляционной жалобе Петровская Т.В. ставит вопрос об изменении вышеуказанного решения суда, отказав в удовлетворении исковых требований УЗИО о взыскании с нее арендной платы и пени, либо снизив размер задолженности по арендной плате с учетом произведенного ею дата платежа в размере 6 000 руб.

В апелляционной жалобе УЗИО ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Ахмадеева С.Г, ответчик Петровская Т.В, третьи лица ФИО18, ФИО4, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО25, ФИО5, ФИО24, ФИО23, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО11, ФИО29, ФИО30, ФИО6, ФИО15, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО7, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ООО "Узел связи", ОАО "Инвестиционное агентство", ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, МУП "Уфимские инженерные сети" городского округа город Уфа г.Уфа Республики Башкортостан, ФИО19, ФИО55, ФИО25 не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, на основании перечня государственного имущества, переданного в ведение г. Уфы N... от дата, город Уфа Республики Башкортостан является собственником нежилого помещения - хранилище сельскохозяйственной продукции, этаж: часть подвального этажа, общей площадью... кв. м, N.., литера... помещения с 1... по адресу: адрес, кадастровый N.., о чем дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N... (том 2 л.д. 14-29).

Указанное подвальное помещение, как следует из технического паспорта на нежилое помещение, встроенное в жилое здание N... по адрес лит.... (том 2 л.д. 166-183), из экспликации к плану, имело самостоятельный вход, который, что в последующем был закрыт, использовалось узлом связи, расположено непосредственно под квартирой N.., принадлежащей на праве собственности Петровской Т.В. на основании договора купли-продажи и соглашения, о чем соответственно дата и дата в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесены записи регистрации права.

Из принадлежащей Петровской Т.В. квартиры оборудован непосредственный вход в вышеуказанное нежилое помещение, что не оспаривалось последней, подтверждено заключением эксперта N... от дата... (том 3 л.д. 206-258), содержащим фотоиллюстрации оборудованного входа из квартиры в подвальное помещение, в котором имеется также указание о том, что подвальное помещение имело на момент заключения договора аренды между УЗИО и Петровской Т.В. иное состояние, были проведены ремонтные работы. Из фотоиллюстраций к указанному заключению также усматривается, что в подвальном помещении Петровской Т.В. оборудованы жилые комнаты, спорное помещение не предназначено для обслуживания всего жилого дома и не используется всеми жильцами многоквартирного жилого дома.

Петровская Т.В. в дата г. начала процедуру оформления в собственность указанного подвального помещения, для чего ею заказано изготовление технического паспорта по состоянию на дата на подвальное помещение, иные разрешения, в частности заключение N... от дата ЦГСЭН в г. Уфе и Уфимском районе, согласно которому подвальное помещение жилого адрес по санитарно-гигиеническим условиям пригодно для размещения тренажерного зала и хозяйственной кладовой для жителей квартиры N.., проект согласовать в установленном порядке, обосновав проектом: источники водоснабжения, возможность канализационного объекта, теплоснабжения объекта и вентиляции.

Главным управлением Архитектуры и градостроительства выдано градостроительное заключение N... от дата о возможности использования подвального помещения под жилой квартирой N... для размещения спортивно-оздоровительного комплекса и хозяйственной кладовой при получении также согласования с Управлением государственной противопожарной службы МЧС России по Республике Башкортостан, КУМС, балансодержателя здания, разработкой и согласованием в установленном порядке проекта реконструкции существующего подвального помещения с устройством входа из помещения квартиры N...

Также заявлениями жильцы квартир N.., N... многоквартирного дома N... по ул. адрес уведомили о том, что они не возражают против использования их соседями из квартиры N... подвала в подъезде их дома, находящегося под квартирой N.., в своих нуждах.

дата Петровская Т.В. заключила договор с КУМС за N... аренды указанного подвального помещения, расположенного по адресу: адрес литера... номера на поэтажном плане с... кладовка, общей площадью... кв. м, кадастровый номер объекта N...

В последующем между УЗИО и Петровской Т.В. ежегодно заключались договоры аренды вышеуказанного помещения, и дата между УЗИО и Петровской Т.В. вновь заключен договор N... аренды объекта муниципального нежилого фонда, по условиям которого на основании приказа N... от дата Петровской Т.В. передано в аренду, во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда подвал площадью... кв. м, помещения N.., по адресу: адрес, литера А, для использования под собственные нужды, со сроком действия по дата, условия настоящего договора сохраняют свою силу на весь срок его действия.

Пунктом дата договора Петровская Т.В. приняла обязательства своевременно и полностью вносить арендодателю арендную плату, установленную настоящим договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Согласно приложению N... расчета годовой арендной платы, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды, на период с дата по дата стоимость аренды за указанный период составила всего 51 683 руб. 73 коп.

В разделе 3 договора N... стороны также предусмотрели, что годовая арендная плата по настоящему договору определяется на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда в соответствии с отчетом N... от дата, выполненным... (пункт 3.1); арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в настоящем договора, без выставления арендатору счета на оплату (пункт 3.3); расторжение или прекращение действия настоящего договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пени (пункт 3.4); в случае использования арендатором объекта по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта) в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленные настоящим договором, за весь период пользования имуществом по истечении установленного срока договора (пункт 3.5); отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных договором, более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основанием для досрочного расторжения настоящего договора (пункт 3.7).

При невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,1 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.1).

На основании пунктов 5.1 и 5.2.4, 5.2.5 настоящий договор может быть расторгнут в любое время по взаимному соглашению сторон путем заключения соглашения о расторжении договора, подписанного между сторонами; договор может быть расторгнут по требованию арендодателя при: неуплате или просрочке арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 настоящего договора. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора; отказ от внесения арендной платы на измененных условиях в случае, когда такие изменения внесены в порядке, предусмотренным настоящим договором.

В адрес Петровской Т.В. был направлен проект договора N... аренды муниципального нежилого фонда вышеуказанного объекта недвижимого имущества, с указанием его распространения в период с дата по дата, установлением годовой арендной платы по настоящему договору на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда в соответствии с отчетом N... от дата, выполненным ООО Консалтинговая компания "Альте", которая определена арендодателем за период с дата по дата всего в размере 180 576 руб. с учетом НДС, от подписания которого Петровская Т.В. отказалась, направив протокол разногласий.

В связи с образование задолженности по арендной плате, дата УЗИО направило Петровской Т.В. уведомление N.., полученное дата (том 1 л.д. 31, 32), о наличии у последней задолженности по договору аренды на дата в сумме 13 171 руб. 52 коп, с предложением в течение 14 дней с момента получения настоящего уведомления ликвидировать возникшую задолженность и представить в УЗИО копии платежных документов, с предупреждением, что если по истечении данного срока имеющаяся задолженность не будет погашена, УЗИО обратится в суд для принудительного взыскания задолженности и досрочного расторжения договора аренды и выселении из занимаемого нежилого помещения в установленном порядке.

дата УЗИО направило в адрес Петровской Т.В. сообщение N.., указывая, что письмом N... от дата УЗИО поставило в известность о том, что по договору аренды N... 4 от дата допущена задолженность по арендной плате, в настоящее время долги по арендной плате не погашены и по состоянию на дата составляют 17 434 руб. 70 коп, из которых: 15 899 руб. 40 коп. арендная плата, 1 535 руб. 30 коп. - пени.

Также сообщив, что на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации УЗИО предлагает в течение 10 дней со дня получения данного уведомления подписать соглашение о расторжении договора аренды N... от дата и передать арендуемое имущество по акту приема-передачи.

Указанное уведомление Петровской Т.В. не получено и возвращено отделением связи с указанием на истечение срока хранения (том 1 л.д. 29-30).

Аналогично уведомлению от дата УЗИО направило Петровской Т.В. уведомление N... от дата с указанием задолженности по состоянию на дата по договору аренды в размере 25 953 руб. 86 коп, требованием оплатить указанную задолженность и предупреждением, что в противном случае УЗИО обратится в суд для принудительного взыскания арендной платы и пени, досрочного расторжения договора и выселения. От получения указанного уведомления Петровская уклонилась (том 1 л.д. 24-27).

Указанные уведомления со стороны Петровской Т.В. оставлены без ответа и удовлетворения.

Как следует из представленного УЗИО расчета задолженности Петровской Т.В. по оплате аренды (том 2 л.д. 161-162), задолженность рассчитана исходя из стоимости ежемесячной аренды помещения в размере 3 649 руб. 90 коп, определенной в вышеприведенном договоре N... аренды объекта муниципального нежилого фонда, которая согласно пункту 7.2 договора сохраняет свою силу на весь срок действия договора и в случаях, когда после его заключения действующим на территории Республики Башкортостан законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора (за исключением систематического изменения коэффициента расчета годовой арендной платы).

Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований УЗИО, взыскав в его пользу с Петровской Т.В. задолженность по арендной плате за период с дата по дата в размере 74 297 руб. 80 коп, определенной в соответствии с условиями договора аренды, а также неустойки в сумме 2 000 руб, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая указанный размер соответствующим последствиям нарушения обязательства и балансу интересов сторон.

Отказывая в удовлетворении остальной части исковых требований УЗИО, суд первой инстанции исходил из того, согласно пункту 1.2 указанного договора, условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с дата и действуют по дата, то есть стороны определили срок действия договора по дата, поэтому оснований для расторжения договора аренды N... 4 от дата не имеется; УЗИО не представило доказательство, что указанное подвальное помещение не соответствует техническому паспорту инвентарный N... по состоянию на дата, Петровская Т.В. в судебном заседании пояснила, что никаких перепланировок, переноса стен или несущих конструкций она не производила, за исключением улучшений - косметического ремонта подвального помещения, при покупке данной квартиры в 2000 г. лестница в подвал была из ее квартиры.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Ахмадеевой С.Г. в признании недействительным договора аренды N... от дата, суд первой инстанции исходил из того, что Ахмадеева С.Г. не является стороной сделки, материалы дела не содержат сведений о нарушении ее прав или охраняемых законом интересов, в том числе доказательств, что данный договор повлек неблагоприятные для нее последствия.

Удовлетворяя требования Ахмадеевой С.Г. о признании отсутствующим зарегистрированное прав собственности Администрации города на нежилое подвальное помещение литера... номера на поэтажном плане с.., кладовку, общей площадью... кв. м, кадастровый номер объекта.., и, истребуя указанное нежилое помещение из чужого незаконного владения Администрации город, суд первой инстанции исходил из того, что Ахмадеева С.Г. является собственником квартиры N... в многоквартирном доме по адресу: адрес, кадастровый номер N... с дата г.; в спорном подвальном помещении находятся инженерные коммуникации указанного многоквартирного дома, соответственно, на момент приобретения истцом Ахмадеевой С.Г. права собственности на жилое помещение - квартиры N.., ей так же на праве общей долевой собственности приобретено право общей долевой собственности на часть технических помещений, предназначенных для обслуживания всех помещений жилого дома, в том числе технический подвал литера N... общей площадью... кв. м; материалы дела не содержат сведений, что собственники жилых помещения указанного выше дома, в том числе Ахмадеева С.Г, предоставили согласие на выделение доли из общедомовой собственности и передачи ее в собственность городу.

Суд первой инстанции отверг доводы стороны УЗИО о пропуске срока исковой давности, указав, что Ахмадеевой С.Г. о принадлежности подвала на праве собственности городу Уфа стало известно из разговора с Петровской Т.В. в конце дата г, следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Ахмадеевой С.Г. о признании недействительным договора аренды N... от дата сторонами не обжалуется, в связи с чем на основании части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе Петровская Т.В. выражает несогласие с решением суда лишь в части взыскания с нее в пользу УЗИО задолженности по договору аренды, а УЗИО в указанной части указывает на неправомерное снижение судом первой инстанции взысканной суммы пени, и судебная коллегия в указанной части не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции о взыскании с Петровской Т.В. задолженности по арендной плате в сумме 74 297 руб. 80 коп, а также неустойки в размере 2 000 руб, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку при рассмотрении дела установлено, и сторонами не оспаривалось, что собственник (УЗИО) передал имущество в пользование, а другое лицо (Петровская Т.В.) приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, как о том указывается в апелляционной жалобе Петровской Т.В, у суда не имелось, на что обращено внимание судов в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N... ( дата), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Договор аренды N... от дата подписан УЗИО и Петровской Т.В, факт его заключения сторонами не оспаривался. При этом аренда помещения Петровской Т.В. продолжена. При таких обстоятельствах, поскольку арендодатель, вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом установленной договором платы. В свою очередь арендатор, полагаясь на данное условие, также строил стратегию своего поведения в договорных отношениях, суд правильно определилразмер задолженности ответчика перед истцом по арендным платежам, не найдя предусмотренных законом оснований для их уменьшения или расчета иначе, как это предусмотрено соглашением сторон.

Вопреки суждениям апелляционной жалобы Петровской Т.В, при расчете задолженности по внесению арендных платежей произведенный ею последний платеж дата в сумме 6 000 руб. учтен в счет оплаты арендных платежей, и оснований для дальнейшего снижения взысканной суммы задолженности по арендным платежам по указанным основаниям не имеется.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приняв во внимание подтвержденные факты допущенных Петровской Т.В. нарушений условий договора в части оплаты, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании пеней, уменьшив размер неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Снижение размера неустойки в данном случае, по мнению судебной коллегии, способствовало реализации принципа наступления справедливой ответственности за неисполнение договорных обязательств.

В связи с необходимостью установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера неисполненного обязательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что размер неустойки, взысканной с ответчика, является соразмерным, соответствует наступившим в результате неисполнения обязательства негативным последствиям для истца.

Доводы Петровской Т.В. о необходимости отказа УЗИО во взыскании задолженности по арендной плате и неустойки в полном объеме, со ссылкой на то, что удовлетворены требования Ахмадеевой С.Г. о признании права собственности г. Уфы отсутствующим на спорное нежилое помещение и истребовании его из незаконного владения, судебная коллегия полагает несостоятельными, соглашаясь с позиции УЗИО о незаконности обжалуемого решения об удовлетворении исковых требований Ахмадеевой С.Г. в указанной части, исходя из следующего.

Лицо, считающее свои права нарушенными, может избрать любой из указанных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способов защиты, либо иной, предусмотренный законом, который обеспечит восстановление этих прав. Выбор способа защиты нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В поданном Ахмадеевой С.Г. в суд исковом заявлении ставился вопрос о признании отсутствующим права собственности г. Уфы Республики Башкортостан на нежилое помещение - хранилище сельскохозяйственной продукции, этаж: часть подвального этажа, общей площадью... кв. м, N.., литера А, помещения с.., по адресу: адрес, кадастровый N.., на которое за г. Уфой зарегистрировано право собственности дата

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N.., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N... от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N... ), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из приведенных выше положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что исковые требования Ахмадеевой С.Г. о признании права собственности Администрации города отсутствующим могли быть удовлетворены судом только в случае установления того, что Ахмадеева С.Г, в соответствии с данными ЕГРП, продолжает оставаться собственником и владельцем спорного нежилого помещения, а право г. Уфы зарегистрировано незаконно, при этом последнее не владеет этим имуществом, вследствие чего к Администрации города не может быть предъявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При таких обстоятельствах и в отсутствие доказательств владения Ахмадеевой С.Г. спорным нежилым помещением с учетом избранного истцом ненадлежащего способа защиты своих прав предусмотренных законом оснований для удовлетворения требования Ахмадеевой С.Г. о признании права собственности на спорное нежилое помещение Администрации города отсутствующим у суда не имелось.

Как таковые требования Ахмадеевой С.Г. о признании права собственности Администрации города на спорное нежилое помещение отсутствующим и об истребовании этого имущества из чужого незаконного владения Администрации города являются взаимоисключающими, поскольку виндикационный иск имеет право предъявить невладеющий собственник или законный владелец вещи к незаконному владельцу, у которого фактически находится вещь.

Как разъяснено в пункте 32 Постановления N 10/22, собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли (пункт 39 Постановления N 10/22).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

Как установилсуд г. Уфа зарегистрировал право собственности на спорные нежилые помещения на основании перечня государственного имущества, переданного в ведение г. Уфы N... от дата, начиная с указанного времени и по настоящее время спорным объектом недвижимого имущества пользуется Петровская Т.В, при том, что иные собственники многоквартирного жилого дома N... по ул. адрес, что бесспорно установлено, начиная с дата г. не имеют доступа в спорное помещение, проход в которое Петровская Т.В. осуществляет только через принадлежащую ей на праве собственности квартиру.

При этом, при разрешении требований Ахмадеевой С.Г, ссылающейся на то, что спорное помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пунктам 1 и 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании; необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 г. N 489-О-О указано, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование в спорном нежилом помещении отсутствует.

Из вышеприведенных и представленных в дело доказательств усматривается, что спорное помещение ранее использовалось под узел связи, по представленным Петровской Т.В. документам пригодно для размещения тренажерного зала и хозяйственной кладовой для жителей квартиры N... то есть не предназначено для обслуживания более одного помещения в жилом доме N... по ул. адрес. Исходя из данных технического паспорта на жилой многоквартирный дом по состоянию на дата (том 2 л.Д. 172 оборот - 175), оно было предназначено (учтено и сформировано) как самостоятельное помещение, не предназначенное для обслуживания общедомовых нужд, и имело назначение, в литере... располагались - узел связи, склад связи и склад связи БРП (литер... ), рядом располагался магазин с дата г. (литера... ), а также частные кладовки (литера... ), что исключает возможность отнесения спорного помещения к общедолевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.

Город Уфа в лице его уполномоченных органов, за которым зарегистрировано право собственности на спорное помещение, как выше указано пользуется помещением уже более 15 лет.

В связи с указанными обстоятельствами, суд первой инстанции неправомерно усмотрел правовые основания для удовлетворения исковых требований, заявленных Ахмадеевой С.Г, как о признании права собственности Администрации города отсутствующим, так и об истребовании у последнего имущества. Следовательно, решение суда первой инстанции в указанное части подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований Ахмадеевой С.Г.

Исходя из вышеприведенных и установленных обстоятельств, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции об исчислении срока исковой давности с конца дата г, когда Ахмадеевой С.Г. стало известно из разговора с Петровской Т.В. о принадлежности подвала на праве собственности городу Уфа.

Из положений статьи 195, пунктов 1, 2 статьи 196, статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 15 постановления N... от дата "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" следует, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с пунктами 52, 57 Постановления N 10/22, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения относится к предусмотренным законом искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права. Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения в отсутствие для этого законных оснований.

При этом под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности на объект недвижимого имущества. Если истец не лишен фактического владения, то исковая давность не течет.

Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось, срок исковой давности не течет.

Судом установлено, что начиная с дата г. спорное нежилое помещение собственникам помещений многоквартирного дома в установленном порядке не передавалось; последнее находилось по договору во владении и пользовании Петровской Т.В.

Оценивая представленные в дело и вышеприведенные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что собственник квартиры в многоквартирном доме N... по ул адрес Ахмадеева С.Г. с дата г. могла и должна была знать о нарушенных правах в отношении этого помещения, не была лишена возможности ознакомиться с документацией жилого дома, договорами, на основании которых Петровская Т.В. пользуется спорным имуществом, и, проявляя должную осмотрительность, могла выяснить судьбу спорного помещения.

Учитывая, что право собственности на квартиру возникло у Ахмадеевой С.Г. в дата г, а право собственности на помещение зарегистрировано за г. Уфы дата, а иск заявлен только дата, при этом к иску Ахмадеевой С.Г. приложена Выписка из единого государственного реестра прав на спорное недвижимое имущество, полученная дата, общий срок исковой давности для защиты по иску об истребовании имущества истек.

Выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований УЗИО о расторжении договора аренды с возложением на Петровскую Т.В. обязанности привести арендованное имущество в состояние, в котором оно находилось на момент передачи, также не основаны на нормах права, подлежащих применению в спорных правоотношениях.

Действительно, как следует из условий договора N... аренды объекта муниципального нежилого фонда от дата, условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с дата и действуют по дата Однако в договоре не определены правоотношения сторон, за исключением арендных платежей, по истечении действия договора; в пункте... договора указано, что взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.

Поскольку по истечении срока действия договора аренды - дата ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор (Петровская Т.В.) продолжила использование спорного нежилого помещения без возражений со стороны арендодателя, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора аренды объекта муниципального нежилого фонда возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; УЗИО (арендодатель) в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направило Петровской Т.В. (арендатору) уведомление от дата об отказе от указанного договора, предложив арендатору явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды и передаче арендованного имущества по акту приема-передачи, которое согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считается полученным арендатором; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Условиями договора N... аренды объекта муниципального нежилого фонда от дата стороны предусмотрели возможность его расторжения в случае неуплаты или просрочки арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков. Последняя оплата по договору аренды была произведена Петровской Т.В. дата, более арендные платежи арендатором не вносились, что свидетельствует о наличии оснований для расторжения указанного договора, а у Петровской Т.В. отсутствуют правовые основания занимать спорное нежилое помещение, которое она должно освободить и вернуть по акту УЗИО в состоянии, в котором было получено согласно техническому паспорту инвентарный N... по состоянию на дата

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата отменить в части:

отказа в удовлетворении остальной части исковых требований Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан;

удовлетворения исковых требований Ахмадеевой Светланы Галимдаровны к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании зарегистрированного права отсутствующим и об истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений, устранении препятствия в пользовании помещением частично: признания отсутствующим зарегистрированное прав собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на нежилое подвальное помещение литера.., номера на поэтажном плане с.., кладовку, общей площадью... кв. м, кадастровый номер объекта... истребовании из чужого незаконного владения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан нежилого подвального помещения литера... номера на поэтажном плане с... кладовку, общей площадью... кв. м, кадастровый номер объекта N...

В отмененной части принять новое решение.

Исковые требования Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан к Петровской Татьяне Вячеславовне о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить имущество и привести его в первоначальное положение - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды N... от дата, заключенный между Управлением муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Петровской Татьяной Вячеславовной.

Обязать Петровскую Татьяну Вячеславовну в течение трех месяцев со дня вынесения настоящего определения привести помещение муниципального нежилого фонда подвал: N.., по адресу: адрес, литера... общей площадью... кв. м в прежнее состояние согласно техническому паспорту инвентарный N... по состоянию на дата и освободить его.

В удовлетворении исковых требований Ахмадеевой Светланы Галимдаровны к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании зарегистрированного права отсутствующим и истребовании из чужого незаконного владения подвальных помещений отказать.

В остальной части решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционные жалобы Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Петровской Т.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Турьянова Т.М.