Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 мая 2019 г. по делу N 33-12134/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Председательствующего

Пошурковой Е.В,

Судей

Осининой Н.А, Цыганковой В.А,

При секретаре

Кузнецовой К.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мустакаева Р. М. на решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2019 года по гражданскому делу N2-356/2019 по иску Мустакаева Р. М. к Тетерину Н. И. о соразмерном уменьшении покупной цены.

Заслушав доклад судьи Осининой Н.А, выслушав объяснения Мустакаева Р.М, возражения представителя Тетерина Н.И. - Бонадыкова Ю.В, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Мустакаев Р.М. обратился в суд с иском к Тетерину Н.И, в котором просил взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома "адрес" 579 548 руб.; в возмещение убытков в виде расходов по оплате услуг АНО "Центр судебной экспертизы "Петроэксперт" и почтовых расходов 38 395 руб. 72 коп.; в возмещение судебных расходов 19 379 руб. 44 коп, в том числе: расходов по оплате государственной пошлины - 9 379 руб. 44 коп, расходов на оплату услуг представителя - 10 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что 26.05.2018 на основании договора купли-продажи приобрел у ответчика, в лице представителя Б, домовладение N... по "адрес" в составе: земельного участка с кадастровым номером 47:20:0909016:2 площадью 595 кв.м; жилого дома с кадастровым номером N.., общей площадью 58.2 кв.м, с надворными постройками (баня). Право собственности на жилой дом и земельный участок, а также ипотека в силу закона зарегистрированы в ЕГРН 29.05.2018 года. Согласно отчету оценщика от 04.05.2018 года N41129И рыночная стоимость домовладения составляет 3 500 000 руб, в том числе: жилого дома - 2 830 000 руб, земельного участка - 670 000 руб. В подготовленном представителем ответчика договоре купли-продажи указано, что жилой дом и земельный участок продаются за 1 000 000 руб, но фактически в оплату договора купли-продажи ответчику через представителя Б. по двум распискам были переданы наличные денежные средства в сумме 3 440 000 руб. Истец указывает, что существенным условием названного договора купли-продажи являлась гарантия продавца в том, что отчуждаемый жилой дом не имеет скрытых недостатков, соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и пригоден для проживания и эксплуатации (п. 4 договора, п. 2 акта приема-передачи от 06.06.2018 года). В июле 2018 года в связи с возникшими сомнениями в целостности несущих конструкций дома и, в частности, балок перекрытия пола, жилой дом был обследован специалистами АНО "Центра судебной экспертизы "Петроэксперт". При частичном вскрытии напольного покрытия было обнаружены разрушения фундамента здания, нижнего венца сруба, элементов напольного перекрытия и другие скрытые дефекты, наличие которых не было оговорено при заключении договора купли-продажи и учтены оценщиком при определении рыночной стоимости дома.

Согласно заключению от 25.07.2018 года N А18/248-СТЭ опорные несущие элементы стен дома находятся в ограниченно работоспособном состоянии, а напольное перекрытие - в аварийном состоянии, эксплуатация которого без выполнения мероприятий по восстановлению может создавать угрозу жизни и здоровью проживающим. Сметная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) жилого дома, составляет 579 548 руб. В связи с изложенным истец полагал, что жилой дом "адрес" был продан ему с существенными скрытыми недостатками, без устранения которых жилой дом не пригоден для проживания. Направленная в адрес ответчика 26.07.2018 года претензия с требованием об уценке жилого дома оставлена без удовлетворения.

Решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, удовлетворить заявленные требования.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

На основании ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене постановленного решения.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 1 ст. 469 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно положениям ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В п. 2 ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), так покупатель вправе по своему выбору, в том числе: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

По буквальному толкованию п. 2 ст. 475 ГК РФ приведенный в указанной правовой норме перечень прав покупателя является исчерпывающим, то есть он не может быть расширен и ограничивает права покупателя в случае существенного нарушения требований к качеству товара по его выбору правом отказаться от исполнения договора купли-продажи и правом требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие ст. 12 ГК РФ.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, при этом применение конкретного способа защиты предполагает, что следствием станет реализация истцом конкретной правовой возможности, которая иначе не может быть реализована, достижение конкретного правового результата.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26.05.2018 Тетрин Н.И. (продавец) и Мустакаев Р.М. (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продает, а покупатель покупает следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером N.., площадью 595 кв.м, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, категория земель - земли населенных пунктов, с расположенным на нем жилым домом, назначение: жилое, с кадастровым номером N.., общей площадью 58.2 кв.м, количество этажей 1, в том числе подземных 0, расположенные по адресу: "адрес". (п. 1) (л.д. 91-98).

Право собственности Мустакаева Р.М. на указанное недвижимое имущество зарегистрировано 29.05.2018.

В соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи от 26.05.2018 стоимость земельного участка и жилого дома составляет 1 000 000 руб, из них: стоимость земельного участка составляет 600 000 руб, стоимость дома 400 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 4 договора купли-продажи от 26.05.2018, продавец, в соответствии со ст. 469 ГК РФ гарантирует, что отчуждаемый жилой дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригоден для проживания и эксплуатации.

06.06.2018 сторонами подписан акт приема-передачи объекта, согласно которому продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости - жилой дом, площадью 58,2 кв.м, баню с бассейном и септик, расположенные на земельном участке площадью 595 кв.м по адресу: "адрес". Продавец, в соответствии со ст. 469 ГК РФ гарантировал, что объект соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, пригоден для проживания и эксплуатации, не имеет скрытых недостатков или дефектов. Покупатель уведомлен, что объект оснащён центральным холодным водоснабжением, электрифицирован, имеется местная канализация (септик), печное и электрическое отопление, прочие инженерные системы отсутствуют. Продавец гарантировал целостность несущих конструкций, целостность состояния перекрытий, целостность кровельного покрытия, исправность коммуникаций и электропроводки на момент подписания настоящего акта. Объект осмотрен покупателем, претензий к внешнему состоянию объекта покупатель не имел. Стороны подтвердили, что на момент подписания акта объект находится в надлежащем состоянии и не имеет видимых недостатков либо скрытых дефектов, препятствующих его использованию в целях проживания и эксплуатации (л.д. 8)

В акте от 06.06.2018 сторонами также отражено, что в соответствии со ст. 503 ГК РФ покупатель, которому продан объект ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; незамедлительного безвозмездного устранения недостатков объекта, возмещения расходов на устранение недостатков объекта в течение 90 дней с момента передачи объекта.

Согласно расписке от 06.06.2018, факт составления которой ответчиком и третьим лицом не оспаривался, Б, действующей по доверенности от имени Тетерина Н.И, была получена от Мустакаева Р.М. сумма 1 000 000 руб. за переданный земельный участок с жилым домом по адресу: "адрес" (л.д. 10)

Кроме того, согласно второй расписке от 06.06.2018 Б, действующей по доверенности от имени Тетерина Н.И, была получена от Мустакаева Р.М. сумма 2 440 000 руб. за неотделимое улучшение жилого дома, а также за хозяйственные постройки: за баню с бассейном, расположенную (ые) по адресу: "адрес" (л.д. 9)В обоснование заявленных требований Мустакаев Р.М. ссылается на заключение специалиста NА18/248-СТЭ от 25.07.2018 АНО "Центр судебной экспертизы "ПетроЭксперт" (л.д. 100-143), согласно которому в ходе осмотра жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" зафиксированы дефекты. В результате осмотра выявило частичное разрушение ленточного бутобетонного фундамента с фасадной части дома. В результате осмотра деревянных элементов перекрытия при вскрытии напольного покрытия помещения S=22,6 кв.м, было выявлено разрушение нижнего венца деревянного сруба, являющегося несущей конструкцией здания. Дефекты выражены в виде сверхнормативной влажности воздуха в помещении здания и подвала, гниение, образование грибка, воздействию вредителей. При осмотре подвального помещения, элементы напольного перекрытия, так же подверглись разрушению по указанным причинам. В результате осмотра внутренней обшивки (вагонки) помещений здания, при вскрытии, выявлено частичное разрушение облицовки по периметру помещений, в виде частичного расслоения, гнилостных изменений, в местах сопряжения с пострадавшими элементами напольного покрытия. В результате осмотра фасадной части здания установлено: отмостка, выполненная из бетонных плит размером 0,8x0,8 м, имеет просадку основания до 7см.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов дома N.., расположенного по адресу: "адрес", составляет: 579 548 руб.

26.07.2018 Мустакаев Р.М. направил в адрес ответчика претензию с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены домовладения N... по "адрес" на 579 548 руб. (л.д. 36-38)

Разрешая спор по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из того, что требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, поэтому уменьшение покупной цены приобретаемого жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонта дома. Принимая во внимание представленное истцом заключение специалиста, согласно которому стоимость устранения выявленных недостатков составляет сумму большую, чем та, за которую дом был приобретен, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены дома. Кроме того, суд указал, что покупатель до заключения договора купли-продажи дома проверил состояние дома, на момент заключения договора купли-продажи его устраивало качество приобретаемого недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, исходя из установленных по делу обстоятельствах и представленных доказательствах, которым дана соответствующая оценка.

Из вышеуказанного следует, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу жилого дома, разногласий по качеству между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял. Дом был передан и принят без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Кроме того, как правильно указал в решении суд первой инстанции, при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором, и, насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. При этом покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

С учетом выбранного истцом способа защиты нарушенного права, а именно требования о соразмерном уменьшении покупной цены, суд сделал верный вывод о необоснованности исковых требований.

При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ). Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась - как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Заявленные истцом требования, основанные на стоимости восстановительного ремонта дома, уравнивают различную правовую сущность требований о соразмерной уменьшении покупной цены и о возмещении расходов по устранению недостатков, подменяя первое требование вторым.

При этом, как уже было отмечено, требование о соразмерном уменьшении покупной цены предъявляется в том случае, если приобретенный товар, несмотря на свои недостатки, может быть пригоден для использования без устранения таких недостатков, и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права.

Как следует из пояснений истца и из представленного истцом заключения специалиста, использование жилого помещения в том виде, в котором оно находится, может создавать угрозу жизни и здоровью проживающим. При этом уменьшить покупную цену истец просил на сумму, равную стоимости восстановительного ремонта.

С учетом того, что установленная представленным истцом заключением специалиста стоимость восстановительного ремонта превышает цену жилого дома, установленную в договоре купли-продажи, в силу п. 2 ст. 475 ГК РФ указываемые истцом недостатки относятся к существенным, поскольку таковые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, в связи с чем покупатель в соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Между тем, таких требований истцом не заявлено.

При таком положении суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об уменьшении покупной стоимости жилого дома по договору купли-продажи и взыскании суммы уменьшения покупной цены в размере 579 548 руб, поскольку истцом избран неверный способ защиты права.

Кроме того, судебная коллегия при изучении условий договора, представленных доказательств и объяснений сторон, установив, что истцу предоставлена необходимая информация о приобретаемом объекте недвижимости, сторонами оговорены все существенные условия договора купли-продажи, что позволяло истцу сделать осознанный выбор товара в соответствии с целями, для которых он приобретался.

Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда относительно уплаченной цены жилого дома по договору купли-продажи, судебная коллегия полагает несостоятельными.

Так, истец ссылается на то, что в оплату по договору купли-продажи им по двум распискам от 06.06.2018 передано ответчику 3 440 000 руб, в том числе 600 000 руб. - за земельный участок, 400 000 руб. - за жилой дом, 2 440 000 руб. - за неотделимые улучшения жилого дома, а также за хозяйственные постройки: баню с бассейном. При этом истец, ссылаясь на ценовую справку ИП Г, исходит из того, что рыночная стоимость пристройки с бассейном и бани в совокупности составляет 1 460 000 руб, следовательно, по мнению истца, за жилой дом с неотделимыми улучшениями он уплатил ответчику 1 380 000 руб.

Между тем, как правильно указано судом, в соответствии со ст. ст. 421, 431 ГК РФ из п. 3.1 договора купли-продажи от 26.05.2018 следует, что стоимость дома согласована сторонами в размере 400 000 руб, при этом цена является окончательной и изменению не подлежит, то есть сторонами в договоре купли-продажи от 26.05.2018 в письменной форме согласована цена недвижимого имущества - жилого дома по адресу: "адрес" размере 400 000 руб.

При этом именно договор купли-продажи от 26.05.2018, содержащий цену дома в размере 400 000 руб, представлен сторонами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, на основании чего 29.05.2018 зарегистрировано право собственности Мустакаева Р.М. на жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес", тогда как расписка от 06.06.2018, на которую ссылается истец, при регистрации права не предоставлялась.

Кроме того, ценовая справка ИП Г, в соответствии с которой рыночная стоимость пристройки с бассейном и бани в совокупности составляет 1 460 000 руб, не свидетельствует о том, что сторонами при заключении договора купли-продажи в действительности была установлена стоимость пристройки с бассейном и бани в указанном размере, с учетом того, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договора по общему правилу определяются по усмотрению сторон. Следовательно, при отсутствии в договоре и расписках указания на стоимость отдельно пристройки с бассейном, бани и неотделимых улучшений жилого дома, безусловных оснований полагать, что стоимость дома с неотделимыми улучшениями фактически определена сторонами и оплачена ответчиком в размере 1 380 000 руб, не имеется.

При этом Мустакаевым Р.М. не представлено доказательств того, что цена договора не соответствует техническому состоянию дома на момент заключения договора купли-продажи, поскольку в соответствии с представленным истцом отчетом N 41129И от 04.05.2018, составленным ИП Г, рыночная стоимость жилого дома по адресу: "адрес" составляет 2 830 000 руб. (л.д. 11-12), при этом в договоре купли-продажи от 26.05.2018 стороны согласовали стоимость дома в 400 000 руб, что свидетельствует о том, что сторонами было учтено состояние дома при заключении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы не нуждаются в дополнительной проверке, сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, основаны на ошибочном толковании норм материального права, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 16 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мустакаева Р. М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: