Апелляционное определение СК по административным делам Санкт-Петербургского городского суда от 29 января 2019 г. по делу N 33а-2407/2019

Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Головкиной Л.А.

судей

Бутковой Н.А, Стаховой Т.М.

при секретаре

Чернышове А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 2а-3636/2018 по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Механический завод СПб" на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 сентября 2018 года, принятое по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Механический завод СПб" к судебному приставу-исполнителю Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Санкт-Петербургу Онькову В. С, Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Санкт-Петербургу о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя, обязании исполнить требования исполнительного документа и окончить исполнительное производство.

Заслушав доклад судьи Головкиной Л.А, объяснения представителя ООО "Механический завод СПб" - Аскиркиной Л.Р, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "Механический завод СПб" (далее ООО "Механический завод СПб", Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать незаконным и отменить постановление судебного пристав-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов России по Санкт-Петербургу Онькова В.С. (далее - судебного пристава-исполнителя) от "дата" об отказе в удовлетворении заявления.

В качестве способа восстановлению нарушенных прав, представитель ООО "Механический завод СПб" просил суд обязать судебного пристава-исполнителя Онькова В.С. вызвать взыскателя Хрулева С.Г. для совершения исполнительных действий - подписания договора купли-продажи жилого помещения, представленного ООО "Механический завод СПб"; отменить меры принудительного исполнения; окончить исполнительное производство N... -ИП и вернуть исполнительный документ взыскателю.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 сентября 2018 года в удовлетворении административного иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Механический завод СПб" просит отменить решение суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неверное определение обстоятельств, имеющих значение для разрешения возникшего спора, и удовлетворить административный иск в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца ООО "Механический завод СПб" Аскиркина Л.Р. настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.

Административные ответчики - судебный пристав-исполнитель, представитель Управления Федеральной службы судебных приставов России по Санкт-Петербургу (далее УФССП России по Санкт-Петербургу), заинтересованное лицо - взыскатель Хрулев С.Г. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в суд не явились, доказательств уважительности причин неявки и (или) ходатайство об отложении судебного разбирательства не представили.

Руководствуясь положениями частью 6 статьи 226, частью 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Судебная коллегия, выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 18 сентября 2017 года (гражданское дело N... ) ООО "Механический завод СПб" обязано заключить с Хрулевым С.Г. основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи жилого помещения N "... " от "дата" и трехстороннего соглашения о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору купли-продажи жилого помещения N "... " от "дата" (л.д.26-29).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела по исполнению особых исполнительных производств УФССП Росси по Санкт-Петербургу Онькова В.С. от "дата" возбуждено исполнительное производство N... -ИП в отношении ООО "Механический завод СПб".

"дата" в Межрайонном отделе по ИОИП УФССП России по Санкт-Петербургу зарегистрировано заявление ООО "Механический завод СПб" о вызове взыскателя Хрулева С.Г. для совершения исполнительных действий - подписания договора купли-продажи жилого помещения, к которому приложен договор купли-продажи квартиры, подписанный генеральным директором ООО "Механический завод СПб" Смирновым С.А. (л.д.16-18).

При этом в пункте 1.1.1 договора купли-продажи приведены основные характеристики квартиры, согласно которым "адрес" расположена на "... " этаже, общая площадь - "... " кв.м, жилая - "... " кв.м, площадь балкона/лоджии - "... " кв.м. В соответствии с пунктом 3.1. договора купли-продажи цена квартиры равна "... " рублей (НДС не облагается).

Денежные средства, полученные продавцом от покупателя по предварительному договору N "... " от "дата", в сумме "... " рублей зачитываются в счет оплаты по договору купли-продажи (пункт 3.2. договора купли-продажи).

Стоимость квартиры, в размере "... " рублей, указанную в основном договоре купли-продажи, ООО "Механический завод СПб" обосновал следующим расчетом:

подпунктом 1.5.1. предварительного договора купли-продажи жилого помещения от "дата" определено, что общая площадь квартиры и площадь балкона (лоджии) уточняются после завершения строительства Объекта на основании данных контрольного обмера Проектно-Инвентаризационного Бюро, в соответствии с фактическими данными указанных площадей, что рассматривается сторонами как согласованное при заключении настоящего договора допустимое изменение.

В соответствии с пунктом 1.6 предварительного договора купли-продажи жилого помещения, цена квартиры по основанному договору устанавливается сторонами в соответствии с частью 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации за единицу (1 кв.м.) площади (фактического размера) квартиры.

Цена 1 кв.м. площади (фактического размера) квартиры устанавливается сторонами в размере "... " рублей.

Подпунктом 1.6.1 предварительного договора купли-продажи установлено, что площадь (фактический размер) квартиры рассчитывается как сумма следующих площадей: общей площади квартиры (по результатам обмеров ПИБ ГУИОН, указанным в кадастровом паспорте квартиры) и площади балкона/лоджии.

Площадь 1 кв.м. неостекленного балкона/лоджии учитывается сторонами для определения площади (фактического размера) квартиры с соответствующим понижающим коэффициентом - 0,3/0,5.

Площадь 1 кв.м. остекленного балкона/лоджии учитывается сторонами для определения площади (фактического размера) квартиры без каких-либо понижающих коэффициентов и соответствует 1 кв.м. (л.д.80-84).

Как следует из кадастрового паспорта квартиры N "... ", изготовленного "дата" (после завершения строительства квартиры), общая площадь квартиры - "... " кв.м.: коридор - "... " кв.м, кладовая - "... " кв.м, кухня - "... " кв.м, совмещенный санузел - "... " кв.м, комната - "... " кв.м, остекленный балкон - "... " кв.м. (л.д.20-21).

Таким образом, при расчете стоимости квартиры N "... " в размере "... " копеек, ООО "Механический завод СПб" исходил из сложения следующих площадей:

- общая площадь квартиры без учета балкона/лоджий- "... " кв.м.* "... " руб. за 1 кв.м.;

- общая площадь неостекленного балкона "... " кв.м.* "... " руб. за 1 кв.м.

итого площадь квартиры, подлежащая оплате покупателем - "... " кв.м.: ( "... " кв.м.+ "... " кв.м.)* "... " руб. за 1 кв.м.

Оспариваемым постановлением от "дата" судебный пристав-исполнитель отказал должнику в совершении исполнительного действия - подписание основного договора купли продажи квартиры, указав на несоответствии стоимости квартиры, рассчитанной ООО "Механический завод СПб" в размере 3 128 598 рублей, условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения от "дата". Самостоятельно рассчитав стоимость жилого помещения, судебный пристав-исполнитель, указал в постановлении, что в основном договоре купли-продажи, который надлежит подписать взыскателю, должна быть указана покупная цена жилого помещения - "... " рублей "... " копеек, что на "... " рублей "... " копеек меньше той стоимости жилого помещения, что указана должником в основном договоре купли-продажи квартиры, представленном судебному приставу-исполнителю.

Рассчитывая стоимость жилого помещения в размере "... " рублей "... " копеек, судебный пристав-исполнитель исходил из следующего:

- общая площадь квартиры без учета балкона/лоджий- "... " кв.м.* "... " руб. за 1 кв.м.;

- общая площадь неостекленного балкона "... " кв.м, которая с применением понижающего коэффициента 0,3 равна 2,31 кв.м. * "... " руб. за 1 кв.м.

Итого, площадь квартиры, подлежащая оплате по расчету судебного пристава-исполнителя - "... " кв.м. ( "... " кв.м.+ "... " кв.м.)* "... "= "... " рублей "... " копеек.

Оспаривая законность постановления судебного пристава-исполнителя от "дата", представитель ООО "Механический завод СПб" указал на неправильный расчет стоимости квартиры, произведенный судебным приставом-исполнителем. По мнению административного истца, судебный пристав-исполнитель в нарушение подпункта 1.6.1 предварительного договора купли-продажи от "дата" незаконно применил к площади остекленного балкона понижающий коэффициент 0,3, что повлекло уменьшение площади жилого помещения, подлежащего оплате взыскателем и, как следствие, уменьшение покупной стоимости квартиры, и свидетельствует о неправильном исполнении решения Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" (гражданское дело N... ).

Суд первой инстанции, разрешая возникший спор и отказывая в удовлетворении административного иска, ссылался на правильность расчета стоимости жилого помещения, произведенного судебным приставом-исполнителем, поскольку из кадастрового паспорта жилого помещения, изготовленного филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Санкт-Петербургу следует, что общая площадь квартиры - "... " кв.м, из которой общая площадь остекленного балкона с учетом понижающих коэффициентов 0,3 - 2,3 кв.м, площадь квартиры без учета балкона- "... " кв.м.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции не соответствующими требованиям закона и условиям предварительного договора купли-продажи от "дата", решению суда по гражданскому делу N...

Так, пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен принцип свободы договора, согласно которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных правовых норм свобода граждан и юридических лиц в заключение договора означает свободный выбор сторонами условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Как следует из пункта 1.6 предварительного договора купли-продажи жилого помещения от "дата", цена квартиры по основанному договору устанавливается сторонами в соответствии с частью 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации за единицу (1 кв.м.) площади (фактического размера) квартиры.

Подпунктом 1.6.1 предварительного договора купли-продажи определено, что площадь (фактический размер) квартиры рассчитывается как сумма следующих площадей: общей площади квартиры (по результатам обмеров ПИБ ГУИОН, указанным в кадастровом паспорте квартиры) и площади балкона/лоджии.

Площадь 1 кв.м. не остекленного балкона/лоджии учитывается сторонами для определения площади (фактического размера) квартиры с соответствующим понижающим коэффициентом - 0,3/0,5.

Площадь 1 кв.м. остекленного балкона/лоджии учитывается сторонами для определения площади (фактического размера) квартиры без каких-либо понижающих коэффициентов и соответствует 1 кв.м.

Хрулев С.Г. "дата" подписал соглашение о перемене лиц в обязательстве по предварительному договору N "... " от "дата" (л.д.88).

Доказательств оспаривания условий предварительного договора в установленном законом порядке, суду не представил.

"дата" года Хрулев С.Г. принял от ООО "Механический завод СПб" объект долевого строительства по передаточному акту (л.д.90-91).

Таким образом, Хрулев С.Г. добровольно заключил с ООО "Механический завод СПб" предварительный договор купли-продажи жилого помещения на приведенных выше условиях, в том числе о расчете площади квартиры, подлежащей оплате покупателем, и принял квартиру от ООО "Механический завод СПб" по соответствующему акту без каких-либо претензий.

При этом вышеуказанные условия предварительного договора свидетельствуют о том, что стороны при определении площади квартиры, подлежащей оплате покупателем, не договаривались использовать понижающий коэффициент к площади двух остекленных лоджий.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" установлено проведение государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации, целью которого является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Во исполнение указанного постановления Правительства Российской Федерации приказом Минземстроя Российской Федерации N 37 от 04 августа 1998 года утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее - Инструкция), в которой определены основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3.37 Инструкции общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.

В соответствии с кадастровым паспортом жилого помещения, изготовленным филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Санкт-Петербургу "дата" года, общая площадь квартиры - "... " кв.м, из которой общая площадь остекленного балкона с учетом понижающего коэффициента 0,3 - 2,3 кв.м, площадь квартиры без учета балкона - "... " кв.м.

Таким образом, государственный жилищный учет "адрес" в Санкт-Петербурге, приобретенной взыскателем Хрулевым С.Г. у ООО "Механический завод СПб", произведен в соответствии с пунктом 3.37 Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации N 37 от 04 августа 1998 года, т.е. с обязательным применением понижающих коэффициентов для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3.

Расчет площади жилого помещения, подлежащей оплате взыскателем Хрулевым С.Г. судебным приставом-исполнителем произведен исходя из характеристик жилого помещения, приведенных в кадастровом паспорте, т.е. фактическим с применением п.3.37 указанной Инструкции и понижающего коэффициента к площади остекленного балкона.

Вместе с тем судебным приставом-исполнителем не принято во внимание то обстоятельство, что требования Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 года N 37, обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда, и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Для отношений между дольщиками и застройщиками, продавцами и покупателями жилых помещений данная Инструкция обязательного характера не носит. Поэтому определяя стоимость жилого помещения, подлежащую указанию в основном договоре купли-продажи, судебному приставу-исполнителю и сторонам исполнительного производства надлежало руководствоваться подпунктом 1.6.1 предварительного договора купли-продажи от 24 мая 2011 года, которым не предусмотрено применение понижающего коэффициента при определении площади остекленного балкона.

Кроме этого, Судебная коллегия учитывает также и тот факт, что Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 40; 2006, N 30, ст. 3287; 2010, N 25, ст. 3070; 2016, N 27, ст. 4237): Установить понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2017 года. Однако предварительный договор был заключен сторонами "дата", решением суда по гражданскому делу административный ответчик обязан заключить с покупателем основной договор купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора.

С учетом приведенных обстоятельств Судебная коллегия находит ошибочными выводы суда первой инстанции о правильности расчета стоимости жилого помещения, выполненного судебным приставом-исполнителем и о законности постановления судебного пристава- исполнителя от "дата". В связи с этим решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" в указанной части подлежит отмене, с вынесением нового решения об удовлетворении требований административного истца.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, поскольку до выполнения действий по фактическому исполнению требований исполнительного документа (подписание основного договора купли-продажи) оснований для окончания исполнительного производства и отмены мер принудительного исполнения, у судебного пристава-исполнителя не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Отменить решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 сентября 2018 года в части отказа в удовлетворении требований административного иска о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Онькова В. С. от "дата" и обязании судебного пристава-исполнителя вызвать взыскателя Хрулева С. Г. для совершения исполнительных действий - подписание основанного договора купли-продажи N... на условиях предварительного договора купли-продажи жилого помещения N "... " от "дата".

Административный иск в указанной части требований удовлетворить.

Признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу Онькова В. С. от "дата" об отказе в удовлетворении заявления ООО "Механический завод СПб".

Обязать судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу, в чьем производстве находится исполнительное производство N... -ИП, в срок по "дата" вызвать взыскателя Хрулева С. Г. для совершения исполнительных действий по подписанию основанного договора купли-продажи "адрес" в Санкт-Петербурге на условиях предварительного договора купли-продажи жилого помещения N "... " от "дата".

В остальной части решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 27 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Механического завода СПб" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: