Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 24 июня 2019 г. по делу N 33-10676/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р,

судей Абдуллиной Г.А, Никулиной О.В,

при секретаре судебного заседания Фатыховой А.М,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Абдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Калимуллиной Э.Р. на заочное решение Советского районного суда города Казани от 26 апреля 2019 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Калимуллиной Э.Р. к обществу с ограниченной ответственностью "Фон" о признании в совокупности соглашения о намерениях, договоров беспроцентного займа, дополнительного соглашения договором долевого участия в строительстве отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Калимуллина Э.Р. обратилась в суд с иском к ООО "Фон" о признании в совокупности соглашения о намерениях, договоров беспроцентного займа, дополнительного соглашения договором долевого участия в строительстве.

В обоснование требований указано, что 30 ноября 2017 года между Калимуллиной Э.Р. и ООО "Фон" заключено соглашение о намерениях, в соответствии с которым стороны выразили намерение заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме, расположенном по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой дом "адрес" с подземной автостоянкой на 302 машино-места: "адрес" в срок до 31 декабря 2018 года.

Одновременно с заключением вышеуказанного соглашения о намерениях, 30 ноября 2017 года между сторонами был заключен договор беспроцентного займа, согласно условиям которого истец приняла на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 40 000 руб, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа. Срок возврата займа установлен 31 декабря 2018 года. Истцом данное обязательство было исполнено в полном объеме.

28 декабря 2017 года и 16 мая 2018 года между сторонами заключены два договора беспроцентного займа, согласно условиям которых истец приняла на себя обязательство передать ответчику денежные средства в размере 10 000 рублей соответственно, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа. Срок возврата займа установлен 31 декабря 2018 года. Истцом данное обязательство было исполнено в полном объеме.

26 сентября 2018 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к соглашению о намерениях от 30 ноября 2017 года. В соответствии с условиями данного соглашения стороны определили следующие характеристики объекта: строительный номер объекта долевого строительства "адрес", площадь 6,49 квадратных метров, секция 4, этаж 1, на отметке -6.05, блок Б. Стороны согласовали стоимость объекта за 1 квадратный метр 10 000 руб, общая стоимость объекта - 64 900 руб. Стороны достигли соглашения внести изменения в соглашение о намерениях, а именно установили, что обязуются в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении объекта. Истец указывает, что она, как лицо надлежащим образом исполнившее свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимости, вправе требовать признания данного договора договором долевого участия в строительстве.

На основании изложенного истец просит признать в совокупности соглашение о намерениях от 30 ноября 2017 года, договор беспроцентного займа от 30 ноября 2017 года, договор беспроцентного займа от 28 декабря 2017 года, договор беспроцентного займа от 16 мая 2018 года, дополнительное соглашение N1 от 26 сентября 2018 года договором долевого участия в строительстве, заключенным между ООО "Фон" и Калимуллиной Э.Р, в отношении помещения для хранения негорючих материалов предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой дом "адрес" с подземной автостоянкой на 302 машино-места: Республика "адрес", строительный номер объекта долевого строительства "адрес", площадь 6,49 квадратных метров, секция 4, этаж 1, на отметке - 6,05, блок Г, признать, что принятое решение суда является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в отношении указанного объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".

В заседании суда первой инстанции истец Калимулина Э.Р. не явилась, просила рассмотреть без ее участия.

Представитель ответчика ООО "ФОН" в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица муниципального казенного учреждения "Управление жилищной политики Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в судебное заседание не явился.

Суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требований истца, постановилрешение по указанной выше формулировке.

В апелляционной жалобе Калимуллина Э.Р. просит об отмене решения и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме. При этом приводит обстоятельства и доводы, изложенные в исковом заявлении. Указывает, что судом не принято во внимание одномоментное заключение соглашения о намерениях от 30 ноября 2017 года и договора беспроцентного займа от той же даты. Отмечает, что дополнительное соглашение N 1 от 26 сентября 2018 года уточняет характеристики подлежащего передаче объекта долевого строительства. Податель жалобы указывает, что все действия сторон по заключению вышеуказанных сделок явно подтверждают намерение сторон заключить договор долевого участия.

Судебная коллегия, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, считает, что решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что между ООО "ФОН" и Калимуллиной Э.Р. заключено соглашение о намерениях от 30 ноября 2017 года, в соответствии с которым Калимуллина Э.Р. выражает намерение в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, Жилой дом "адрес" с подземной автостоянкой на 302 машиноместа, "адрес"

Согласно пункту 2 соглашения ООО "ФОН" обязуется заключить договор участия в долевом строительстве, указанный в пункте 1 этого соглашения, в срок до 31 декабря 2018 года, но не ранее получения ООО "ФОН" всей необходимой документации, позволяющей ООО "ФОН", в соответствии с требованиями законодательства в области долевого строительства, привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

Согласно пункту 5 соглашения сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора участия в долевом строительстве, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

26 сентября 2018 года ООО "ФОН" и Калимуллиной Э.Р. заключили дополнительное соглашение N 1 к соглашению о намерениях от 30 ноября 2017 года указав, что в связи с получением ООО "ФОН" разрешения на строительство N 16-RU1630100-1358-2018 от 29 июня 2018 стороны пришли к соглашению уточнить предмет соглашения и внести соответствующие изменения в соглашение в следующей редакции:

"1. Сторона-2 выражает намерение в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: Социально-жилищный комплекс. Жилой дом "адрес" с подземной автостоянкой, "адрес": строительный N объекта долевого строительства - "адрес", проектная общая площадь (оплачиваемая) - 6,49 квадратных метров; секция - 4, этаж - 1, на отметке - 6,05, блок Б, цена 1 квадратного метра - 10000 руб, общая цена объекта - 64900 руб.".

Между Калимуллиной Э.Р. и ООО "ФОН" также заключен договор беспроцентного займа от 30 ноября 2017 года, согласно которому истица передает ответчику денежные средства в размере 40000 руб, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок не позднее 31 декабря 2018 года.

28 декабря 2017 года между Калимуллиной Э.Р. и ООО "ФОН" заключен договор беспроцентного займа, согласно которому истица передает ответчику денежные средства в размере 10000 руб, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок не позднее 31 декабря 2018 года.

16 мая 2018 года между Калимуллиной Э.Р. и ООО "ФОН" заключен договор беспроцентного займа, согласно которому истица передает ответчику денежные средства в размере 10000 руб, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок не позднее 31 декабря 2018 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания договором долевого участия соглашения о намерениях, в котором стороны договорились заключить договор долевого участия в будущем не имеется, так как соглашение о намерениях не содержит всех необходимых условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При этом суд правомерно указал, что буквальное толкование условий договоров займа от 30 ноября 2017 года, от 28 декабря 2017 года и от 16 мая 2018 года позволяет прийти к выводу о том, что между сторонами заключены именно договоры займа. Из содержания договоров прямо следует, что денежные средства передаются взаем, договорами определен срок возврата займа, в договорах отсутствует указание о том, что исполнение обязательств по договорам займа связывается с исполнением или неисполнением соглашения о намерениях.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими, как в данном случае - соглашение о намерениях, договор займа, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом данный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности им предусмотренные.

Исходя из содержания приведенных норм материального права и статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к данному спору, юридически значимыми и подлежащими истцом доказыванию обстоятельствами, являются обстоятельства, что ООО "ФОН", как застройщик привлекло для строительства многоквартирного жилого дома денежные средства Калимуллиной Э.Р. и при этом обязательства ООО "ФОН", в части возврата им этих денежных средств прекращаются передачей им в собственность истицы нежилого помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме.

Между тем, как следует из условий заключенного между сторонами соглашения о намерениях от 30 ноября 2017 года и последующих дополнительных соглашениях к нему, обязанности Калимуллиной Э.Р, как приобретателя имущества, до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть они не устанавливают.

Заключение между сторонами договоров займа от 30 ноября 2017 года, от 28 декабря 2017 года и от 16 мая 2018 года доказательством внесения истицей денежных средств застройщику в целях приобретения недвижимого имущества не является, поскольку условия данных договоров также не содержат указаний на прекращение у застройщика обязательств в части возврата займа путём передачи нежилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность Калимуллиной Э.Р.

Таким образом, совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет установить возникновение между сторонами отношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей нежилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истицы, выраженную ею в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда. Они сводятся к переоценке доказательств, имеющихся в материалах дела, оценка которых произведена судом первой инстанции в соответствии с требованиями процессуального законодательства, при этом оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

Судебная коллегия считает, что судом правильно применен материальный закон, подлежащий применению, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, имеющимся доказательствам дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статей 67, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Советского районного суда города Казани от 26 апреля 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Калимуллиной Э.Р. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи