Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27 июня 2019 г. по делу N 33-10959/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гилманова Р.Р,

судей Абдуллиной Г.А. и Габидуллиной А.Г,

при секретаре судебного заседания Каримове С.Р,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Габидуллиной А.Г. гражданское дело по апелляционной жалобе Кузнецовой З.А. на решение Советского районного суда г.Казани от 22 апреля 2019 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований в удовлетворении исковых требований Кузнецовой З.А. к ООО "Фон" о признании соглашения о намерениях, договора беспроцентного займа договором долевого участия в строительстве.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кузнецова З.А. обратилась в суд с иском к ООО "ФОН" о признании соглашения о намерениях и договоров беспроцентного займа договором долевого участия в строительстве. В обоснование иска указано, что 2 ноября 2017 года между Кузнецовой З.А. и ООО "ФОН" было заключено соглашение о намерениях. В соответствии с данным соглашением ответчик и истец выразили намерение заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме, расположенном по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой "адрес" подземной автостоянкой на 302 машино-места: "адрес", в срок до 31 декабря 2018 года. Одновременно с заключением вышеуказанного соглашения о намерениях между сторонами был заключен договор беспроцентного займа от 2 ноября 2017 года, согласно условиям которого истец приняла на себя обязательство передать в собственность ответчика денежные средства в размере 40000 руб, а ответчик принял на себя обязательство вернуть указанную сумму займа. Срок возврата займа установлен 31 декабря 2018 года. Истцом данное обязательство было исполнено в полном объеме. 24 сентября 2018 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к соглашению о намерениях от 2 ноября 2017 года. В соответствии с условиями данного соглашения стороны определили следующие характеристики объекта: строительный номер объекта долевого строительства N4Ж, площадь 3,76 кв.м, секция 17, этаж 1, на отметке - 6.05, блок Ж. Стороны согласовали стоимость объекта за 1 кв.м. 10000 руб, общую 37600 руб. К тому же стороны достигли соглашения внести изменения в соглашение о намерениях от 2 ноября 2017 года, а именно установили, что обязуются в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении объекта.

Истец указывает, как лицо надлежащим образом исполнившее свои обязательства по договору внесением платы за спорный объект недвижимости вправе требовать признания данного договора договором долевого участия в строительстве.

Истец просил признать в совокупности соглашение о намерениях от 2 ноября 2017 года, договор беспроцентного займа от 2 ноября 2017 года, дополнительное соглашение N1 от 24 сентября 2018 договором долевого участия в строительстве, заключенным между ООО "Фон" и Кузнецовой З.А, в отношении помещения для хранения негорючих материалов предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой "адрес" подземной автостоянкой на 302 машино-места: "адрес", строительный номер объекта долевого строительства... Ж, площадь 3,76 кв.м, секция 17, этаж 1, на отметке - 6,05, блок Ж. Признать, что принятое судебное решение является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в отношении указанного объекта.

В судебном заседании Кузнецова З.А. иск поддержала.

Представитель ООО "ФОН" - Саттарова А.К. иск признала.

Суд в удовлетворении иска отказал.

В апелляционной жалобе Кузнецова З.А. просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении исковых требований. В жалобе ссылается на те же доводы, что и в обоснование искового заявления, выражает несогласие с выводами суда. Считает, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Отмечает, что представленные но делу доказательства свидетельствует о том, что в совокупности соглашение о намерениях от 2 ноября 2017 года, договор беспроцентного займа от 2 ноября 2017 года, договор беспроцентного займа от 2 ноября 2017 года, дополнительное соглашение N1 от 24 сентября 2018 года, дополнительное соглашение N2 от 4 апреля 2019 являются по своей сути договором долевого участия в строительстве, заключенным между ООО "Фон", с одной стороны, и Кузнецовой З.А. с другой стороны.

В соответствии с п.1 ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе:

1) оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобу, представление без удовлетворения.

Согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

В соответствии с ч.5 указанной нормы при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

В соответствии с п.1 ст.807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Из материалов дела следует, что что между ООО "ФОН" и Кузнецовой З.А. заключено соглашение о намерениях от 2 ноября 2017 года, в соответствии с которым Кузнецова З.А. выражает намерение в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой "адрес" подземной автостоянкой на 302 машиноместа, РТ, "адрес".

Согласно п.2 соглашения ООО "ФОН" обязуется заключить договор участия в долевом строительстве, указанный в п.1 настоящего соглашения, в срок до 31 декабря 2018 года, но не ранее получения ООО "ФОН" всей необходимой документации, позволяющей ему в соответствии с требованиями законодательства в области долевого строительства привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

На момент заключения данного соглашения у ответчика отсутствовала проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы, а также разрешение на строительство. Договор аренды земельного участка, на котором предполагается ведение строительства, а также сведения о его государственной регистрации суду не представлены.

Характеристики объекта, в отношении которого стороны намереваются заключить договор долевого участия в строительстве, в соглашении не определены.

В дальнейшем, 24 сентября 2018, после получения ООО "ФОН" разрешения на строительство N16-RU163 0100-1358-2018 от 29 июня 2018 года ООО "ФОН" и Кузнецова З.А. заключили дополнительное соглашение N1 к Соглашению о намерениях от 2 ноября 2017 года, в котором определили предмет соглашения и внесли соответствующие изменения в соглашение в следующей редакции:

"Сторона-2 выражает намерение в срок до 31 декабря 2018 года заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме по адресу: социально-жилищный комплекс, жилой "адрес" подземной автостоянкой, "адрес": строительный номер объекта долевого строительства - 4Ж; проектная общая площадь (оплачиваемая) - 3,76 кв.м.; секция - 17; этаж- 1, на отметке -6,05; блок Ж; цена 1 кв.м - 10000 руб.; общая цена объекта - 37600 руб.".

До настоящего времени договор долевого участия в отношении указанного объекта сторонами не заключен. Строительство жилого дома не начато.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд исходил из того, что 2 ноября 2017 года между сторонами заключен договор займа. Из содержания договоров прямо следует, что денежные средства передаются взаем, договорами определен срок возврата займа, в договорах отсутствует указание о том, что исполнение обязательств по договорам займа связывается с исполнением или неисполнением соглашения о намерениях.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, исследованных доказательствах, их надлежащей правовой оценке и соответствуют нормам права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

Кроме того, судом первой инстанции отмечено, что оснований для признания договором долевого участия соглашения о намерениях, в котором стороны договорились заключить договор долевого участия в будущем, не имеется, так как соглашение о намерениях не содержит всех необходимых условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 названного Закона.

В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 Постановления от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими, как в данном случае - соглашение о намерениях, договор займа, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом данный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности им предусмотренные.

Исходя из содержания приведенных норм материального права и статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к данному спору, юридически значимыми и подлежащими истцом доказыванию обстоятельствами, являются обстоятельства, что ООО "ФОН", как застройщик привлекло для строительства многоквартирного жилого дома денежные средства Кузнецовой З.А. и при этом обязательства ООО "ФОН", в части возврата им этих денежных средств прекращаются передачей им в собственность истца нежилого помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме.

Между тем, как следует из условий заключенного между сторонами соглашения о намерениях от 2 ноября 2017 года и последующих дополнительных соглашениях к нему, обязанности Кузнецовой З.А, как приобретателя имущества, до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть они не устанавливают.

Заключение между сторонами договора займа от 2 ноября 2017 года доказательством внесения истицей денежных средств застройщику в целях приобретения недвижимого имущества не является, поскольку условия данного договора также не содержат указаний на прекращение у застройщика обязательств в части возврата займа путём передачи нежилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность Кузнецовой З.А.

Таким образом, совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет установить возникновение между сторонами отношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей нежилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Доводы апелляционной жалобы истца по существу сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на переоценку доказательств. Фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба истца не содержит, основанием к отмене решения служить не может.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г.Казани от 22 апреля 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузнецовой З.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационном порядке.

Председательствующий

Судьи