Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 17 июня 2019 г. по делу N 33-2756/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:

председательствующего Лысенина Н.П,

судей Александровой А.В, Агеева О.В,

при секретаре Ивановой М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Баканова И.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Отделфинстрой" о взыскании денежной суммы в счет соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, штрафа, поступившее по апелляционной жалобе Баканова И.Н. на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 18 апреля 2019 года, которым постановлено:

отказать в удовлетворении исковых требований Баканова И.Н. о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Отделфинстрой" денежной суммы в счет соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка в размере 988400 руб, штрафа в размере 50 %.

Заслушав доклад судьи Александровой А.В, судебная коллегия

установила:

Баканов И.Н. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Отделфинстрой" (далее - ООО "Отделфинстрой") о взыскании денежной суммы в счет соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка, штрафа.

В обоснование требований указал, что 16 апреля 2015 года стороны заключили договор N N купли-продажи земельного участка площадью 962 кв.м. с кадастровым номером N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства. Согласно условий договора купли-продажи земельного участка обременений правами других лиц и ограничений пользования земельным участком не имеется. Право истца на указанный земельный участок в установленном порядке было зарегистрировано 24 апреля 2015 года.

31 июля 2017 года истец обратился в Администрацию г. Чебоксары с заявлением о выдаче ему разрешения на строительство дома на указанном земельном участке, однако, уведомлением N N от 8 августа 2017 года в выдаче разрешения на строительство истцу было отказано по причине наличия на спорном земельном участке обременения в виде охранной зоны кабеля связи волоконно-оптической линии связи.

Вместе с тем, на основании договора N N от 10 мая 2017 года заключенного между истцом и ООО " "данные изъяты"" в соответствии с разработанной проектно-сметной документацией на указанном земельном участке должно быть осуществлено строительство индивидуального жилого дома со сроком выполнения работ 12 месяцев с момента подписания договора. Истцом произведена оплата работ (закладка фундамента) в размере 700 000 рублей. После получения отказа в выдаче разрешения на строительство дальнейшие работы по строительству объекта были приостановлены до выяснения обстоятельств.

Истец считает, что понес убытки, поскольку продавец ООО "Отделфинстрой" скрыл от него информацию об имеющихся обременениях спорного земельного участка в связи с наличием на нем охранной зоны кабеля связи волоконно-оптической линии связи (далее- ВОЛС), передав ему земельный участок, характеристики которого не соответствуют договору, не сообщил ему как покупателю сведения об ограничениях использования земельного участка для тех целей, для которых он приобретался - для индивидуального жилищного строительства.

Требования были уточнены, истец просил взыскать с ООО "Отделфинстрой" в свою пользу 988 400 рублей в счет соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка; штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В судебном заседании истец Баканов И.Н, его представитель Русин И.В. требования поддержали.

Представитель ответчика ООО "Отделфинстрой" Захаров А.В. с исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о его рассмотрении, в судебное заседание не явились.

Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное истцом Бакановым И.Н. на предмет отмены. В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе заявитель указал, что выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Материалы дела доказывают, что ответчику было известно о существующих ограничениях (обременениях) на момент продажи им земельного участка, однако он о них в нарушение ч. 1 ст. 37 ЗК РФ умолчал. Кроме того, заявляя в судебном порядке требование об уменьшении согласованной в договоре покупной цены объекта, истец просил изменить условие установленного сторонами обязательства купли - продажи, исходя из оценки рыночной стоимости земельного участка, а не цены, указанной в договоре, которая оказалась не тождественна рыночной (при определении цены договора не было учтено снижение качества продаваемого земельного участка, в связи с наличием обременения на нем).

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав пояснения истца Баканова И.Н. и его представителя Русина И.В, поддержавших апелляционную жалобу, представителя ответчика ООО "Отделфинстрой" Захарова А.В, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, придя к выводу о возможности рассмотрения дела без участия иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Последствия несоблюдения продавцом обязанности по передаче товара свободным от прав третьих лиц прямо урегулированы абзацем вторым пункта 1 указанной статьи: в этом случае покупатель вправе потребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.

В силу п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из приведенных нормативных положений следует, что право покупателя требовать уменьшения покупной цены земельного участка возникает при одновременном соблюдении следующих условий: информация об ограничениях использования земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не соответствующих действительности, и известной продавцу, и знание данной информации может повлиять на решение покупателя о приобретении им земельного участка.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается, следовательно, покупатель Баканов И.Н. должен был при разрешении указанного спора представить доказательства, подтверждающие факт умышленного предоставления ему ООО "Отделфинстрой" заведомо ложной информации о наличии на спорном земельном участке обременений.

Проанализировав представленные письменные доказательства по правилам ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, являющейся обязательным условием для применения положений п. 3 ст. 37 ЗК РФ, а также доказательств нарушения ответчиком прав истца в связи с невозможностью своевременно начать строительство дома, в связи с чем не нашел законных оснований для удовлетворения заявленных требований о соразмерном уменьшении покупной цены.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами районного суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 апреля 2015 года между ООО "Отделфтнстрой" (продавец) и Бакановым И.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи N N земельного участка с кадастровым номером N, площадью 962 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" (том N 1 л.д. 9-11).

Покупатель оплатил продавцу стоимость участка в размере 2116 400 руб. (318400 руб. - оплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора, 1798000 руб. - оплачены покупателем путем перечисления денежных средств с лицевого счета покупателя, открытого в "данные изъяты" на расчетный счет продавца ООО "Отделфинстрой", осуществляющего продажу объекта недвижимости, после государственной регистрации права собственности покупателя, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона на земельный участок в пользу "данные изъяты" ) (п. 2 договора).

В соответствии с п. 6 договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом не состоит. Продавец продал, а покупатель купил по настоящему договору земельный участок свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора могли знать, за исключением сервитута в соответствии с планом размещений сетей инженерно-технического обеспечения загородного коттеджного поселка " "данные изъяты"" "адрес".

В единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 апреля 2015 года внесена запись о регистрации за Бакановым И.Н. права собственности на спорный земельный участок, существующие ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона (том N 1 л.д. 21).

Согласно уведомления администрации города Чебоксары N N об отказе в выдаче разрешения на строительство от 8 августа 2017 года, причинами отказа в выдаче истцу разрешения на строительство послужили несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка (ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а именно:

на схеме планировочной организации земельного участка часть объекта размещается за пределами места допустимого размещения объектов, что не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка от 8 июня 2017 года N N, утвержденного постановление администрации города Чебоксары от 20 июня 2017 года N N (не соблюден минимальный отступ от красной линии 5,0 м);

на схеме планировочной организации земельного участка: проектируемый объект размещается в охранной зоне инженерных коммуникаций (не представлено письменное решение о согласовании сетевой организацией размещения в пределах охранной зоны объекта индивидуального жилого дома, на земельном участке с кадастровым номером N);

на схеме планировочной организации земельного участка отсутствуют границы зон действия публичных сервитутов (охранные зоны кабеля связи, ливневой канализации, водопровода), проходящих по земельному участку с кадастровым номером N (чертеж (лист 1), п. 2.2.1 градостроительного плана земельного участка от 8 июня 2017 года N N, утвержденного постановление администрации города Чебоксары от 20 июня 2017 года N N (том N 1 л.д. 17).

Таким образом, отказ в выдаче разрешения на строительство имел место быть не из-за охранной зоны кабеля связи волоконно-оптической линии связи, а по причине несоответствия представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Вместе с тем, согласно сообщения филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Чувашской Республике-Чувашии установлено, что земельный участок с кадастровым номером N не входит в границы зон с особыми условиями использования территории (охранная зона кабеля связи волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) " "данные изъяты"" ООО " "данные изъяты"" на территории "адрес" и охранная зона кабеля связи волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) " "данные изъяты"" ОАО " "данные изъяты"" на участке " "данные изъяты"" на территории "адрес"). На основании представленных ООО "Отделфинстрой" в мае 2018 года документов 15 мая 2018 года с государственного кадастрового учета были сняты части земельного участка с кадастровым номером N, сформированные под охранными зонами, соответственно, были прекращены и ограничения прав на указанный земельный участок, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ (том N 1 л.д. 152).

На основании изложенного, земельный участок истца не входит в границы зон с особыми условиями использования, в связи с чем были прекращены и ограничения прав на указанный земельный участок, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ.

Факт использования истцом земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием подтверждается фотографиями земельного участка, на котором возведен жилой дом.

Ссылки истца на проведенную по делу судебную оценочную экспертизу не влияют на вынесенное судом решение, поскольку из имеющих в деле материалов следует, что у истца отсутствуют право требовать от ответчика соразмерное уменьшение покупной цены земельного участка.

Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене или изменению решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Баканова И.Н. на решение Московского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 18 апреля 2019 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий Н.П. Лысенин

Судьи: А.В. Александрова

О.В. Агеев