Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 25 июня 2019 г. по делу N 33-1130/2019

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Е.Г,

судей Бабаняна С.С, Макаровой С.А.

при секретаре Потаповой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам АО "Желдорипотека" и представителя Мазурова С.В. по доверенности Маджитовой Г.И. на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 26 ноября 2018 года, которым постановлено:

Исковые требования АО "Желдорипотека" к Мазурову С.В. о возврате товара, взыскании стоимости работ по приведению квартиры в соответствии с технической документацией удовлетворить частично.

Обязать Мазурова С.В. возвратить АО "Желдорипотека" квартиру, общей площадью 94,7 кв.м, кадастровый номер N, расположенную по адресу "адрес".

В удовлетворении остальной части исковых требований АО "Желдорипотека" к Мазурову С.В. отказать.

Заслушав доклад судьи Жуковой Е.Г, судебная коллегия

установила:

АО "Желдорипотека" обратилось в суд с иском к Музарову С.В. о возврате товара, взыскании стоимости работ по приведению квартиры в соответствии с технической документацией, указав, что 28 февраля 2013 года Мазуровым С.В. приобретена квартира по адресу "адрес" на основании договора купли-продажи N у АО "Желдорипотека". Решением Ленинского районного суда г. Пензы от 17.11.2016 с АО "Желдорипотека" в пользу Мазурова С.В. взысканы денежные средства в размере 4 034 800 рублей в связи с отказом от исполнения договора N от 28.02.2013 года купли-продажи квартиры, убытки 294 735 рублей 59 копеек, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя 2 000 000 рублей, компенсация морального вреда 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 50 000 рублей, штраф 3 169 767 рублей 79 копеек. Апелляционным определением Пензенского областного суда от 11.07.2017 решение Ленинского районного суда г.Пензы изменено в части, снижен размер неустойки и штрафа. Решение суда с учетом апелляционного определения судебной коллегии исполнено АО "Желдорипотека" в полном объеме. Однако Мазуров С.В. после получения денежных средств квартиру по адресу: "адрес" АО "Желдорипотека" в соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" не возвратил.

АО "Желдорипотека" просило суд обязать Мазурова С.В. вернуть по акту возврата квартиру, расположенную по адресу "адрес", свободную от прав и иных обременений третьих лиц, со всеми произведенными улучшениями в состоянии, которое зафиксировано в экспертном заключении, выполненном ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы по гражданскому делу N2-2014/2016 в срок не более 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. Взыскать с ответчика стоимость работ по приведению квартиры в соответствии с нормативной документацией в размере 65 447 рублей.

Ленинский районный суд города Пензы постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе АО "Желдорипотека" просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом не приведены в решении основания и мотивы отказа в иске в части возврата квартиры, свободной от прав и иных обременений третьих лиц по акту возврата квартиры со всеми произведенными улучшениями в состоянии, которое зафиксировано в экспертном заключении. Суд не принял во внимание, что обременение квартиры в виде регистрации в ней несовершеннолетнего ребенка покупателя неизбежно нарушает права и интересы АО "Желдорипотека". В добровольной порядке ответчик отказался снимать с регистрационного учета по месту жительства своего несовершеннолетнего ребенка. К правоотношениям сторон по аналогии закона применимы нормы ГК РФ о договоре купли-продажи недвижимости, в соответствии с ч.1 ст. 556 которого передача недвижимости и её принятие осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту. Поскольку Мазуровым С.В. произведены в квартире неотделимые улучшения, а АО "Желдорипотека" возместило ему убытки, связанные с выполнением работ и материалов по неотделимым улучшениям, Мазуров С.В. обязан вернуть спорную квартиру с неотделимыми улучшениями. Поскольку Мазуров С.В. произвел незаконную перепланировку квартиры, и АО "Желдорипотека" был представлен сметный расчет стоимости приведения квартиры в прежнее состояние, который ответчиком не оспорен, у суда не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости работ по приведению квартиры в соответствии с технической документации.

В апелляционной жалобе представитель Мазурова С.В. по доверенности Маджитова Г.И. просит отменить решение суда в части возврата квартиры продавцу, ссылаясь на то, что Мазуров С.В. полного возмещения убытков за ремонтно-отделочные работы в данной квартире не получил. Решение Ленинского районного суда г.Пензы от 19.11.2018 о взыскании в возмещение убытков, понесенных в связи с ремонтно-отделочными работами, в сумме 556745 руб. не вступило в законную силу. Возврат квартиры повлечет утрату возможности доказывания расходов, понесенных на ремонтно-отделочные работы. Также суд не дал оценки тому обстоятельству, что в квартире зарегистрирован и проживает несовершеннолетний ребенок, для проживания которого жилье не приобретено.

В возражениях на апелляционную жалобу представителя Мазурова С.В. по доверенности Маджитовой Г.И. представитель АО "Желдорипотека" просит оставить её без удовлетворения, как не содержащую доводов, свидетельствующих о незаконности решения суда.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца АО "Желдорипотека" по доверенности Белякова Ю.В. поддержала апелляционною жалобу истца, в удовлетворении апелляционной жалобы представителя ответчика просила отказать.

Представитель Мазурова С.В. по доверенности Маджитова Г.И. поддержала доводы своей апелляционной жалобы, апелляционную жалобу истца просила оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу п.1 ст.18 Закона РФ "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору, вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Пунктом 2 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора купли-продажи от 28.02.2013 между ЗАО "Желдорипотека" и Мазуровым С.В. последним была приобретена квартира N в доме "адрес" за 4 034 800 рублей.

Решением Ленинского районного суда г.Пензы от 17 ноября 2016 года с АО "Желдорипотека" в пользу Мазурова С.В. взысканы денежные средства, оплаченные по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры, в сумме 4 034 800 рублей, убытки 294 735 рублей 59 копеек, неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителя 2 000 000 рублей, компенсация морального вреда 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 50 000 рублей, штраф 3 169 767 рублей 79 копеек.

Апелляционным определением Пензенского областного суда от 11 июля 2017 года указанное решение суда изменено, снижен размер неустойки подлежащей взысканию с ЗАО "Желдорипотека" в пользу Мазурова С.В. за нарушение срока удовлетворения требований потребителя до 500 000 рублей, а также размер штрафа, предусмотренного ч.6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" до 500 000 рублей.

Инкассовым поручением N от 27.07.2017 АО "Желдорипотека" перечислило Мазурову С.В. 5389535,59 руб, исполнив решение Ленинского районного суда г.Пензы от 17 ноября 2016 года с учетом апелляционного определения Пензенского областного суда от 11 июля 2017 года в полном объеме.

По сообщению Управления Росреестра по Пензенской области право собственности на спорную квартиру зарегистрировано зарегистрировано за Нугзаровым В.Б, На момент рассмотрения дела квартира находится в собственности и владении Мазурова С.В, что не оспаривается последним. По данным Росреестра по Пензенской области ограничения (обременения) в отношении спорного объекта недвижимости не зарегистрированы.

Удовлетворяя иск АО "Желдорипотека" в части возложения обязанности на ответчика по возврату товара с недостатками, районный суд, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, который в силу ч.1 ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение, исходил из того, что поскольку Мазуров С.В. реализовал свое право на отказ от исполнения договора купли-продажи, получил от продавца взамен некачественного товара уплаченные за него денежные средства, то он обязан вернуть товар с недостатками, т.е. квартиру, расположенную по адресу: "адрес", приобретенную по договору купли-продажи квартиры от 28 февраля 2013 года, продавцу АО "Желдорипотека" по его требованию.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом районного суда.

Вывод суда о возникновении у ответчика (покупателя) обязательства по передаче спорной квартиры продавцу соответствует положениям приведенного законодательства и основан на установленных по делу обстоятельствах.

Поскольку установлено, что в связи с вступлением в законную силу указанного выше решения Ленинского районного суда г. Пензы от 17.11.2016 обязательства, связанные с исполнением договора купли-продажи квартиры от 28.02.2013, прекращены, покупателю Мазурову С.В. возвращена уплаченная по договору за квартиру денежная сумма, и продавцом заявлено требование о возврате проданного некачественного товара, то суд пришел к верному выводу о возникновении обязательства у ответчика (покупателя) по передаче спорной квартиры продавцу.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты (пункт 5 части 2 статьи 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Ссылка автора жалобы на то, что для осуществления возврата квартиры сторонам необходимо подписать соответствующий акт возврата, а суд необоснованно отказал в удовлетворении требования о возврате квартиры по акту, не влечет отмены обжалуемого решения.

Вопреки доводам жалобы, положения ст. 556 ГК РФ о том, что передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, не подлежит применению по аналогии закона к спорным правоотношениям, поскольку указанная норма регулирует порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю при заключении договора купли-продажи, тогда как в спорных правоотношениях квартира подлежит возврату продавцу как товар, проданный с недостатками, в порядке Закона РФ "О защите прав потребителей", которым не предусмотрено при возврате некачественного товара по требованию продавца обязательного составления акта приема-передачи.

Также подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что поскольку АО "Желдорипотека" возместило Мазурову С.В. убытки, связанные с выполнением работ и приобретением материалов по неотделимым улучшениям, то он обязан вернуть спорную квартиру с неотделимыми улучшениями в состоянии, которое зафиксировано в экспертном заключении, выполненном ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы по гражданскому делу N2-2014/2016.

Возмещение АО "Желдорипотека" ответчику убытков, причиненных последнему вследствие продажи товара ненадлежащего качества, само по себе не влечет, по мнению судебной коллегии, возникновения у него в порядке ст.ст. 8, 307 ГК РФ обязанности передать, а у АО "Желдорипотека" права требовать возврата спорной квартиры в состоянии соответствующему состоянию на момент проведения экспертизы в 2016 году. Возврату продавцу на основании решения суда подлежит та квартира, которая являлась предметом договора купли-продажи от 28 февраля 2013 года.

Из буквального толкования абз. 5 п. 1 ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей", а также системного анализа действующего гражданского законодательства не следует, в каком состоянии должен быть возвращен покупателем продавцу некачественный товар.

Кроме того, доказательств тому, что ответчиком демонтированы неотделимые улучшения из спорной квартиры или он намерен передать квартиру истцу в отсутствии таковых, истцом в материалы дела также не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не мотивировал отказ в удовлетворении исковых требований в части возврата квартиры истцу свободной от прав третьих лиц не влечет отмены решения суда.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от23.11.2018, ограничения в отношении квартиры с кадастровым номером N, расположенной по адресу: "адрес", не зарегистрированы.

Вопреки доводам апелляционных жалоб сторон передача квартиры ненадлежащего качества от покупателя продавцу не ставится в зависимость от регистрации в указанной квартире по месту жительства несовершеннолетнего. Регистрация по месту жительства несовершеннолетнего в спорной квартире не является препятствием к исполнению покупателем своей обязанности по передаче продавцу товара ненадлежащего качества после удовлетворения его требований о возврате уплаченной за товар суммы.

Каких-либо конкретных требований относительно прекращения права пользования и снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего в спорной квартирой истцом при предъявлении иска не заявлялось, исковые требования в ходе рассмотрения дела не уточнялись, а потому нарушенное, по мнению истца, его право пользование жилым помещением в связи с регистрацией несовершеннолетнего в спорной квартире, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, не подлежит защите в пределах заявленного требования о передаче квартиры, свободной от прав третьих лиц. Частью 3 статьи 196 ГПК РФ предусмотрено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Довод апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что квартира продавцу не подлежит возврату, поскольку Мазуров С.В. полного возмещения убытков за ремонтно-отделочные работы в данной квартире не получил, основан на неверном применении действующего законодательства. При отказе от исполнения договора и получении за товар уплаченной суммы покупатель обязан возвратить данный товар продавцу.

Наряду с этим судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика стоимости работ по устранению незаконной перепланировки и приведению квартиры в соответствии с технической документацией.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд сослался на то, что в договоре купли-продажи от 28.02.2013 отсутствует описание качественных характеристик внутренней отделки и расположения инженерного оборудования передаваемой квартиры, в связи с чем, по мнению суда, определить стоимость работ и материалов по приведению квартиры в первоначальное состояние не представляется возможным.

Между тем, из материалов дела следует, что Мазуровым С.В. в спорной квартире после её приобретения была выполнена самовольная перепланировку.

Факт незаконной перепланировки подтвержден техническими паспортами на 07.09.2012 и на 27.10.2017, из которых следует, что в квартире изменена конфигурация перегородок, произведена самовольно внутренняя перепланировка квартиры, изменена площадь комнат, в.т.ч. общая жилая площадь квартиры, согласно новому техническому паспорту, составила 49,1 кв.м, тогда как договором купли-продажи квартиры ответчику передавалась квартира с общей жилой площадью, согласно технической документации 57, 4 кв.м.

Кроме того, экспертным заключением по делу N 2-2014/2016 также установлено, что в спорной квартире произведена перепланировка - разборка перегородок между кухней, коридором и смежной с кухней жилой комнаты и возведена новая перегородка, в результате чего уменьшилась площадь комнаты, смежной с кухней. Выполнено устройство гардеробной в жилой комнате из гипсокартонных перегородок.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.

В соответствии с ч.1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Таким образом, действующим законодательством регламентирована процедура согласования проведения перепланировки (переустройства) жилого помещения.

Однако Мазуров С.В, в нарушение названной нормы, произвел перепланировку и переустройство спорной квартиры без соблюдения предусмотренного законом порядка.

Согласно ст. 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса являются самовольными.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Положения ст.29 ЖК РФ устанавливающие специальный механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты, в частности способа, предусмотренного ст.304 ГК РФ.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков.

Учитывая, что квартира возвращена истцу настоящим решением суда с незаконной перепланировкой, произведенной Мазуровым С.В, то с него в пользу АО "Желдорипотека" подлежит взысканию убытки по приведению квартиры в прежнее состояние в соответствии с технической документацией.

При определении стоимости расходов по приведению квартиры в первоначальное состояние судебная коллегия исходит из размера, определенном заключением судебной экспертизы ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России N 926/2 от 14.06.2019, согласно которому рыночная стоимость работ и материалов по устранению перепланировки, переоборудования, переустройства и приведению в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией, квартиры N дома "адрес", на момент исследования составляет 27621 руб.

Указанное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, основанного на материалах дела, проведенном осмотре спорной квартиры, выполнено лицом, компетентным в указанной сфере деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ. Указанное заключение соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, оснований сомневаться в правильности выводов экспертов не имеется.

В связи с чем ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что стоимость приведения квартиры в первоначальное состояние составляет 65 447 руб. подлежит отклонению, представленная локальная смета противоречит экспертному заключению.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда в части отказа во взыскании расходов по приведению квартиры в соответствии с технической документацией подлежит отмене с вынесение нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Пензы от 26 ноября 2018 года отменить в части отказа АО "Желдорипотека" в иске к Мазурову С.В. о взыскании стоимости работ по приведению квартиры в соответствии с технической документацией, постановить в данной части новое решение.

Взыскать с Мазурова С.В. в пользу АО "Желдорипотека" стоимость работ по приведению квартиры в соответствии с технической документацией в размере 27621рублей.

В остальной части решение суда оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу представителя Мазурова С.В. по доверенности Маджитовой Г.И. оставить без удовлетворения, апелляционную жалобу АО "Желдорипотека" - удовлетворить частично.

Председательствующий

Судьи