Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 16 июля 2019 г. по делу N 33а-865/2019

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Шеховцовой Э.А,

судей Брянского В.Ю, Строчкиной Е.А,

при секретаре Пика А.И,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному делу по административному исковому заявлению администрации города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии,

по апелляционной жалобе с дополнениями к ней Пилипенко Вячеслава Федоровича, апелляционной жалобе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на решение Ставропольского краевого суда от 29 апреля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав выступление участника процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация города Ставрополя обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии N 3052 от 24 октября 2018 года в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером...

В обоснование административного иска указано, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером.., расположенного по адресу:.., площадью 297,9 кв.м, составляет 7 843 364,42 рублей.

Решением комиссии от 24 октября 2018 года N 3052 кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере его рыночной стоимости 4 158 000 рублей, установленной в отчете ООО "НИКЕ" N0110/18 от 10 августа 2018 года.

Административный истец считает решение комиссии незаконным, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости значительно занижена, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

По мнению административного истца, отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии является незаконным и подлежащим отмене. Кроме того, администрация города Ставрополя считает, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не является завышенной, учитывая его площадь и другие характеристики.

Административный истец просил суд: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 октября 2018 года N 3052 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером... в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке;

восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером... по состоянию на 22 января 2018 года в размере 7843364,42 рубля;

указать, что восстановленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером... применяется для целей, установленных действующим законодательством Российской Федерации, с 22 января 2018 года.

Решением Ставропольского края суда от 29 апреля 2019 года административные исковые требования удовлетворены; признано незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии от 24 октября 2018 года N 3052; из Единого государственного реестра недвижимости исключена установленная комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером... в размере его рыночной стоимости - 4158000 рублей; восстановлены в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером... в размере 7843364, 42 рубля по состоянию на 22 января 2018 года; указано, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером... применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 26 января 2018 года.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. подала на него апелляционную жалобу, заинтересованное лицо Пилипенко В.Ф. апелляционную жалобу с дополнениями к ней.

В апелляционной жалобе с дополнениями к ней Пилипенко В.Ф. просит решение отменить, в удовлетворении требований отказать. Указывает, что о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административному истцу стало известно 24 октября 2018 года на заседании комиссии. В связи с чем, трехмесячный срок, установленный статьей 219 КАС РФ, административным истцом, по мнению заинтересованного лица, пропущен. Поскольку КУМИ города Ставрополя является отраслевым (функциональным) органом администрации города Ставрополя, наделенным правом юридического лица, вся корреспонденция (как электронная, так и почтовая), направленная в адрес КУМИ города Ставрополя является в конечном итоге корреспонденцией администрации города Ставрополя в лице ее отраслевого (функционального) органа. В связи с чем, трактовать корреспонденцию, направленную в адрес КУМИ города Ставрополя отдельно от администрации города Ставрополя неверно и противоречит уставным документам данных органов. Следовательно, административный истец узнал о решении комиссии в лице своего отраслевого (функционального) органа и от этой даты, по мнению заинтересованного лица, необходимо отсчитывать трехмесячный срок на его обращение с административным иском в порядке статьи 219 КАС РФ.

Считает, что при вынесении решения о результатах определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Ставропольском крае при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю действовала в рамках своей компетенции и полномочий. Отчет об оценке рыночной стоимости спорного недвижимого имущества по форме и содержанию соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки. Само по себе установление рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии федеральным законом об оценочной деятельности не является основанием для признания решения комиссии незаконным.

В апелляционной жалобе представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Дегтярева О.И. просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. Считает решение незаконным и необоснованным в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права.

Указывает, что само по себе установление рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не является основанием для признания решения комиссии незаконным.

Довод о том, что в городе Ставрополе рынок является активным, представитель считает несостоятельным, поскольку на странице 66, 77 оценщик указывает, что цены и ставки аренды по помещениям объектов -оценки являются ценами предложения. Реальные цены, по которым заключаются договора, как правило, ниже цен предложения.

Согласно справочнику оценщика Приволжского центра финансового консалтинга и оценки "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", 2016 года, скидка на торг по ценам и арендным ставкам предложения торгово-офисных помещений составляет -16,9%, -13.9%.

Значение корректировки принимается со знаком минус, поскольку цена корректируется в сторону уменьшения.

Данная величина сопоставима с информацией о диапазонах ценообразующих факторов, представленной в анализе рынка недвижимости, а также подтверждается данными ведущих специалистов агентств недвижимости. Следовательно, рынок является неактивным.

Административный истец в подтверждение своего довода об активности рынка в городе Ставрополе не предоставляет каких-либо доказательств, следовательно основывается лишь на своем субъективном мнении.

Довод административного истца о необоснованном использовании в расчетах только части объектов-аналогов является несостоятельным. В качестве аналогов для нежилого помещения для проведения прямого сравнительного анализа предложений по купле-продаже коммерческой недвижимости отобраны семь предложений по продаже объектов, расположенных в городе Ставрополе.

В качестве аналогов для проведения прямого сравнительного анализа предложений по продаже объектов коммерческого назначения отобраны три объекта-аналога, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом по физическим характеристикам и местоположению.

Довод о неприменении корректировки на местоположении относительно красной является несостоятельным. Поскольку оцениваемый объект и сопоставимые объекты-аналоги расположены в одной ценовой зоне с сопоставимыми характеристиками местоположения: расположены на красной линии, на незначительном удалении друг от друга в Юго-Западном районе города, в окружении зданий административного и коммерческого назначения. Различий по данному ценообразующему фактору между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами-аналогами не имеется. В связи с чем, корректировка не требуется.

Административным ответчиком в силу требований процессуального закона исполнена в полном объеме обязанность по доказыванию обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ.

В отчете оценщиком описано обоснование выбора используемого подхода к оценке и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта, а также соответствующие расчеты.

Возражений на апелляционные жалобы и дополнения не поступило.

Представители Управления Росреестра по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя, Пилипенко В.Ф, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

От комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении апелляционных жалоб в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, дополнений, выслушав представителя заинтересованного лица Пилипенко В.Ф. Панфилову С.А, поддержавшую апелляционную жалобу с дополнениями к ней, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года NП/485 установлен численный состав Комиссии - 4 человека.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно подп. "е", "ж" п. 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должна быть указана общая информация, идентифицирующая объект оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 26 октября 2018 года в адрес администрации города Ставрополя направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю.

В соответствии с положениями пункта 21 приказа Минэкономразвития от 4 мая 2012 года N 263 (ред. от 16 мая 2013, с изм. от 26 апреля 2018), которым утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, копия решения о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости или о ее определении в размере его рыночной стоимости, принятого по результатам рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости, направляются заявителю, лицу, обладающему правом на объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются.

Копия решения комиссии направлялась только в адрес Пилипенко В.Ф. Доказательств направления в адрес администрации города Ставрополя уведомления о принятом комиссией решения и копии самого решения не имеется.

Решение Комиссии, оспариваемое административным истцом, состоялось 24 октября 2018 года. Настоящий административный иск поступил в суд 07 февраля 2019 года.

Правом на обращения с административным иском в суд обладает глава города Ставрополя. Срок для обращения в суд должен исчисляться со дня поступления в администрацию города решения комиссии, с которым глава города вправе не согласиться.

Таким образом, административное исковое заявление администрации города Ставрополя поступило в суд в пределах установленного законом срока.

Пилипенко В.Ф. является собственником нежилого помещения с кадастровым номером.., наименование - торгово-офисный комплекс, назначение - нежилое помещение, площадью 297,9 кв.м, этаж 1, расположенного в городе...

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 22 января 2018 года составляет 7 843 364, 42 рублей.

09 октября 2018 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление от Пилипенко В.Ф. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером... К заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный Независимая техническая экспертиза и оценка ООО "НИКЕ", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта недвижимости составила - 4 158 000 рублей.

15 октября 2018 года в адрес Пилипенко В.Ф. направлено извещение о назначении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 24 октября 2018 года. Аналогичное извещение направлено в адрес администрации города Ставрополя.

Решением комиссии от 24 октября 2018 года N 3052 удовлетворено заявление Пилипенко В.Ф, определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости более чем на 30%, а именно 47%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам оценки.

При обращении в комиссию заинтересованным лицом представлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

Заседание комиссии являлось правомочным. Все члены комиссии проголосовали "за". Обжалуемое решение принято единогласно.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком использовался сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценщиком произведены понижающие корректировки - "поправка на торг", используемые при неактивном рынке. Вместе с тем, анализ рынка оцениваемого объекта в отчете не приведен.

В отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком необоснованно использована в расчетах лишь часть доступных оценщику объектов-аналогов.

В объявлении о продаже объекта-аналога N 2 указан точный адрес объекта. По сведениям публичной кадастровой карты данный объект находится в микрорайоне "Перспективный" на красной линии, однако этого в объявлении и уточнении данных не имеется.

В объявлении по объекту-аналогу N 1 указано, что здание отдельно стоящее, имеется лифт, однако необходимые корректировки на этажность и дополнительные улучшения не произведены. При описании конструктивных элементов объекта оценки оценщик указал на отсутствие газоснабжения в здании, однако при оценке сравнительным подходом стоимости объекта оценки указал на наличие всех коммуникаций по улице Пирогова, 15/2.

Таким образом, согласование итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого имущества, полученное с применением указанных подходов, нельзя признать правильной.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства оценщик Независимой технической экспертизы и оценки ООО "НИКЕ" К.А.Ю. поддержала выводы отчета об оценке, пояснила применение корректировок на торг, выбор трех объектов-аналогов из семи, а также свою позицию относительно определения объекта, расположенного на красной линии, установление более подробного описания объектов-аналогов путем телефонных переговоров с лицами, разместившими объявления, указанные на страницах 62-64 отчета.

Удовлетворяя административные исковые требований, суд первой инстанции исходил из того, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером... является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 24 октября 2018 года N 3052 в отношении установления кадастровой стоимости указанного объекта в размере его рыночной ? незаконным и подлежащим отмене.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, изложенными в обжалуемом решении, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам, а также требованиям закона, которым руководствовался суд, подробно изложив их в обжалуемом решении.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела, содержанию исследованных судом доказательств и нормам материального права, подлежащим применению по настоящему делу. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. По делу отсутствуют предусмотренные статьей 310 КАС РФ основания для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Доводы апелляционных жалоб и дополнений не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 29 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы и дополнения к апелляционной жалобе - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: