Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 24 апреля 2019 г. по делу N 33-8633/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Грибиненко Н.Н.

судей

Мелешко Н.В, Яшиной И.В.

при секретаре

Мамедрзаеве М.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2942/2018 по апелляционной жалобе Лымарь В. М. на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2018 года по иску Лымарь В. М. к ООО "Стройкорпорация "Элис", ООО "Аптекарский" о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, признании добросовестным приобретателем, залога прекращенным, прекращении права собственности и признании права собственности на автомобильное стояночное место, взыскании расходов по уплате госпошлины.

Заслушав доклад судьи Грибиненко Н.Н, объяснения истца Лымарь В.М, его представителя Кривоблоцкого Л.В, действующего на основании доверенности "адрес"8 от "дата" сроком на 3 года, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика ООО "Стройкорпорация "Элис" - Абакину Т.В, действующей на основании доверенности от "дата" сроком по "дата", представителя ответчика ООО "Аптекарский" - Четверикова А.М, действующего на основании доверенности от "дата" сроком на 1 год, представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" - Селиванова А.В, действующего на основании доверенности "адрес"1 от "дата" сроком по "дата", возражавших против отмены решения, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Лымарь В.М. обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Стройкорпорация "Элис" и ООО "Аптекарский", в котором просил признать предварительный договор N ПМ-824К/ШО 9 купли-продажи доли автостоянки от 07.09.2012 года, заключенный между ним и ООО "Стройкорпорация "Элис" основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, а именно автомобильного стояночного места N... площадью 11,5 кв.м, что является 2259/325713 доли в площади всего нежилого помещения N... -Н, расположенного по адресу: "адрес", литера А, в помещении 166-Н на отметке - 3,3; признать истца добросовестным приобретателем; признать право залога на автомобильное стояночное место N... площадью 11,5 кв.м, что является 2259/325713 доли в площади всего нежилого помещения N... -Н, расположенного по адресу: "адрес", литера А, в помещении 166-Н - прекращенным (недействительным) с момента заключения предварительного договора ПМ-824К/ШО 9 купли-продажи доли автостоянки в соответствии с п.2 ст.352 ГК РФ; прекратить право собственности, зарегистрированное за ООО "Аптекарский" в части автомобильного стояночного места N... площадью 11,5 кв.м, что является 2259/325713 доли в площади всего нежилого помещения N... -Н, расположенного по адресу: "адрес", литера А, помещение 166-Н; признать за истцом право собственности на автомобильное стояночное место N... площадью 11,5 кв.м, что является 2259/325713 доли в площади всего нежилого помещения N... -Н, расположенного по адресу: "адрес", литера А, помещение 166-Н; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 400 рублей.

В обоснование иска Лымарь В.М. указал на то, что стороны заключили вышеуказанный договор, в соответствии с которым стороны имели намерение в будущем заключить договор купли-продажи доли в праве собственности, размер которой составляет 2259/325713 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения 166-Н, расположенного по отметке -3,3 в жилом доме по адресу: "адрес" литер А здание 1 с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв.м, с правом пользования местом N.., на условиях и в срок, установленные настоящим договором.

В соответствии с п.2.1 договора, в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий настоящего договора покупатель выплачивает продавцу единовременно на расчетный счет (или в кассу) продавца в порядке, установленном п.2.2 договора, обеспечительный взнос в размере равном продажной стоимости доли по основному договору, что составляет 800 000 рублей (в т.ч. НДС 18%-122 033,90 руб.).

Истец произвел оплату в размер 800 000 руб, до настоящего времени договор не заключен, акт приема-передачи сторонами не подписан.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2018 года в удовлетворении требований Лымарь В.М. отказано.

В апелляционной жалобе истец просит отменить принятое судом решение и удовлетворить исковые требования в полном объеме, считая решение необоснованным, указывая на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и нормам материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Материалами дела установлено, 09.08.2012 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "Стройкорпорация "Элис" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию комплекса жилых и общественных зданий, включая подземную автостоянку, расположенных по адресу: Санкт- "адрес" лит. А (л.д. 163-165, том 1).

09.11.2012 года в Росреестре зарегистрировано право собственности на помещение 166-Н за ООО "Стройкорпорация "Элис" за N... (л.д.161, том 1)

07.09.2012 года между ООО "Стройкорпорация "Элис" и Лымарь В.М, заключен Предварительный договор NПМ-824К/ШО 9 купли-продажи автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли - продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 2259/325713 на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения N... -Н, расположенного на отметке 3.3 в жилом доме по адресу Санкт "адрес" лит. А здание 1 с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв.м. с правом пользования местом N... на условиях и в срок установленный настоящим договором (л.д. 16-21, том 1).

Согласно п. 1.4 договора стороны в течении 60 рабочих дней со дня получения Продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности Продавца на Автостоянку заключают основной договор купли-продажи доли при условии выполнения сторонами своих обязательств.

Истцом в соответствии с п. 2 Предварительного договора внесен обеспечительный взнос в размере 800 000 рублей в кассу ООО "Стройкорпорация "Элис" (л.д.22, том 1).

Также установлено судом, ответчик передал спорное нежилое помещение по адресу: "адрес", литера А в залог Публичному акционерному обществу "Сбербанк России", а в дальнейшем на основании договора уступки обществу с ограниченной ответственностью "Аптекарский", государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки произведена в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аптекарский", основной договор между сторонами не заключен, при этом, предварительный договор купли-продажи, по своей правовой природе, определенной частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи.

Судом также было установлено, что 18.03.2010 г. между АК Сбербанк России и ООО "Стройкорпорация "Элис" был заключен договор N... об открытии невозобновляемой кредитной линии (л.д.81-90), в соответствии с дополнительным соглашением к нему ответчик предоставил в залог Кредитору имущественные права на возводимые площади жилых помещений в строящемся комплексе по адресу: Санкт "адрес" лит.А, а также заключен договор последующей ипотеки N... от 24 марта 2010 года, в соответствии с которым ООО "Стройкорпорация "Элис" в залог ПАО "Сбербанк России" был передан, принадлежащий на праве частной собственности, земельный участок, площадью 18 995 кв.м, назначение: для размещения жилого дома, расположенного по адресу: С "адрес" лит. А, кадастровый N... ::5509:1, и договор залога имущественных прав N... от 24 марта 2010 года, в соответствии с которым ООО "Стройкорпорация "Элис" в залог ПАО "Сбербанк России" были переданы все имущественные права застройщика на возводимые площади коммерческих помещений площадью 24 757,05 кв.м. в строящемся комплексе жилых и общественных зданий по адресу: С "адрес" лит.А.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении нежилого помещения по спорному адресу на основании вышеперечисленных договоров ипотеки и последующей ипотеки, и дополнительных соглашений к ним зарегистрировано обременение права на это нежилое помещение в виде ипотеки 09.11.2012 года.

В последующем, в соответствии с договором последующей ипотеки от 28.06.2013 года, заключенного между ООО "Стройкорпорация "Элис" и ПАО "Сбербанк России", в обеспечение кредитных договоров в залог Банку был передан, в том числе уже созданный спорный объект недвижимости - нежилое помещение 166-Н, общей площадью 9 771,4 кв.м.

21.07.2016 года по договору уступки прав требований NГКЭЛИС/21072016, заключенному между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Аптекарский" право требования, принадлежащее цеденту, в том числе и к ООО "Стройкорпорация "Элис", вытекающее из вышеуказанных договоров ипотеки перешло к цессионарию ООО "Аптекарский".

25.08.2017 года право собственности на нежилое помещение площадью 9771,4 кв.м, расположенное по адресу Санкт "адрес" лит. А пом. 166 Н зарегистрировано за ООО "Аптекарский".

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства, установленные обстоятельства, объяснения сторон и руководствуясь положениями ст. ст. 307, 352, Гражданского кодекса Российской Федерации, принял во внимание то обстоятельство, что ООО "Стройкорпорация "Элис" передало нежилое помещение по спорному адресу в залог ПАО "Сбербанк России", государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России" произведена, основной договор между истцом и ООО "Стройкорпорация "Элис" купли-продажи не заключен. С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, поскольку в заключенных сторонами предварительного договора срок заключения основного договора не установлен, то он определяется в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет один год, этот срок истекал 07.09.2013 года. Учитывая, что в указанный выше срок основной договор сторонами не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились 07.09.2013 года. Наличие в договоре условия о предварительной оплате в счет исполнения обязательства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в будущем, не изменяет существа заключенной сторонами сделки как предварительного договора, т.к. норм, ограничивающих возможность включения данного условия в предварительный договор, гражданское законодательство не содержит.

Положения п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к спорным правоотношениям не применимы, поскольку касаются сделок в отношении будущей вещи, т.е. товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 1 постановления). В настоящем же случае сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащего продавцу объекта недвижимости нежилого назначения, а не объекта, которые он намерен создать или приобрести в будущем.

Руководствуясь положениями ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно указал, что ссылки истца о том, что спорное имущество было передано ему во владение с момента заключения предварительного договора до передачи этого имущества в залог ПАО "Сбербанк России" не могут повлечь удовлетворение заявленных требований.

Как установлено судом, ООО "Стройкорпорация "Элис" передало нежилое помещение по спорному адресу в залог "ПАО Сбербанк России", до заключения с истцом основного договора купли-продажи, государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки произведена в пользу ПАО "Сбербанк России", а в дальнейшем на основании договора уступки ООО "Аптекарский", а основной договор между сторонами не заключен. При этом, предварительный договор купли-продажи, по своей правовой природе, определенной частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи. В связи с этим, передача спорного имущества во владение и в пользование истца до заключения основного договора купли-продажи, не может быть расценена, как передача имущества в смысле статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на вышеуказанный объект недвижимости 25.08.2017 года зарегистрировано право собственности ООО "Аптекарский" на основании договора уступки прав требования NГКЭЛИС/21072016 от 21.07.2016 года, заключенного между ПАО "России" и ООО "Аптекарский".

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, как лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи раньше, чем нежилое помещение было передано в залог, приобрел на него право собственности, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией ввиду следующего.

Из содержания п. 2 ст. 335 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Договор ипотеки заключен ПАО "Сбербанк России" с ООО "Стройкорпорация "Элис", которое являлось законным собственником спорного недвижимого имущества, что подтверждалось выпиской из ЕГРП. При этом, как правильно отметил суд в обжалуемом решении, сведения о правопритязаниях истца на спорный объект недвижимости на момент регистрации договора ипотеки в ЕГРП отсутствовали. Доказательств обратного истец не представил ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.

Кроме того, как правомерно и обоснованно указал суд первой инстанции, передача спорного имущества во владение и в пользование истца до заключения основного договора купли-продажи без регистрации каких-либо обременении в ЕГРП, не может быть расценена как передача имущества в смысле ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи продавцом спорного имущества истцу до возникновения ипотеки.

Согласно п. 5.1 предварительного договора купли-продажи Лымарь В.М. по его заявлению предоставляется право доступа в помещение автостоянки с правом пользования. Сам по себе прекративший свое действие предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на него, что подтверждается правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2014 года N 9-КГ14-8.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что передача ООО "Стройкорпорация "Элис" спорного имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", литер А, помещение 166-Н, в ипотеку Банку была произведена до возникновения каких-либо прав иных лиц в отношении данного нежилого помещения, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что в соответствии с абзацем 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При этом передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано, может повлечь гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

Учитывая, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи между истцом и ответчиком право собственности на спорный объект уже было зарегистрировано в ЕГРП за ООО "Стройкорпорация "Элис" судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для квалификации данного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи у судебной коллегии не имеется.

Также судебная коллегия обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N.., Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N... от "дата" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с п. 1 ст. 33 данного закона вступил в законную силу через шесть месяцев после его опубликования - 30 января 1998 года, при этом договор предварительной купли-продажи был заключен между сторонами 07.06.2012 года и не был зарегистрирован, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования о признании права собственности не могут быть признаны обоснованными.

Передача истцу в собственность доли в праве на недвижимое имущество, которое так и не было образовано путем разделения помещения 166-Н, и регистрации перехода права собственности в отношении данной доли в имеющемся фактически помещении 166-Н и находящемся в залоге, без согласия залогодержателя невозможны, повлекут нарушение прав залогодержателя (п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. п. 4.1.2. Договоров ипотеки). Такое согласие залогодержателя отсутствует.

Таким образом, исходя из вышеуказанных обстоятельств, учитывая, что право собственности истца на спорное нежилое помещение не было зарегистрировано в установленном законом порядке, при этом на указанные помещения имеется обременение в виде залога в пользу ООО "Аптекарский", которое было зарегистрировано в установленном законом порядке, судебная коллегия приходит к выводу, что у истца право собственности на спорное имущество отсутствует, несостоятельны ссылки истца на наличие предусмотренных п. 2 с. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для прекращения залога и на нарушение его прав записью в ЕГРП о залоге (ипотеки).

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, что предусмотрено положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не находит.

Иных доводов, влияющих на законность решения и требующих дополнительной проверки, апелляционная жалоба не содержит. В связи с этим судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения суда, судебная коллегия также не усматривает.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 20 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Лымарь В. М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: