Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 19 июля 2019 г. по делу N 33-12050/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Мехонцевой Е.М, Зайцевой В.А.

при секретаре Батрышиной Л.Ф, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Котина Антона Эдуардовича к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании договоров аренды земельных участков недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок по апелляционной жалобе истца на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 23.04.2019.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М, истца, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

между Котиным А.Э. и Министерством по управлению государственными имуществом Свердловской области (далее МУГИСО) на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2015 N102 был заключен договор аренды от 21.09.2015 NТ-645 земельного участка площадью 781 кв.м, расположенного в.., строительный N, имеющего кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - строительство индивидуального жилого дома.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2015 N103 между ним и МУГИСО был заключен договор аренды от 21.09.2015 NТ-646 земельного участка площадью 1205 кв.м, расположенного в.., строительный N, имеющего кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - строительство индивидуального жилого дома.

На указанных земельных участках им были построены индивидуальные жилые дома. Единственный подъезд к земельным участка проходил через территорию ЖСК "Ключевской", подъезд был ликвидирован ЖСК "Ключевской". Отсутствие проезда сделало невозможным эксплуатацию выстроенных домов и пользование земельными участками, дома были демонтированы. После демонтажа домов Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском о признании построенных зданий объектами незавершенного строительства, апелляционным определением Свердловского областного суда от 14.03.2017 ранее построенные жилые дома требование удовлетворено.

19.03.2018 истец обратился в МУП "Водоканал" за получением технических условий для подключения планируемых зданий к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения. Из ответа МУП "Водоканал" от 06.04.2018 ему стало известно об отсутствии технической возможности подключения планируемых зданий к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения в связи с отсутствием сетей на балансе МУП "Водоканал" в данном районе.

В связи с невозможностью осуществления строительства индивидуальных жилых домов, отвечающих требованиям нормативной документации и отсутствием беспрепятственного доступа к земельным участкам, по его инициативе договоры аренды земельных участков были расторгнуты.

В силу пунктов 3, 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок не может быть предметом аукциона, если в отношении него отсутствуют сведения о технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, МУГИСО были предоставлены земельные участки, которые невозможно подключить к централизованным инженерным сетям, а следовательно отсутствовала возможность строительства жилых объектов, что указывает на введение в заблуждение и обман при заключении договоров аренды земельных участков.

Учитывая изложенное, просил признать договоры аренды земельных участков NТ-645 от 21.09.2015 и NТ-646 от 21.09.2015 недействительными, применить последствия их недействительности, взыскать с ответчика стоимость уплаченных арендных платежей в размере 761984 руб.

Оспариваемым решением суда в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истец принес на него апелляционную жалобу, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права, просил об отмене решения суда, принятии нового решения.

Утверждает об отсутствии технических условий подключения объектов на земельных участках к сетям инженерно-технического обеспечения, поэтому земельные участки с учетом разрешенного использования для строительства жилых домов не могли быть предметами аукциона. Указывает, что при подписании заявки на участие в аукционе не был знаком с документами о невозможности получения технических условий или невозможности технологического присоединения, письмо МУП "Водоканал" не содержит сведений о полном отсутствии централизованных сетей водоотведения, из заключения кадастрового инженера от 22.03.2018 истец узнал об отсутствии возможности получить технические условия для присоединения к коллектору ЖСК "Ключевской", не введенному в эксплуатацию, также настаивает на отсутствии возможности возведения водозаборных скважин. Формальные попытки получения технических условий ответчиком не могут служить доказательством для вывода о том, что образования участков произведено в соответствии с земельным законодательством. Доступ к земельным участкам самовольно ограничен, однако Администрация г. Екатеринбурга не исполняла обязанности земельного контроля по исключению такого ограничения. Заключение договоров аренды спорных земельных участков совершено под влиянием существенных заблуждений, касающихся невозможности строительства жилых домов.

В дополнении к апелляционной жалобе считает недействительными договоры аренды земельных участков, поскольку при образовании участков было допущено нарушение требований законодательства, МУГИСО не были получены технические условия для формирования земельных участков для жилищного строительства. Исчисляет срок исковой давности с момента получении ответа от 21.03.2018 об отсутствии возможности подключения домов к сетям водоснабжения и водоотведения.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, информация о движении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определилао рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав истца, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает его подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании приказов МУГИСО от 27.07.2015 N, N о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов с кадастровым номером N:31 местоположение.., и с кадастровым номером N:32 местоположение.., с определением начальной цены предмета аукциона.

В извещении о проведении аукциона были указаны следующие сведения, размещенном на официальном сайте www.torgi.gov.ru, а также в местном печатном издании "Вечерний Екатеринбург" указаны сведения о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе информация МУП "Водоканал" N05-11/33-10718-1-43 от 13.02.2015 об отсутствии в настоящее время технической возможности подключения к централизованной системе водоснабжения и водоотведения.

В заявке истца на участие в аукционе от 01.09.2015 истец указал, что он изучил извещение о проведении аукциона, ознакомился с условиями аукциона, техническими условиями (при наличии). Котин А.Э. 02.09.2015 подписал акты ознакомления с условиями торгов, техническими условиями и другой документацией по земельным участкам с кадастровыми номерами N:32 и N:31.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2015 N102 между Министерством по управлению государственными имуществом Свердловской области (далее МУГИСО) и Котиным А.Э. заключен договор аренды от 21.09.2015 NТ-645 земельного участка площадью 781 кв.м, расположенного в.., строительный N, имеющего кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - строительство индивидуального жилого дома.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 08.09.2015 N103 между МУГИСО и Котиным А.Э. был заключен договор аренды от 21.09.2015 NТ-646 земельного участка площадью 1205 кв.м, расположенного в.., строительный N, имеющего кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - строительство индивидуального жилого дома.

Утверждая, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно предмета аукциона, скрыл информацию об отсутствии подъезда к участкам, централизованных сетей водоснабжения и водоотведения, что не было отражено ответчиком в извещении о проведении аукциона, и делает невозможным использование истцом земельных участков по назначению.

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, которые проводятся в форме аукциона или конкурса. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункты 1 и 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в применимой к спорным отношениям редакции).

Согласно правовой позиции, приведенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Поскольку признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, оспаривание торгов означает предъявление требований о недействительности сделки, заключенной по их результатам, и применении последствий ее недействительности (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Извещение о проведении торгов является элементом организации торгов, как способа заключения договора, и отвечает признакам односторонней сделки (статьи 154, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке:

1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории; 2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке; 3) осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 4) получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства; 5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.

В силу пункта 19 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Согласно пункту 20 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно, в том числе, содержать сведения о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Как следует из пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктами 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые торги проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства, каких-либо нарушений организатором либо его участниками допущено не было, в связи с чем отсутствуют и основания для признания данных торгов и заключенного по их итогам договоров аренды недействительными.

Указанные выводы судебная коллегия находит основанными на собранных по делу доказательствах. Суд установил, и это не оспаривается участвующими в деле лицами, что спорные земельные участки предоставлены в результате публичной процедуры, сопровождавшейся опубликованием в средствах массовой информации сведений об объекте, фактическое состояние участка соответствует условиям договора.

Вопреки доводам жалобы, сведения о земельных участках были опубликованы, в том числе о невозможности подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, что позволило суду сделать обоснованный вывод о соблюдении условий, предусмотренных подпунктом 4 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, в пунктах 3.1.5 и 3.2.5 извещения о проведении аукционов 08.09.2015 на право аренды земельных участков с кадастровыми номерами N:32 и N:32 указаны сведения о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе информация МУП "Водоканал" N05-11/33-10718-1-43 от 13.02.2015 об отсутствии в настоящее время технической возможности подключения.

Котин А.Э. указал в заявке на участие в аукционе от 01.09.2015, что изучил извещение о проведении аукциона, ознакомился с условиями аукциона, техническими условиями (при наличии), подписал акты от 02.09.2015 ознакомления с условиями торгов, техническими условиями и другой документацией по земельным участкам.

Указанные сведения позволили отклонить доводы истца о неинформированности об отсутствии технической возможности подключения земельных участков к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения.

При этом судебная коллегия отмечает, что несоответствие качественных свойств спорного земельного участка предположениям покупателя, основывающимся на соглашении или предъявляемых требованиях, не может быть следствием его заблуждения обмана и основанием для применения статьей 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, может служить основанием к расторжению договоров аренды.

Также судом первой инстанции установлено наличие проезда к земельным участкам при их образовании, последующее ограничение проезда иным лицом само по себе не свидетельствует о нарушении прав истца ответчиком при заключении оспариваемых договоров аренды.

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации

заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

После заключения оспариваемых договоров истец оплачивал арендные платежи, зарегистрировал право собственности на жилые дома в упрощенном порядке на основании декларации от 09.03.2016 на дом по.., стр. 25, декларации от 30.11.2015 на дом по.., стр, 28, 11.02.2016 и 13.05.2016 между МУГСИО и Котиным А.Э. были заключены договоры купли-продажи спорных земельных участков, затем установлено, что завершенные строительством дома на земельных участках отсутствовали, что послужило основанием для признания указанных договоров купли-продажи от 11.02.2016 и от 13.05.2016 недействительными апелляционным определением Свердловского областного суда от 14.03.2017. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.03.2019 N А76-35782/2018 утверждено мировое соглашение, заключенное между Котиным А.Э. и Администрацией г. Екатеринбурга, о рассрочке погашения задолженности по арендным платежам.

Указанные обстоятельства в совокупности позволяют судебной коллегии сделать вывод о недобросовестном поведении истца, использовавшим земельные участки, осуществлявшим выплату арендных платежей, которое давало основания полагаться на действительность оспариваемых договоров аренды.

Также судом сделан обоснованный вывод о пропуске срока исковой давности при обращении в суд сданным иском.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судом установлено, что при заключении оспариваемых договоров аренды истец был информирован об отсутствии у ЕМУП "Водоканал" возможности подключения земельных участков к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения письма МУП "Водоканал" N05-11/33-10718-1-43 от 13.02.2015 при ознакомлении с условиями торгов, техническими условиями и другой документацией по земельным участкам, что подтверждается актом от 02.09.2015, истец обратился с пропуском срока исковой давности 11.02.2019, что послужило основанием к отказу в удовлетворении иска. Повторное получение сведений об отсутствии возможности подключения земельных участков к централизованным инженерным сетям водоснабжения и водоотведения из письма МУП "Водоканал", из заключения кадастрового инженера не позволяет иначе исчислять срок исковой давности.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 23.04.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий: Некрасова А.С.

Судьи: Мехонцева Е.М.

Зайцева В.А.