Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-4480/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Дубинина А.И,

судей Турлаева В.Н,Шеховцовой Э. А,

при секретаре судебного заседания Краеве Д. А,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца ООО "Прогресс" Антоновой Е.М,

на решение Левокумского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ

по делу по иску ООО "Прогресс" к Пономарева В.П, Карпенкова А.А, Бритвина Л.А.ФИО19, Аникеев А.Н, Стрельцовой О.И, Нехаеву О.И, Аносову И.И, Миргородской А.Ф.ФИО7, Ерёмкиной В.Н, Нехаева З.В. о переводе прав и обязанностей покупателя,

заслушав доклад судьи Турлаева В.Н.

установила:

ООО "Прогресс" обратилось в суд с иском к Пономарева В.П, Карпенкова А.А, Бритвина Л.А.ФИО19, Аникеев А.Н, Стрельцовой О.И, Нехаеву О.И, Аносову И.И, Миргородской А.Ф.ФИО7, Ерёмкиной В.Н, Нехаева З.В, в котором просило перевести права и обязанности покупателя Пономарева В.П. на ООО "Прогресс" по следующим сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:0000000:1511, категория: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 58 836 790,00 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир пересечение Терско-Кумского канала и автодороги "адрес" в границах плана СПК "Правокумское", зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес":

общая долевая собственность: 1/449, по договору купли-продажи между Бритвина Л.А.ФИО19 и Пономарёвой В.П. регистрация N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи между Аникеев А.Н, действующим за себя лично и от имени Еремкиной В.Н, и Пономарёвой В.П. регистрация N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи между Миргородской А.Ф.ФИО7 и Пономарёвой В.П. регистрация N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи между Аносову И.И. и Пономарёвой В.П. регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи между Нехаеву О.И. и Пономарёвой В.П. регистрация N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи между Стрельцовой О.И. и Пономарёвой В.П. регистрация N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи между Нехаеву О.И. и Пономарёвой В.П. регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи между Карпенкова А.А. и Пономарёвой В.П. регистрация N от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что в соответствии с договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенного ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, арендодатели - собственники земельных долей земельного участка с кадастровым номером 26:14:0:1511, (впоследствии измененного на к/н 26:14:0000000:1511) категория: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 58 836 790,00 кв.м, передали, а арендатор ООО "Прогресс" приняло в аренду указанный земельный участок, для целей производства сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с решением общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора продлен на 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, увеличен размер арендной платы. Форма, размер, сроки выплаты арендной платы определены разделом 3 Договора и дополнительным соглашением к нему.

Считает, что заключение указанных договоров купли - продажи нарушает права истца на преимущественное право покупки земельной доли, как в соответствии со ст.250 ГК РФ, так и заключенного договора аренды с ООО "Прогресс", так как при заключении договора аренды участники долевой собственности добровольно в соответствии с пунктами 4,7 договора взяли на себя обязательства продать принадлежащие им доли и участок в целом арендатору участка. Каких либо уведомлений о совершаемых сделках в Общество в соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ, не поступало.

О наличии заключенных договоров купли-продажи истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ из выписки Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости N, в связи с чем, предусмотренный п.3 ст.250 ГК РФ трехмесячный срок не пропущен.

К участию в деле были привлечены в качестве соответчиков Ерёмкина В.Н. и Нехаева З.В, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора нотариусы по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Кайванов А.И. и Коваленко Ю.М. и нотариус по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Алхоева А.Х.

В подтверждение платежеспособности истца, ООО "Прогресс" по аналогии с ч.1 ст.96 ГПК РФ внёс по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ и по платежному поручению N от ДД.ММ.ГГГГ на депозитный счёт Управления судебного департамента в "адрес", для учёта операций со средствами, поступающими во временное распоряжение денежные средства в размере 2080000,00 рублей и 2896185,28 рублей.

Уточнив свои исковые требования в части касающейся настоящих ответчиков и привлеченных к участию в деле соответчиков Ерёмкиной В.Н. и Нехаева З.В, просила перевести права и обязанности покупателя Пономарёвой В.П. на ООО "Прогресс" по следующим сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:14:0000000:1511, категория: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, площадью 58 836 790,00 кв.м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир пересечение Терско-Кумского канала и автодороги "адрес" в границах плана СПК "Правокумское", зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес":

общая долевая собственность: 2/1346 и 1/449, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Бритвина Л.А.ФИО19 и Пономарёвой В.П. по цене 780000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ);

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Аникеев А.Н, действующим за себя лично и от имени Еремкиной В.Н, и Пономарёвой В.П. по цене 400 000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Миргородской А.Ф.ФИО7 и Пономарёвой В.П. по цене 300 000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Аносову И.И. и Пономарёвой В.П. по цене 300000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Нехаеву О.И. действующим от имени Нехаева З.В. и Пономарёвой В.П. по цене 300000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Стрельцовой О.И. и Пономарёвой В.П. по цене 300000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Нехаеву О.И. и Пономарёвой В.П. по цене 300000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ;

общая долевая собственность: 1/449 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Карпенкова А.А. и Пономарёвой В.П. по цене 300000 рублей (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Левокумского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ООО "Прогресс" к Пономарева В.П, Карпенкова А.А, Бритвина Л.А.ФИО19, Аникеев А.Н, Стрельцовой О.И, Нехаеву О.И, Аносову И.И, Миргородской А.Ф.ФИО7, Ерёмкиной В.Н, Нехаева З.В. отказано.

В апелляционной жалобе представителя истца ООО "Прогресс" Антонова Е.М. просила решение суда отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований истца в полном объеме, ссылаясь на доводы указанные в иске. Кроме того считает, что судом не учтено, что на момент совершения сделок, ООО "Прогресс" принадлежало преимущественное право покупки земельной доли не только на основании договора аренды, но и на основании закона, так как предприятие является также совладельцем земельного участка с КН N. Поскольку стороны заключили договор аренды именно на таких условиях, то и при его исполнении они обязаны руководствовать достигнутыми соглашениями по всем пунктам договора, т.е. принятыми на себя обязательствами. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства уведомления ООО "Прогресс" о приобретении спорных земельных долей Пономарева В.П, Пунктом 4 указанного договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя установлено, что Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новой срок или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. Пунктом 7 указанного договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя установлено, что Арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации права Арендатором преимущественного права на продление договора на новой срок или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. Указанные пункты договора аренды оспорены не были. Таким образом, указанное позволяет прийти к выводу о том, что закон относит к лицам, наделенным преимущественным правом покупки продаваемой доли тех лиц, которые были участниками долевой собственности до начала процесса отчуждения доли.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Понамарева В.П. просит решение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает, что при разрешении заявленных требований, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав представителя истца ООО "Прогресс" - Антонова Е.М, поддержавшую доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представителя ответчика Пономарева В.П.- Цалаеву М.А, возражавшую относительно доводов жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, земельный участок для сельскохозяйственного производства, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 26:14:0000000:1511, находящийся по направлению на юго-запад от ориентира пересечение Терско - Кумского канала и автодороги "адрес" в границах плана СПК "Правокумское", расположенного за пределами участка, адрес ориентира край Ставропольский, район Левокумский, "адрес", площадью 58 836790,00 кв.м, на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ передан гражданами - арендодателями в аренду ООО "Прогресс" сроком на 10 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ об увеличении размера арендной платы и изменений отдельных условий договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, п.2 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ изложен в новой редакции в соответствии с которым, договор аренды заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды и Соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Пунктом 4 договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя установлено, что Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных долей при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (по согласованию с Арендодателем).

Пунктом 7 договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя установлено, что арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами (по согласованию)

Ответчики, реализуя свое право как сособственников земельного участка, совершили сделки по продаже своих долей, каждый по 1/449 доли в праве собственности на земельный участок, для сельскохозяйственного производства, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером N сособственнику Аносовой Н.А, что подтверждается следующими договорами купли-продажи:

от ДД.ММ.ГГГГ между Бритвиной JI.A. и Пономарёвой В.П. по цене 780000 рублей, удостоверенному нотариусом по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Алхоева А.Х. и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.110-113,65, т.1);

от ДД.ММ.ГГГГ между Аникеев А.Н, действующим за себя лично и от имени Ерёмкиной В.Н, и Пономарёвой В.П. по цене 400 000 рублей, удостоверенному нотариусом по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Кайванов А.И. и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 114-117,63, т. 1);

от ДД.ММ.ГГГГ между Миргородской А.Ф.ФИО7 и Пономарёвой В.П. по цене 300 000 руб, удостоверенному нотариусом по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Кайванов А.И. и зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.118-121,58, т.1);

от ДД.ММ.ГГГГ между Аносову И.И. и Пономарёвой В.П. по цене 300 000 рублей, удостоверенному нотариусом по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Кайванов А.И. и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.122-125,59, т.1);

от ДД.ММ.ГГГГ между Нехаеву О.И, действующим от имени Нехаева З.В, и Пономарёвой В.П. по цене 300 000 рублей, удостоверенному нотариусом по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Кайванов А.И. и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.126-129,60, т.1);

от ДД.ММ.ГГГГ между Стрельцовой О.И. и Пономарёвой В.П. по цене 300 000 рублей, удостоверенному нотариусом по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Кайванов А.И. и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" (запись регистрации N от 05.06.2018г.) (л.д. 130-133,62, т.1);

от ДД.ММ.ГГГГ между Нехаеву О.И. и Пономарёвой В.П. по цене 300 000 рублей, удостоверенному нотариусом по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Кайванов А.И. и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.134-137,61, т.1);

от ДД.ММ.ГГГГ между Карпенкова А.А. и Пономарёвой В.П. по цене 300 000 рублей, удостоверенному нотариусом по Нефтекумскому городскому нотариальному округу "адрес" Алхоева А.Х. и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" (запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.189-190,66, т.1).

В обоснование заявленных требований истец сослался на то обстоятельство, что ему принадлежит право на первоочередной выкуп спорных долей земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами, которое предусмотрено п.п. 4 и 7 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая спор, и отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Прогресс" в части перевода прав и обязанностей покупателя Пономарева В.П. по договорам отчуждения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст. ст, 166-168, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", сделал вывод об отсутствии нарушений права арендатора на преимущественный выкуп земельных долей и переводе на него прав и обязанностей по договорам купли-продажи, поскольку условия договора аренды, в частности, п. п. 4 и 7, гарантирующие ООО "Прогресс" преимущественное право выкупа земельных долей при их продаже перед другими участниками, являются ничтожными в силу закона и не влекут юридических последствий.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции, полагая его основанным на правильном толковании норм материального права.

В силу п. 4 ч. 3 ст. 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Исходя из положений ч. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

По смыслу пунктов 1 - 2 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Участник общей долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению без выделения земельного участка в счет земельной доли следующими способами: завещать; отказаться от права собственности; внести в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности; передать в доверительное управление; продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности; в этом случае извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из анализа вышеприведенных норм права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ООО "Прогресс" как сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности, не имеет преимущественного права по отношению к другим участникам долевой собственности.

Условия п. 7 договора аренды о преимущественном праве покупки земельных долей арендатором перед другими участниками долевой собственности на земельный участок противоречат требованиям Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", что свидетельствует о недействительности указанных положений договора аренды в силу ст. 168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии преимущественного права ООО "Прогресс" при приобретении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок являются верными, основанными на правильном толковании норм материального права. В связи с изложенным, доводы апелляционной жалобы в этой части судебная коллегия отклоняет, признает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Поскольку в удовлетворении основных исковых требований ООО "Прогресс" к Пономарева В.П. о переводе прав и обязанностей покупателя по выше указанным сделкам на отчуждение долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с/х назначения отказано, судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы относительно отсутствия у истца (ООО "Прогресс") пропуска срока исковой давности на подачу иска в суд, правового значения в данном случае не имеют и не могут служить основанием для отмены по сути правильного решения суда первой инстанции.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его изменения или отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

Решение Левокумского районного суда Ставропольского края от 02 апреля 2019 года оставить без изменений, апелляционную жалобу представителя ответчика ООО "Прогресс" - Антонова Е.М. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: