Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 июля 2019 г. по делу N 33-7801/2019

судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего судьи Першиной И.В,

судей: Молчановой Л.А, Овчаренко О.А,

при секретаре Гордиенко А.С,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Молчановой Л.А. гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней от Телешева А.С.- представителя Арутюняна Григора Ишхановича на решение Яйского районного суда Кемеровской области от 23.04.2019

по иску Арутюняна Григора Ишхановича к Администрации Яйского муниципального района о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости,

УСТАНОВИЛА:

Арутюнян Г.И. требования мотивирует тем, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.06.2006 он приобрел у Производственного сельскохозяйственного кооператива "Ишимский" квартиру, расположенную в "адрес", которая принадлежала ПСХК "Ишимский" на основании Распоряжения администрации Яйского района Кемеровской области "О создании комиссии по приватизации земли и реорганизации колхозов и совхозов" от 03.02.1992 N34-р. Свои обязательства по оплате квартиры он исполнил в полном объеме, денежные средства были уплачены Продавцу до подписания договора купли-продажи, ему переданы ключи от квартиры. Согласно п. 6 указанный договор одновременно имеет силу акта приема-передачи.

14.07.2006 деятельность ПСХК "Ишимский" была прекращена в связи с ликвидацией данного юридического лица.

С момента приобретения квартиры претензий к нему не предъявлялись, права на спорное имущество никто не предъявлял, споров в отношении владения и пользования данной квартирой никем не заявлялись.

Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.06.2006 от Производственного сельскохозяйственного кооператива "Ишимский" к Арутюняну Г.И.

Арутюнян Г.И. в судебное заседание не явился, подал заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя Телешева А.С, который в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

От представителя ответчика Администрации Яйского муниципального района - Рахваловой Ю.А. поступило заявление о рассмотрении данного дела в её отсутствие.

Костикова И.С, привлеченная в качестве третьего лица на стороне ответчика определением суда от 27.02.2019, в судебное заседание не явилась. Её представитель Иванова В.А. с исковыми требованиями истца не согласна.

Представитель опеки и попечительства Управления образования Администрации Яйского муниципального района Кемеровской области Язькова Ж.А. в судебном заседании полагала, что удовлетворение исковых требований истца противоречит интересам несовершеннолетних детей.

Решением Яйского районного суда Кемеровской области от 23.04.2019 в удовлетворении исковых требований Арутюняну Г.И. к Администрации Яйского муниципального района о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес"1 от Производственного сельскохозяйственного кооператива "Ишимский" к Арутюняну Г.И. отказано.

В апелляционной жалобе Телешев А.С. - представитель Арутюняна Г.И. просит отменить решение и вынести по делу новое решение.

Считает, что судом нарушены нормы п. 4 ст. 198 ГПК РФ, о том, что что в мотивировочной части решения должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд, а также ст. 2 и ст. 12 ГПК РФ о состязательности и равноправия сторон.

От Костиковой И.С. на апелляционную жалобу поступили возражения.

В дополнениях к апелляционной жалобе Телешев А.С. - представитель Арутюняна Г.И. не соглашается с выводом суда о том, что Журнал учета работ и затрат сельхозпредприятия "Ишимский", в котором имеются сведения о спорной квартире и Распоряжение администрации Яйсккого района Кемеровской области "О создании комиссии по приватизации земли и реорганизации колхозов и совхозов" N 34-р от 03.02.1992 не является доказательством возникновения у ПСХК "Ишимский" права собственности на спорную квартиру, поскольку он на Журнал как на основание своих требований не ссылается, а предоставляет суду договоры купли-продажи за указанный период времени, прошедшие государственную регистрацию, где основанием возникновения права продавца указано РаспоряжениеN 34-р от 03.02.1992. По поводу оплаты приобретенной квартиры, истцом были даны пояснения, что чеки о внесении платы в кассу продавца, как и бухгалтерские документы, не сохранились. Полагает, что факт признания ПСХК "Ишимский" банкротом свидетельствует о том, что все его имущество было реализовано.

Не соглашается с выводами суда о том, что договор купли - продажи спорной квартиры от 16.06.2006 является незаключенным, поскольку из договора усматривается, что стороны согласовали все существенные условия договора, исполнили данный договор, который полностью соответствует требованиям, ст. 549, ст. 550, ст. 554, ч.1 ст. 555 ГК РФ. По общему правилу договор при отсутствии государственной регистрации считается незаключенным для третьих лиц, для сторон договора незарегистрированный договор считается заключенным.

Суд при вынесении решения должен был оценивать обстоятельства в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств.

Полагает необоснованным привлечение Костиковой И.С. и органа опеки и попечительства администрации Яйского муниципального района в качестве третьих лиц на стороне ответчиков поскольку решение не затрагивает их прав и обязанностей.

Дополнения к апелляционной жалобе апеллянтом направлены сторонам.

В суде апелляционной инстанции Телешев А.С. - представитель Арутюняна Г.И. настаивал на удовлетворении жалобы, отмене решения и удовлетворении исковых требований.

Представители третьего лица Костиковой И.С. Ермоленко Н.С. и Иванова В.А. возражали против удовлетворения жалобы, считая решение законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, их представители, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ч. 3, ст. 327 ч. 1 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой, рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца и представителей третьего лица - Костиковой И.С, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение отмене либо изменению не подлежит.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, из договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.06.2006 следует, что Производственный сельскохозяйственный кооператив "Ишимский" в лице конкурсного управляющего Макарова С.Ю. продал, а Арутюнян Г.И. купил 6 объектов недвижимости, в том числе, квартиру по адресу: "адрес" за "данные изъяты" рублей, за которые покупатель уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора.

Согласно п. 3 указанного договора имущество принадлежит продавцу на основании распоряжения администрации Яйского района Кемеровской области "О создании комиссии по приватизации земли и реорганизации колхозов и совхозов" от 03.02.1992 N 34-р.

Продавец освободил и передал указанное недвижимое имущество покупателю до подписания настоящего договора. Составление акта приема-передачи в виде отдельного документа сторонами не предполагается. Настоящий договор по взаимному согласию сторон может иметь силу акта приема-передачи.

Данный договор не проходил государственную регистрацию, регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю отсутствует, свидетельство о праве собственности истцу не выдавалось.

14.11.2005 решением Арбитражного суда Кемеровской области Производственный сельскохозяйственный кооператив "Ишимский" признан банкротом, открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

На основании определения Арбитражного суда Кемеровской области от 28.06.2006 конкурсное производство в отношении ПСХК "Ишимский" завершено, запись о ликвидации данного юридического лица внесена в ЕГРЮЛ 14.07.2006.

21.07.2017 между КУМИ Яйского района и Костиковой И.С. заключен договор социального найма жилого помещения по адресу: "адрес", на основании которого Костикова И.С. вселилась в данное жилое помещение со своими несовершеннолетними детьми, проживают в нем, имеют регистрацию в квартире.

Согласно представленной информации председателя КУМИ Яйского района, квартира N в жилом доме, расположенном по адресу: "адрес" не является муниципальной собственностью Яйского муниципального района. При ликвидации ПСХК "Ишимский" в казну Яйского муниципального района жилые помещения и жилые дома не передавались. Какие-либо сведения о приватизации данного жилого помещения также отсутствуют.

По данным архива филиала N 6 БТИ Ижморского района и согласно сведениям архивного дела N отсутствуют сведения относительно принадлежности (собственность, ведомственное или служебное жилье) объекта недвижимости, расположенного по адресу: "адрес" ПСХК "Ишимский".

Согласно выписке из похозяйственной книги Улановского сельского поселения сведения о собственнике жилого помещения (квартиры), земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" отсутствуют.

Не содержится и сведений о собственности по указанному недвижимому имуществу и в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно сведениям Арбитражного суда Кемеровской области от 18.04.2019 дело N А27-27130/2005-4 о несостоятельности (банкротстве) производственного сельскохозяйственного кооператива "Ишимский", с. Ишим Яйского района со сроком хранения 10 лет уничтожено как не имеющее научно-исторической ценности и утратившее практическое значение.

Из сведений начальника отдела архивной работы администрации Яйского муниципального района следует, что документы по основной деятельности ПСХК "Ишимский" на хранение в архив не поступали.

Установив совокупность указанных обстоятельств, приведя в решении нормы п. 2 ст. 218, ст. 219, ст. 131, п.2 ст. 223, ст. 164, ст. 549, ст. 551, ст. 454, ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, разъяснения п. 36, п.62 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", содержание которых приведено в обжалуемом решении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что законодательством предусмотрен определенный порядок возникновения права собственности на недвижимое имущество, который связывает с фактом государственной регистрации права, а также регистрации самого договора купли-продажи по нормам законодательства, действующего на момент его подписания, который считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и права продавца на спорный объект зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку каких-либо документов, подтверждающих право продавца - Производственного сельскохозяйственного кооператива "Ишимский" на спорный объект недвижимости, у сторон не имеется, а Распоряжения администрации Яйского района Кемеровской области "О создании комиссии по приватизации земли и реорганизации колхозов и совхозов" от 03.02.1992 N 34-р не является доказательством возникновения у ПСХК "Ишимский" права собственности на спорное недвижимое имущество, кроме того, истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств тому, что права продавца по договору купли-продажи были в установленном порядке зарегистрированы или возникли по иным законным основаниям, а также реального исполнения договора купли-продажи от 16.06.2006, так как отсутствуют документы, подтверждающие оплату по договору, а жилое помещение к моменту заключения договора социального найма между администрацией и Костиковой И.С. находилось длительное время в непригодном для проживания, разрушенном состоянии, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, суд учел то обстоятельство, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.06.2006, однако на протяжении более 12 лет Арутюнян Г.И. не предпринимал меры, свидетельствующие о его обращении в орган Росреестра за регистрацией перехода права собственности, а доказательств того, что до ликвидации ПСХК "Ишимский" уклонялось от обязанности по регистрации перехода права собственности не представлено.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна и полагает, что доводы апелляционной жалобы, направленные на иную оценку доказательств и применение норм права к возникшим правоотношениям, не могут являться основанием для отмены решения суда и удовлетворения иска ввиду следующего.

В соответствии с нормами права, регулирующими возникшие правоотношения, в редакции на момент подписания договора купли-продажи от 16.06.2016, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 1 ст. 164 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (ч. 3 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного жилого помещения от 16.06.2006, которым истец обосновывает свои исковые требований, является не заключенным соответствуют указанным нормам права.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, что предусмотрено ч. 3 ст. 551 ГК РФ.

Из содержания п. 61, п. 62, п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п 59 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" следует, что при решения вопроса о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении недвижимого имущества, необходимо устанавливать исполнение сделки её сторонами, в данном случае, это факт передачи имущества и факт оплаты имущества.

Таких обстоятельств, а также права собственности продавца - ПСХК "Ишимский", вопреки доводам жалобы, по настоящему делу установлено не было и подтверждающих доказательств истцом не представлено.

Кроме того, третьим лицом Костиковой И.С. в письменных возражениях заявлено о пропуске истцом исковой давности по заявленным требованиям как о самостоятельном основании к отказу в иске.

По мнению судебной коллегии это заявление является обоснованным, также влекущим отказ в иске, ввиду следующего.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п.1 ст. 200 ГК РФ).

Поскольку договор купли-продажи спорного жилого помещения подписан между Производственным сельскохозяйственным кооперативом "Ишимский" и Арутюняном Г.И. 16.06.2006, а запись о ликвидации данного юридического лица внесена в ЕГРЮЛ 14.07.2006 в связи с завершением конкурсного производства в отношении ПСХК "Ишимский", то как минимум с данного момента - 14.07.2006 Арутюнян Г.И. узнал или должен был узнать о нарушении своего права на регистрацию указанного договора и перехода права собственности в отношении спорного имущества и о невозможности осуществить данные действия по заявлению сторон договора в связи с ликвидацией продавца.

До 01.09.2013 - вступления в законную силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса РФ", которым изменена редакция ст. 165 ГК РФ и в ч. 4 данной нормы установлено, что срок исковой давности по требованиям о государственной регистрации сделок составляет один год, законодательство не предусматривало специального регулирования сроков исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки.

Как следствие, к рассматриваемым требованиям по сделке, совершенной до 01.09.2013, применялся общий срок исковой давности, установленный ч. 1 ст. 196 ГК РФ в три года.

В п. 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

Как разъяснено в абз. 5 п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (п. 2 ст. 199 ГК РФ), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске срока исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

В данном случае Костикова И.С. имеет материально-правовой интерес в разрешении данного спора, поскольку удовлетворение иска приведет к нарушению жилищных прав её и её несовершеннолетних детей, так как они в настоящее время на основании договора социального найма от 21.07.2017 заключенного между КУМИ Яйского района и Костиковой И.С. обладают правом пользования жилым помещением, в отношении которого истец просит зарегистрировать свои права.

На основании изложенного, руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Яйского районного суда Кемеровской области от 23.04.2019 в обжалованной части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Першина И.В.

Судьи

Молчанова Л.А.

Овчаренко О.А.