Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 30 июля 2019 г. по делу N 33-8080/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Хомутовой И.В,

судей Сорокина А.В, Жуленко Н.Л,

при секретаре Черновой М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сорокина А.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Гайкова С.М.

на решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 26 апреля 2019 года по иску Гайкова Сергея Михайловича к администрации г. Новокузнецка о признании права собственности,

УСТАНОВИЛА:

Гайков С.М. обратился в суд с иском к администрации г. Новокузнецка о признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что он является пользователем земельного участка, площадью 1060 кв.м под индивидуальное жилищное строительство по "адрес" (строительный номер 17) в "адрес".

Распоряжением администрации г. Новокузнецка от 01.12.1997 N 911 земельный участок был предоставлен работникам АО "КМК" в аренду. В последующем право аренды на земельный участок продлевалось неоднократно до 2015 г. В 2015 г. он обратился в Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка с заявлением о заключении договора на новый срок, однако в заключении договора ему было отказано по причине отсутствия информации о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

В свою очередь, он в 2001 г. выстроил на данном земельном участке здание жилого дома, общей площадью 182,9 кв.м в соответствии с целевым назначением земельного участка и на основании разрешения на строительство, согласно которому возведение построек должно быть закончено в 2003 г.

Полагает, что данный дом является самовольной постройкой, поскольку по признакам самовольной постройки у него отсутствует необходимое разрешение на строительство.

Как следует из заключения специалиста N 13-02/19Э от 13.02.2019, объект строительства соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. 10.11.2017 он обратился за получением разрешительной документации, однако Комитет градостроительства и земельных ресурсов выдал письменный отказ.

Кроме того, они считает себя собственником спорного объекта недвижимости, поскольку на протяжении 18 лет он открыто, добросовестно, непрерывно владеет указанным объектом недвижимости, несет бремя его содержания.

На основании ст.ст. 222 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать за ним право собственности на жилой дом, общей площадью 182,9 кв.м, расположенный на земельном участке ранее с кадастровым номером N по адресу: "адрес".

Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 26 апреля 2019 года Гайкову Сергею Михайловичу отказано в удовлетворении исковых требований к администрации г. Новокузнецка о признании права собственности.

В апелляционной жалобе Гайков С.М. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, полагая, что у суда отсутствовали правовые основания для отказа в иске.

Считает, что суд сделал неверные выводы об отсутствии у него прав на земельный участок, поскольку договор аренды от 03.07.2009, на котором расположен спорный объект недвижимости, является действующим.

Также указывает, что спорный объект недвижимости не является самовольной постройкой.

Полагает не основанной на законе ссылку суда на необходимость оспаривания отказа Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию от 10.11.2017, поскольку информация о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости, исключена из государственного кадастра недвижимости.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Гайкова С.М. - Щербакова М.Ю, просившего решение суда отменить, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.12.2001 застройщику Гайкову С.М. было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома в "адрес", сроком строительства до 2003 г. Индивидуальный проект мансардного одноквартирного 5-ти комнатного жилого дома для Гайкова С.М. был разработан и согласован с соответствующими организациями также 10.12.2001. Для целей строительства 12.10.2000 актом отведен в натуре земельный участок 1060 кв.м по ул. Лаушкина,17 со схемой закрепления границ земельного участка и планом застройки участка, что подтверждается строительным паспортом (л.д. 46-53).

Как следует из выписки из распоряжения администрации г. Новокузнецка от 01.12.1997 N 911 "О предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство", работникам АО "Кузнецкий металлургический комбинат" предоставлены в аренду на два года земельные участки под строительство коттеджей, Гайкову С.М. - площадью 800 кв.м по "адрес" (л.д. 18).

Срок аренды земельного участка неоднократно продлевался на основании распоряжений администрации г. Новокузнецка: до 01.05.2005, до 30.06.2008, при этом площадь участка увеличена до 1060 кв.м, указан кадастровый номер участка N (л.д.13-15, 16-17.). Начисление размера арендной платы производилось администрацией города до 31.12.2008 (л.д.19-26).

Как усматривается из выписки из распоряжения главы города Новокузнецка от 03.07.2009 N 2020, право аренды земельного участка под строительство дома продлено, заключен договор аренды земельного участка N с разрешенным использованием: строительство индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками. Срок аренды установлен до 01.07.2010 (л.д.7-8,12).

В ходе рассмотрения дела суд первой инстанции также установил, что 03.09.2010 договор аренды земельного участка был перезаключен на срок до 01.09.2015. При этом договор аренды земельного участка от 03.09.2010 в силу п. 2 ст. 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, однако в установленном порядке её не прошел, земельный участок на кадастровый учет не поставлен.

Из пояснений стороны истца следует, что 28.10.2015 истцу было отказано в перезаключении договора аренды по причине отсутствия земельного участка в государственном кадастре недвижимости, о чем в настоящее время у истца имеется спор в Центральном районном суде г. Новокузнецка о внесении сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости (л.д. 97-98).

Как следует из топографической сьемки ООО "Геолэнд" от 30.03.2019, границы земельного участка по "адрес" не определены, на земельном участке имеется постройка (л.д. 66).

Из технического плана здания, оформленного кадастровым инженером ООО "ЮКС", следует, что на земельном участке по "адрес" завершено строительство жилого дома в 2001 г, общей площадью 182,9 кв.м (л.д. 27-32).

Из технического описания здания - жилого дома по "адрес", изготовленного ООО "ЮКС" по состоянию на 17.12.2018, следует, что год постройки дома указан как "1995", общая площадь дома 182,9 кв.м, жилая 65,9 кв.м (л.д. 60-63).

В материалах дела имеется заключение ООО "Центр судебной экспертизы и оценки" N 13-02/19Э от 13.02.2019, согласно которому объект капитального строительства по "адрес", 1995 г. постройки, является объектом недвижимости, соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимися в иных документах по состоянию на дату осмотра 10.02.2019. Объект исследования не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д. 33-43, 67-79, 87-95).

Разрешая исковые требования истца о признании права собственности на тот же объект в силу приобретательной давности в порядке ст. 234 ГК РФ, суд первой инстанции правильно исходил из того, что доказательств, подтверждающих наличие совокупности обстоятельств, свидетельствующих о владении истцом спорным имуществом как своим собственным в течение предусмотренного ст. 234 ГК РФ 15-летнего срока приобретательной давности не имеется.

Согласно п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Исходя из содержания п. 1 ст. 234 ГК РФ приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность приобретателя.

Кроме того, Гайков С.М. просит признать право собственности на жилой дом в силу приобретательной давности как на вещь, созданную им для себя.

Между тем норма о приобретательной давности в таком случае неприменима, поскольку условиями возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 218 ГК РФ), а также государственная регистрация права на такой объект (ст. 219 ГК РФ).

При этом спорный объект не принадлежал на праве собственности какому-либо прежнему собственнику, и не является бесхозяйным.

Таким образом, довод истца о том, что он более 18 лет открыто владеет жилым домом, не может быть принят во внимание, поскольку представленными доказательствами с достоверностью установлено, что спорный объект недвижимости является вновь возведенным, а действующее гражданское законодательство не предусматривает правовой возможности признания права на такой объект на основании статьи 234 ГК РФ.

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Таким образом, оснований для применения положений ст. 234 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований Гайкова С.М, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что истцом не представлено суду доказательств наличия у него прав собственности или пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором создана постройка, а также того факта, что истец, осуществивший постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; не представлено доказательство того, что истцом предпринимались исчерпывающие меры для легализации самовольно возведенного объекта недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 263 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на момент заключения договора аренды была предусмотрена ст. 28, п. 3 ст. 30 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с п. 2 абз. 2 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 29 ЗК РФ, действовавшей на момент возникновения правоотношений сторон, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Таким образом, распоряжение Главы города Новокузнецка от 01.12.1997 N 911, не оспоренное и не отмененное до настоящего времени, послужило основанием для предоставления Гайкову С.М. земельного участка и заключения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 03.09.2010 N 30/02-02/01-2237 подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Однако, предоставив конкретный земельный участок в пользование истца на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Как следует из п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, законом возможность признания права собственности на самовольную постройку связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Недостаток в виде отсутствия акта на ввод в эксплуатацию сам по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

Установлено, что отвод земельного участка площадью 1060 кв.м по адресу: "адрес" (л.д. 31) Гайкову С.М. на условиях договора аренды был осуществлен распоряжением Главы города Новокузнецка от 01.12.1997 N 911, разрешено строительство индивидуального жилого дома. Данный распорядительный документ отменен не был и в настоящее время не оспаривается. На основании данного распоряжения с истцом неоднократно заключались договоры аренды земельного участка, последний из которых, N 30/02-02/01-2237 от 03.09.2010, в установленном порядке регистрацию не прошел. Однако, при этом стороны по договору аренды достигли соглашение по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал земельный участок истцу, который принял его для использования по назначению, истец фактически пользуется земельным участком, оплачивал арендную плату, т.е. фактически договор аренды исполнен. Гайковым С.М. с разрешения уполномоченного органа (л.д. 47) в границах предоставленного земельного участка возведен спорный дом, целевое назначение земельного участка истцом соблюдено. Из представленных истцом доказательств: заключения по обследованию жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", составленного ООО "Центр судебной экспертизы и оценки" (л.д. 67-79), дополнения к данному заключению (л.д. 87-95), следует, что спорный жилой дом соответствует градостроительным и строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. Доказательств, что жилой дом создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы третьих лиц, материалы дела не содержат. Возможность оформления права собственности на жилой дом во внесудебном порядке у истца отсутствует.

Вывод суда первой инстанции о том, что истец не оспорил отказ градостроительных органов в выдаче акта ввода дома в эксплуатацию не влечет отказ в удовлетворении требований истца о признании его право собственности на жилой дом. Право выбора способа защиты нарушенных прав принадлежит истцу. Предъявление иска о признании права собственности на самовольную постройку не предполагает обязательного предварительного оспаривания отказа в выдаче акта ввода в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на спорный жилой дом.

Руководствуясь ч.1 ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу Гайкова С.М. удовлетворить.

Решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 26 апреля 2019 года отменить, вынести новое решение.

Признать за Гайковым Сергеем Михайловичем право собственности на жилой дом общей площадью 182,9 кв.м, расположенный по адресу: "адрес"

Председательствующий: И.В. Хомутова

Судьи: А.В. Сорокин

Н.Л. Жуленко