Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 03 июля 2019 г. по делу N 33-4377/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

Председательствующего: Кононовой Л.И,

Судей краевого суда : Журавлевой О. В. Мирошниченко Д.С,

По докладу судьи Журавлевой О.В,

При секретаре Бабкиной Ю.М,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

По апелляционной жалобе представителя истца ЗАО "Красная Заря" по доверенности Никитенко А.Н.

На решение Новоалександровского районного суда от 19 марта 2019 года

По иску исковому заявлению ЗАО "Красная Заря" к индивидуальному предпринимателю Главе КФХ Колесникову *, Брусенскому *, Бухалиной *, Быковой *, Бухтояровой *, Верисокиной *, Гусаковой *, Довгий *, Довгий *, Дубровскому *, Ивлеву *, Кошилеву *, Лысоконь *, Масловой *, Машкиной *, Минину *, Мухановой *, Поповской *, Прудниковой *, Севостьяновой *, Соловьевой *, Сыромятникову *, Тонян *, Цимбалюк *, Цимбалюк *, Юшкову *, Юшковой * о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

установила:

Истец ЗАО "Красная Заря" обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что 23.05.2008 между собственниками земельных долейи ЗАО "Красная Заря" был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым последнему передан земельный участок, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", для сельскохозяйственного производства, площадью 31615641кв.м, земельный участок с кадастровым номером *, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира в границах ЗАО "Красная Заря", расположенного в границах участка, сроком на десять лет.

Условиями договора предусмотрено, что арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды земельного участка по истечению срока его действия. Однако, участники общей долевой собственности Брусенский Ю.А, Бухалина Е.В, Быкова Л.С, Бухтоярова В.В, Верисокина Н.Г, Гусакова Н.М, Довгий В.П, Довгий Н.М, Дубровский А.В, Ивлев Ю.А, Кошилев В.Н, Лысоконь Л.Д, Маслова Т.Д, Машкина Т.Н, Минин И.Я, Муханова Л.И, Поповская А.В, Прудникова Н.И, Севостьянова Л.Н, Соловьева Т.В, Сыромятников В.Б, Тонян В.В, Цимбалюк П.А, Цимбалюк М.А, Юшков М.Н, Юшкова Т.М. проголосовали против заключения договора аренды с ЗАО "Красная Заря", что отражено в тексте протокола общего собрания от 09.02.2018.

Ответчики, воспользовались своим правом на выдел земельного участка в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером * в порядке, предусмотренном законом. Земельный участок был выделен в счет принадлежащих ответчикам земельных долей, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер *, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Новоалександровский район, пос. *.

Образованный земельный участок состоит из обособленных земельных участков (либо их частей) с кадастровыми номерами: *. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером *, образованный из земельного участка с кадастровым номером * в счет земельных долей ответчиков передан на праве аренды ИП Главе КФХ Колесникову А.А. на срок 10 лет (номером регистрации: * от 07.11.2018).

Истец полагает, что ответчики заключили договор аренды с ИП Главой КФХ Колесниковым А.А. до истечения года с момента расторжения договора аренды с предыдущим арендатором - ЗАО "Красная Заря", что влечет нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а потому просит суд перевести права и обязанности арендатора на ЗАО "Красная Заря" по договору аренды от 01.10.2018 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *, площадью 2031 999 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, *

Решением Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19.03.2019 в удовлетворении искового заявления ЗАО "Красная Заря" отказано.

В своей апелляционной жалобе представитель истца ЗАО "Красная Заря" - Никитенко А.Н. просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное. Полагает, что к правоотношениям сторон применяются общие правила гражданского законодательства, регулирующие права и обязанности сторон договора аренды. Считает, что выделение земельного участка, находящегося в аренде, доли в натуре само по себе не влечет прекращение договора аренды исходного участка; более того, арендатор при этом сохраняет право аренды на такой участок, а также приобретает право аренды на выделенный в натуре земельный участок. Обращает внимание на то, что срок договора аренды от 23.05.2008 истек на момент заключения ответчиками договора аренды; вместе с тем, арендатор направил ответчикам уведомления о своем желании заключить договор аренды на новый срок, а ответчиками они были получены. Полагает, что поскольку в течение года с момента прекращения действия договора аренды от 23.05.2008 (10.06.2018) ответчиками были заключены договоры аренды с иным арендатором - о чем истцу не было известно и в связи с чем он не мог воспользоваться своим правом. Считает, что договорные отношения между истцом и ответчиками в части выделенного земельного участка, возникшие на основании договора аренды от 23.05.2008, прекратились не в связи с образованием земельного участка путем выдела, а до момента образования земельного участка в связи с истечением срока действия договора. Указывает, что из аудиторского заключения следует, что истец как арендатор за период действия договора своевременно исполнял свои обязанности по уплате арендной платы. Считает, что судом первой инстанции не учтено, что окончательные расчеты по договору аренды от 23.05.2008 были завершены по состоянию на 16.07.2018.

В своем отзыве на апелляционную жалобу ответчики просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В своих письменных возражениях на доводы апелляционной жалобы представитель ответчика ИП Главы КФХ Колесникова Г.А... - Симанчук О.Л. просит также решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, поддержанной представителями истца, выслушав представителя ответчика, признав возможным рассмотрение дела в отсутствии других лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным. Суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства и материалы дела, дал правильную правовую оценку добытым по делу доказательствам.

Отказывая в удовлетворении заявленных истцом ЗАО "Красная Заря" исковых требований к ответчикам, суд первой инстанции исходил из того, что истец реализовал свое право на заключение договора аренды на новый срок путем заключения договора аренды от 09.02.2018 земельного участка с кадастровым номером *, в то время как его правопритязания относительно выделенного земельного участка кадастровый номер * - не имеют правовых оснований, так как ответчиками реализовано право, предусмотренное частью 5 ст.14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, и отклоняет доводы апелляционной жалобы ввиду следующего.

Федеральный закон от 24.07.2002 N101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ( ст.14 ч.5) предусматривает то, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным законом, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом, согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Между тем, в целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей, проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек, согласно п. 2 ст. 13 поименованного Федерального закона земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п.п. 4-6 ст. 13 указанного Федерального закона.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.05.2008 между собственниками земельных долей и ЗАО "Красная Заря" заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, в соответствии с которым последнему передан за плату земельный участок, категория земель "земли сельскохозяйственного назначения", для сельскохозяйственного производства, площадью 31615641кв.м, земельный участок с кадастровым номером *, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира в границах ЗАО "Красная Заря", расположенного в границах участка, сроком на десять лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 10.06.2008, номер регистрации: *. Условиями указанного договора установлено, что он заключен на срок 10 лет, по 01.06.2018, и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации. Пунктом 4.1 указанного договора предусмотрено, что арендатор обладает преимущественным правом возобновления договора аренды земельного участка по истечению срока его действия.

Материалами гражданского дела подтверждается, что 09.02.2018 участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером * принято решение передать земельный участок в аренду ЗАО "Красная Заря" на новый срок и заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателя на предложенных условиях договора аренды. Срок аренды установлен на 10 лет: с 10.06.2018 до 09.06.2028. Договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 24.05.2018 за N*

Вместе с тем, как следует из протокола общего собрания от 09.02.2018, участники общей долевой собственности Брусенский Ю.А, Бухалина Е.В, Быкова Л.С, Бухтоярова В.В, Верисокина Н.Г, Гусакова Н.М, Довгий В.П, Довгий Н.М, Дубровский А.В, Ивлев Ю.А, Кошилев В.Н, Лысоконь Л.Д, Маслова Т.Д, Машкина Т.Н, Минин И.Я, Муханова Л.И, Поповская А.В, Прудникова Н.И, Севостьянова Л.Н, Соловьева Т.В, Сыромятников В.Б, Тонян В.В, Цимболюк П.А, Цимбалюк М.А, Юшков М.Н, Юшкова Т.М. проголосовали против заключения договора аренды с ЗАО "Красная Заря".

В ходе рассмотрения судом первой инстанции спора по существу, установлено, что ответчики- собственники долевой собственности- воспользовались своим правом на выдел земельного участка в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности из исходного земельного участка с кадастровым номером *в порядке, предусмотренном п.п. 4-6 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Образованный земельный участок состоит из обособленных земельных участков (либо их частей) с кадастровыми номерами: *. Указанный выдел не оспорен и не признан недействительным.

На момент выдела земельный участок с кадастровым номером * был обременен арендой в пользу истца ЗАО "Красная Заря" по договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 09.02.2018 (дата регистрации: 24.05.2018, номер регистрации: *, срок аренды с 24.05.2018 по 09.06.2028), то есть правоотношения по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 23.05.2008, зарегистрированного 10.06.2008, номер регистрации: *, между сторонами были прекращены досрочно в связи с возникновением новых арендных правоотношений на основании нового договора аренды.

Поскольку ответчики собственники земельных долей произвели мероприятия по выделу земельного участка в счет своих долей: опубликовали извещение о согласовании проекта межевания земельного участка, образуемого в счет земельных долей в газете "Знамя Труда" N 41 (10863) 14.08.2018; утвердили проект межевания; осуществили мероприятия по постановке выделенного земельного участка на кадастровый учет 06.09.2018 с одновременной регистрацией права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, в силу требований ст.14 части 5 специального закона договор аренды от 09.02.2018 (срок аренды с 24.05.2018 пo 09.06.2028) был прекращен в силу закона досрочно. Земельный участок поставлен на кадастровый учет без обременения арендой в пользу истца.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 09.02.2018 исходного земельного участка с кадастровым номером *, в отношении земельного участка с кадастровым номером *, выделенного ответчиками, - прекратил свое действие в силу специальной нормы права ( часть 5 ст.14 ФЗ-101 ФЗ)

Доводы апелляционной жалобы о нарушении ответчиками договорного условия о праве преимущественной аренды правопредшественника, о ненарушении им ранее заключенного договора аренды, т.е. осуществление прав арендатора в соответствии с договором и законом (ст.621 ГК РФ), а также о нарушении ответчиками ст.11.8 ЗК РФ являются несостоятельными по следующим основаниям.

Нормы ЗК РФ к регулированию правовых отношений по землям сельхозназначения могут быть применимы субсидиарно, то есть только в случае, если отношения не урегулированы специальным законом, а именно: ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Но поскольку спорное положение по предмету спора урегулировано специальной нормой права (ст.14 ч.5 ФЗ-101) - общая норма регулирования спорных правоотношений ни ГК РФ, ни ЗК РФ не является приоритетной.

В силу ст.11.2 п. 5 ЗК РФ Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п3 ст.11.5 ЗК РФ Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу п.6 ст.27 ЗК РФ Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется настоящим Кодексом и Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, пункт4 ст.11.8 ЗК РФ, как общая норма, регулирующая образование земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования и в последующем измененных, - к спорным правоотношениям не может быть применена без учета особенностей по ФЗ N101.

Пункт 4.1 договора аренды, предусматривающий преимущественное право арендатора на возобновление аренды, не является безусловным, поскольку договором предусмотрены и иные соглашения сторон, а также отказ от заключения договора аренды на новый срок, если имело место уведомление ( пункт 4.7 договора). Таким уведомления есть в материалах дела. Кроме того п.4.1. договора находится не в соответствии с частью 5 ст.14 ФЗ -101 Указанное свидетельствует о несостоятельности довода жалобы и по указанному основанию нарушения права истца.

Таким образом, учитывая требования закона и установленные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно разрешилвозникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направленными на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст.327-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Новоалександровского районного суда Ставропольского края от 19 марта 2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца ЗАО "Красная Заря" - Никитенко А.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи