Решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 30 июля 2019 г. по делу N 3га-810/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело N 3-810/2018

30 июля 2018 года г. Уфа

Верховный суд Республики Башкортостан в составе:

судьи Верховного суда Республики Башкортостан Старичковой Е.А,

при секретаре Рафиенко Е.Р,

с участием представителя административного истца ООО "Олимп" - Хуснутдинова Р.Ф,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный комплекс "Олимп" (далее - ООО "Культурно-развлекательный комплекс "Олимп") к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Правительству Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО "Культурно-развлекательный комплекс "Олимп", являясь собственником земельного участка с кадастровым номером... и нежилого здания с кадастровым номером.., расположенных в адрес, обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, мотивируя требование тем, что кадастровая стоимость земельного участка и нежилого здания в результате проведенных государственных кадастровых оценок земель населенных пунктов Республики Башкортостан, а также жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан, не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика... N... от дата.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка и нежилого здания равной их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, указав, что завышенная, по мнению административного истца, кадастровая стоимость затрагивает его интересы как плательщика земельного налога и налога на имущество, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Хуснутдинова Р.Ф. поддержал заявленные административные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, соглашаясь с заключением оценочной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, В части определения рыночной стоимости нежилого здания с заключением эксперта не согласен, просил кадастровую стоимость объекта капитального строительства установить в размере рыночной по Отчету об оценке, приложенному к административному исковому заявлении.

Лица, участвующие в деле о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Заслушав объяснения представителя административного истца Хуснутдинова Р.Ф, эксперта ФИО4, исследовав письменные доказательства из материалов административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014г. N 171-ФЗ).

Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как следует из пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных данной статьей, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении отдельных видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

На территории Республики Башкортостан в соответствии со статьей 1 Закона Республики Башкортостан от 30 октября 2014 года N 141-з "О внесении изменений в Закон Республики Башкортостан "О налоге на имущество организаций" с 01 января 2015 года введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования:.., что подтверждается выпиской из ЕГРН от дата.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах от дата, земельный участок на кадастровый учет поставлен 7 июля 2016 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земель отдельных населенных пунктов Республики Башкортостан по проведенному в 2015 году в Республике Башкортостан очередному туру работ по актуализации государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 17 ноября 2015 года N 482 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов республики Башкортостан, кроме городских округов города Уфа, Стерлитамак, Салават, Нефтекамск, Октябрьский и муниципального района Туймазинский район, по состоянию на 1 января 2015 года", опубликованным 14.12.2015 года в "Ведомостях Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан", а также на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан http://www.npa.bashkortostan.ru, 25.11.2015.

Исходя из утвержденного вышеуказанным постановлением удельного показателя кадастровой стоимости по разрешенному виду использования земельного участка, его кадастровая стоимость определена по состоянию на дату постановки на кадастровый учет 7 июля 2016 года в размере 6 492 995,08 руб. согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО "Культурно-развлекательный комплекс "Олимп" является собственником нежилого здания с кадастровым номером.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается выпиской из ЕГРН от дата.

В соответствии с выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества от дата вышеуказанный объект недвижимого имущества на государственный кадастровый учет поставлен 16 июля 2009 года.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2015 года утверждены Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 ноября 2015 года N 496 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов жилого и нежилого фонда Республики Башкортостан по состоянию на 01 января 2015 года", опубликованным на официальном Интернет - портале правовой информации Республики Башкортостан 27.11.2015 года http://www.npa.bashkortostan.ru.

Вышеуказанным постановлением кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 7 040 956,99 руб. согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от дата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка и нежилого здания, административный истец 4 апреля 2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, предоставив отчеты оценщика... N... от дата, согласно которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 303 000 руб. по состоянию на 7 июля 2016 года, нежилого здания - 2 314 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Решением комиссии от 14 мая 2018 года заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отклонено. При этом комиссия указала, что в нарушение требований ст.11 Федерального закона об оценке, пункта 5 ФСО N3 отчет вводит в заблуждение относительно корректности подобранных объектов-аналогов для итоговых расчетов.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведение которой поручено эксперту... ФИО4

Согласно заключению эксперта... ФИО4 от дата N... рыночная стоимость земельного участка определена в размере 767 000 руб. по состоянию на 7 июля 2016 года, нежилого здания - 7 648 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Суд при оценке заключения эксперта в порядке, предусмотренном ст.ст. 82,84 Кодекса административного судопроизводства РФ, в качестве одного из доказательств, не имеющего предопределяющего значения по настоящему делу, находит его достоверным и допустимым, учитывая, что в составе представленного экспертного заключения имеются сведения о квалификации эксперта, проводившего исследования (стаж оценочной деятельности... лет, включение в Реестр членов СРОО, наличие квалификационного аттестата по оценке недвижимости, полис страхования гражданской ответственности эксперта и экспертной организации. Требования, содержащиеся в ст.ст. 2, 3, 4, 6-8, 16 и 17, ч.2 ст.18, ст.ст. 24 и 25 Федерального Закона от 31.05.2011 г. N 73-ФЗ (в редакции от 25.11.2013г.) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предъявляемые к судебно-экспертным учреждениям, не являющихся государственными судебно-экспертными учреждениями, соблюдены. Эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение научно обосновано, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки, не имеет противоречий. Выводы эксперта при определении рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного анализа, при котором экспертом использованы три аналога земельных участков.., расположенных в адрес, с одинаковыми типовыми условиями о доступности необходимых инженерных коммуникаций, транспортной доступности с расчетом корректировки на местоположение в области, черте города. Информация получена по данным Интернет-сайтов о продаже земельных участков по указанному назначению от мая-июля 2014 года, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. В заключении произведены корректировки по площади земельных участков с применением скидки на торг.

Относительно выводов эксперта по определению рыночной стоимости нежилого здания, с которыми представитель административного истца не согласен, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Эксперт использовал при оценке нежилого здания метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, исходя из фактического использования объекта оценки согласно техническому паспорту (экспликации) и официальному сайту Культурно-развлекательного комплекса "Олимп" как торгово-офисного назначения, поскольку в данном двухэтажном здании располагаются и фактически используются по их назначению ресторан, банкетные залы, бары, боулинг, бильярд, игровой зал для детей, кальянная, танцпол и пр.

Довод представителя истца о том, что исходя из суммированной площади ресторана и боулинга... кв.м вывод эксперта об использовании здания как торгово-офисного, а не производственного, является неверным, суд считает необоснованным, поскольку согласно Санитарно- эпидемиологическим правилам СП 2.3.6.959-00 для выполнения функций деятельности ресторанов необходимы вспомогательные специализированные помещения для приема и хранения сырья, производственные, для обслуживания посетителей, технические. По СП 31-112-2004 к игровым залам (боулинг) подлежат включению также бары, кафе, помещения для отдыха и игр. Таким образом, эксперт пришел к обоснованному выводу о том, что 80 % общей площади здания - это основная площадь, используемая для помещений торгово-офисного назначения.

При указанных обстоятельствах применение в качестве аналогов идентичных объекту оценки объектов торгово-офисного назначения, расположенных в адрес, является обоснованным.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом не применен в ходе исследования доходный подход суд считает необоснованным, поскольку отказ от данного подхода экспертом в заключении мотивирован.

Согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки N1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Принимая во внимание, что доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении выводы, административным истцом не представлены, суд приходит к выводу о признании экспертного заключения по определению рыночной стоимости нежилого здания достоверным и допустимым доказательством.

Требование административного истца об определении рыночной стоимости нежилого здания согласно Отчету об оценке объекта капитального строительства оценщика... N... от дата в размере 2 314 000,00 руб. удовлетворению не подлежит, поскольку как следует из решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республики Башкортостан от 14 мая 2019 года оценщиком неправильно определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. По данным онлайн-сервиса "Яндекс Карты" в сети Интернет на земельном участке находится ресторан, недвижимость, приносящая доход, в связи с чем не могут быть признаны правильными корректировки на торг, на права, на площадь, применимые для производственно-складской недвижимости. Согласно Единому государственному реестру недвижимости вид разрешенного использования объекта оценки: "Предпринимательство", "Для размещения объектов торговли", в связи с чем Отчет об оценке вводит в заблуждение относительно корректности полученных результатов и сопоставимости подобранных объектов-аналогов.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", применительно к положениям статьи 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства РФ, эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

По данному административному делу оценочная судебная экспертиза назначена по ходатайству представителя административного истца, расходы по проведении экспертизы в размере 25 000 руб. возложены на административного истца согласно определению Верховного Суда Республики Башкортостан от 13 июля 2019 года.

Оплата услуг эксперта административным истцом не произведена.

В связи с исполнением экспертом обязанностей, возложенных определением суда о назначении экспертизы, денежные средства в размере 25 000 руб. подлежат взысканию с административного истца в пользу экспертной организации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Культурно-развлекательный комплекс "Олимп" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования:.., в размере его рыночной стоимости 767 000,00 руб. по состоянию на 7 июля 2016 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером.., общей площадью... кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере его рыночной стоимости 7 648 000,00 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 4 апреля 2018 года.

Взыскать с ООО "Культурно-развлекательный комплекс "Олимп" в пользу... стоимость услуг за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания в размере 25 000 рублей по следующим реквизитам: юридический адрес: адрес, ИНН N.., КПП N.., расчетный счет N.., кор. счет N.., БИК N... в...

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Е.А. Старичкова