Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 25 июня 2019 г. по делу N 33-1307/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи:

Сокола В.С,

судей:

Онищенко Т.С, Харченко И.А,

при секретаре:

Петровой А.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по

иску Головиновой Виктории Михайловны к ООО "Жнива", Администрации г. Ялты Республики Крым, третьи лица: Департамент имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялты Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании права собственности, по апелляционной жалобе Головиновой Виктории Михайловны на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 10 октября 2018 г,

УСТАНОВИЛА:

в июне 2018 г. истица приведенным выше иском, ссылаясь на наличие правовых оснований, указав на приобретение спорного нежилого помещения в результате выполнения обязательств договора паевого участия в строительстве N от 17 марта 2014 г, дополнительного соглашения к нему от 14 июля 2014 г, строительство всего объекта недвижимости завершено согласно Декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной 08 сентября 2014 г. в Архитектурно-строительной инспекции Республики Крым за N, 12 декабря 2014 г. стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости указанное нежилое помещение N, площадью 61 кв.м поставлено на кадастровый учет 28 апреля 2015 г. с кадастровым номером N, однако сообщением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 01 февраля 2018 г. N ей отказано в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, в связи с чем просит признать за ней право собственности на нежилое помещение N площадью 61 кв.м по адресу: "адрес", кадастровый N.

Обжалуемым решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

По доводам апелляционной жалобы заявитель, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять по делу новое решение суда об удовлетворении иска. Считает неправильным общий вывод суда об отсутствии нарушенных прав, как не соответствующий обстоятельствам дела, также не соглашается с результатом оценки представленных доказательств в обоснование именно нарушенных прав истицы.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика Северненко Д.Л. просил жалобу удовлетворить по ее доводам, не согласился с выводом суда об отсутствии спора о праве.

Проверив материалы дела по доводам апелляционной жалобы и объяснениям участвующей в деле стороны, судебная коллегия приходит к выводу о незаконности и необоснованности решения суда.

Так, отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, установив, что ответчик Общество не имеет к спорному имуществу притязаний материально-вещного характера и не оспаривает право истицы на данное имущество, более того, признает заявленный иск, поэтому между сторонами отсутствует спор о праве и, следовательно, иск заявлен в обход процедуры порядка регистрации права собственности.

С таким разрешением спора судебная коллегия не соглашается по следующим основаниям.

При рассмотрении дела суд установил, однако не учел, что в результате выполнения истицей, как участником долевого строительства, обязательств по договору паевого участия, получение от застройщика по акту приема-передачи помещения и не получение ею всех необходимых для государственной регистрации права собственности документов, фактически лишает истицу на получение результатов оплаченных им строительных работ, в связи с чем ответчиком права истицы нарушаются.

В этой части судебная коллегия отмечает, что имеющееся в деле письменное сообщение государственного регистратора от 01 февраля 2018 г. об отказе истице в проведении государственной регистрации права собственности на спорный объект фактически сводится к претензии к застройщику(ответчику по делу - Обществу), а именно, по сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка по адресу "адрес", N отсутствует, также выявлены недостоверные сведения в Декларации о готовности объекта к эксплуатации от 08 сентября 2014 г, что явно не относится к действиям и правомочию истицы по делу.

Фактически, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что означает неправильный вывод о правоотношениях сторон, что, как правило, является результатом оценки доказательств вопреки тому, что решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Так, из дела следует, что решением Ялтинского городского совета N от 27 октября 2004 г. утвержден проект землеустройства по отводу земельного участка ООО "Жнива" для строительства и обслуживания пансионата с лечением оздоровительного профиля(реконструкция детского сада, незавершенное строительство) по адресу "адрес", N с предоставлением ООО "Жнива" данного земельного участка в аренду на 50 лет.

17 декабря 2004 г. Ялтинский городской совет и ООО "Жнива" заключили договор аренды указанного земельного участка площадью 6870 кв.м, кадастровый N(предыдущий N), договор зарегистрирован Ялтинским городским управлением земельных ресурсов 29 декабря 2004 г. за N, п. 5 договора - земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания пансионата с лечением оздоровительного профиля(реконструкция детского сада, незавершенного строительством), целевое назначение земельного участка - рекреационное назначение.

Истец по настоящему делу является правопреемником ООО "Жнива", ранее являвшегося правообладателем земельного участка по адресу "адрес", N, и также правообладателем незавершенного строительством детского сада по договору купли-продажи от 28 мая 1998 г, как объекта приватизации, отчуждаемого Фондом имущества АР Крым.

Данные обстоятельства подтверждаются как представленными сторонами соответствующими письменными доказательствами, так и поступившими по запросу апелляционного суда заверенными копиями инвентаризационного дела N.

В силу ст. 12 Федерального конституционный закон от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" данный договор аренды является действующим.

Согласно ст. 3 п. 9 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 г. N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

На время рассмотрения данного спора договор не перезаключен, в том числе и отсутствуют споры в порядке п. 18 по иску любой из сторон о понуждении иной стороны к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему(п. 1).

Договор служит той правовой формой, которая наилучшим образом позволяет сторонам точно зафиксировать свои имущественные интересы посредством установления в соответствии со своей волей прав и обязанностей.

17 марта 2014 г. истица и Общество заключили договор паевого участия в строительстве N, согласно которому участники приняли на себя обязательства совместно действовать без образования юридического лица на основе объединения паевых вкладов для достижения общей цели - проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества - "Пансионат с лечением оздоровительного профиля в "адрес", N", истица в срок до 31 мая 2014 г. внесла в качестве пая 271450 грн. на счет Общества, которое своими и привлеченными силами, собственными или привлеченными трудовыми ресурсами завершает строительство объекта недвижимого имущества в соответствии с проектом и требованиями ДБН, оформляет за истицей право собственности на выделенную долю в виде нежилого помещения - апартаментов, расположенных на 10 этаже блока Г, общей проектной площадью 61 кв.м и направляет документы в регистрирующий орган.

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, площадью 6870 кв.м, кадастровый N (предыдущий N), назначение - для обслуживания пансионата с лечением оздоровительного профиля, что следует из зарегистрированного Ялтинским городским управлением земельных ресурсов 29 декабря 2004 г. N договора аренды земельного участка от 17 декабря 2004 г, п.п. 1, 5 - рекреационное назначение.

14 июля 2014 г. стороны заключили дополнительное соглашение к Договору от 17 марта 2014 г. об изменении размера взноса Головиновой В.М. на 814350 руб, которые также были выполнены.

В настоящее время строительство объекта завершено согласно Декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной 08 сентября 2014 г. в Архитектурно-строительной инспекции Республики Крым за N, данные о порочности этого документ отсутствуют.

12 декабря 2014 г. стороны подписали акт приема-передачи нежилого решения.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости указанное нежилое помещение N, площадью 61 кв.м с кадастровым номером 90:25:010109:591 поставлено на кадастровый учет 28 апреля 2015 г.

Сообщением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 01 февраля 2018 г. N Головиновой В.М. отказано в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

Согласно части 1 статьи1 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи4 данного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путём выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершённая в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведённых выше положений закона следует, что сделка, совершённая юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершённая с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Из установленных решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 16 октября 2018 г. обстоятельств(дело N), принятому по иску иного физического лица с аналогичным предметом спора, судом иск удовлетворен, за иным лицом признано право собственности на нежилое помещение N площадью 61,5 кв.м, расположенное на седьмом этаже "адрес".

По делу N судом проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно описательной части заключения N от 14 сентября 2018 г. на основании сведений, содержащихся в ЕГРН, нежилое здание расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером N, согласно выводов:

- целевое назначение земельного участка, на котором находится здание, расположенное по "адрес" - рекреационное назначение согласно договора аренды земельного участка от 17.12.2004 г. - исследовательская часть стр. 9.

Вид разрешенного использования земельного участка, на котором находится здание, расположенное по "адрес", Nа, блок Г в "адрес" согласно классификатора видов разрешенного использования земельных участков - туристическое обслуживание - исследовательская часть стр. 9;

- здание, где расположены апартаменты ( "адрес"), приобретаемые по договору паевого участия, соответствует целевому назначению земельного участка и виду разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, установлен факт возведения в пределах законно отведенного земельного участка нежилого здания - пансионата с лечением оздоровительного профиля, выполнение сторонами договора паевого участия в строительства от 17 марта 2014 г. и дополнительного соглашения к нему от 14 июля 2014 г, строительство объекта завершено согласно Декларации о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной 08 сентября 2014 г. в Архитектурно-строительной инспекции Республики Крым за N, 12 декабря 2014 г. стороны подписали акт приема-передачи нежилого решения, вступившим в законную силу судебным актом по иному гражданскому делу, при разбирательстве по которому выводами судебной строительно-технической экспертизы установлены обстоятельства целевого назначения земельного участка, на котором находится здание, расположенное по "адрес" - рекреационное назначение согласно договора аренды земельного участка от 17 декабря 2004 г, вид разрешенного использования земельного участка - туристическое обслуживание, строительство здания пансионата соответствует целевому назначению земельного участка и виду разрешенного использования земельного участка.

Учитывая данные установленные обстоятельства, судебная коллегия доводы возражений Администрации г. Ялта, как ответчика по делу, об использовании земельного участка не по назначению считает необоснованными, при подаче письменных возражений сторона не ссылалась на какие-либо доказательства и не указывала на иные, относящиеся к делу и не содержащиеся в деле доказательства.

Иные возражения Администрации г. Ялта в той части, когда данный ответчик сообщает об отказе арбитражным судом в иске Обществу о признании права собственности, к данному предмету спора не относятся, поскольку, как следует из открытых источников, арбитражный суд по делам N и N отказал в признании Обществу, истцу по этим арбитражным делам, права собственности на иные, расположенные на этом же земельном участке, объекты недвижимости, а именно на блок инфраструктуры с кадастровым номером N и блок "адрес" с кадастровым номером N.

Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013г, участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи40 Конституции Российской Федерации).

К возникшим до вступления в силу ФЗ N 214-ФЗ(01 апреля 2005г.) отношениям в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон, в данном рассматриваемом случае с совместным применением статей 130, 131, 218, 307, 309, 310 ГК РФ, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Установленные апелляционным судом факты не являются, вопреки оспариваемому выводу суда первой инстанции, основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на спорное помещение, в конкретно рассматриваемом деле усматривается факт уклонения Общества от перезаключения договора аренды, мотивированного организационными сложностями, также надлежащее исполнение обязательств истицей, ввод здания в эксплуатацию, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных в том числе и истицей, передачу помещения истцу, ФЗ N 214-ФЗ направлен прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Таким образом, в порядке п.п. 3,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ обжалуемое решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта о признании за истицей права собственности на нежилые помещения 10 этажа блок Г общей площадью 61 кв.м по адресу: "адрес", кадастровый номер N.

Руководствуясь статьями 327 -330 ГПК РФ, коллегия судей

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 10 октября 2018 г. отменить, принять по делу новое решение суда. Признать за Головиновой Викторией Михайловной право собственности на нежилые помещения общей площадью 61 кв.м, расположенные на N этаже блока "адрес" по адресу: "адрес", кадастровый номер N.

Председательствующий:

Судьи: