Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 11 июля 2019 г. по делу N 33-5439/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи Кузнецовой Е.А,

судей Белоусовой В.В, Сыча М.Ю,

при секретаре Бабийчук Л.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Андреевой Натальи Сергеевны к Обществу с ограниченной ответственностью "Экодом", третьи лица: Жилищно-строительный кооператив "Экодом" о признании предварительного договора расторгнутым, взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью "Экодом" на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 05 февраля 2019 года,

установила:

Андреева Н.С. обратилась в суд с иском к ООО "Экодом" о признании расторгнутым предварительного договора по купле-продаже жилой недвижимости N ДК-А302-1 от 05 сентября 2017 г, взыскании в ее пользу уплаченной суммы в размере 395560 рублей, а также судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 7156 рублей.

Требования мотивированы тем, что 05 сентября 2017 г. между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости, по условиям которого Исполнитель обязался организовать процедуру продажи недвижимости, а Покупатель получить право на получение в собственность квартиры площадью 34,19 кв.м, расположенной на 3-м этаже по адресу: "адрес"

Стороны пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет 2 756 985,00 руб. При этом, часть стоимости квартиры в размере 395 560,00 рублей оплачивается Покупателем на расчетный счет Исполнителя двумя платежами в срок до 06 ноября 2017 г, а часть стоимости квартиры в размере 2 361 425,00 рублей оплачивается Покупателем на расчетный счет Застройщика по согласованному сторонами договору паенакопления в срок до 31 декабря 2017 г.

Со стороны истца обязательства по предварительному договору по оплате представителю компании застройщика - ООО "Экодом" стоимости части квартиры в размере 395 560 рублей исполнены своевременно и в полном объеме.

05 ноября 2017 г. между ЖСК "Экодом" и истцом (пайщиком) заключен Договор паенакопления N ДК-А302-1, по которому истцом внесена сумма паевого взноса в размере 2 361 425 рублей.

В связи с нарушением сроков строительства и невозможностью выполнения жилищно-строительным кооперативом своих обязательств, 09 июня 2018 г. истцом подано заявление о выходе из членов ЖСК.

Решением Правления ЖСК "Экодом" от 18 июня 2018 г. договор паенакопления считается расторгнутым, паенакопление в размере 2 361 425 рублей подлежит возврату пайщику.

Вместе с тем, ей до настоящего времени представителем компании застройщика не возращена оплата части квартиры в размере 395560 рублей.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 05 февраля 2019 года иск удовлетворен.

Признан расторгнутым предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости N ДК-А302-1, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Экодом" и Андреевой Натальей Сергеевной 05 сентября 2017 года.

Взысканы с ООО "Экодом" в пользу Андреевой Н.С. денежные средства в размере 395560 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7156 рублей.

В апелляционной жалобе ООО "Экодом" просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение по делу, недоказанность установленных судом обстоятельств, имеющих значение по делу, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам по делу, неправильное применение норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители ответчика и третьего лица поддержали апелляционную жалобу по мотивам, изложенным в ней.

Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, причины неявки суду неизвестны.

На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Рассмотрением дела установлено, что согласно договора поручения N ДП-1 от 04 декабря 2014 г, заключенного между ЖСК "Экодом" и ООО "Экодом", Доверитель поручил Поверенному совершить комплекс юридических и фактических действий, направленных на привлечение клиентов на приобретение прав собственности на недвижимость в виде квартир и помещений строящегося объекта Доверителя, расположенного по адресу: "адрес" (л.д. 105-107).

05 сентября 2017 г. между ООО "Экодом" как представителем компании застройщика (исполнитель) с одной стороны и Андреевой Н.С. (покупатель) с другой стороны заключен предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости N ДК-А302-1, по условиям которого Исполнитель обязался организовать процедуру продажи недвижимости, а Покупатель получить право на получение в собственность квартиры площадью 34,19 кв.м, расположенной на 3-м этаже по адресу: "адрес" (л.д. 69-71).

Согласно п. 1.4 стороны Договора пришли к соглашению, что стоимость квартиры составляет 2 756 985,00 руб. При этом, часть стоимости квартиры в размере 395 560,00 рублей оплачивается Андреевой Н.С. на расчетный счет ООО "Экодом" двумя платежами в срок до 06 ноября 2017 г. (п. 1.5.1), а часть стоимости квартиры в размере 2 361 425,00 рублей оплачивается Андреевой Н.С. на расчетный счет застройщика ЖСК "Экодом" по согласованному сторонами договору паенакопления в срок до 31 декабря 2017 г. (п. 1.5.2).

Со стороны истца обязательства по предварительному договору по оплате представителю компании застройщика - ООО "Экодом" стоимости части квартиры в размере 395 560,00 рублей были исполнены своевременно и в полном объеме, что подтверждается чек-ордером от 06.09.2017 (л.д. 22), актом сдачи-приемки оказанных услуг по Договору N ДК-А302-1 (л.д. 111), и подтвердила представитель ответчика в судебном заседании.

05 ноября 2017 г. между ЖСК "Экодом" и Андреевой Н.С. (пайщиком) заключен Договор паенакопления N ЛА-302-1, в соответствии с которым в целях удовлетворения индивидуальных потребностей в жилье пайщик вступил в ЖСК, организующий строительство дома, в целях получения в дальнейшем в собственность квартиры N А302, при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате паевых взносов в размерах, порядке и сроках, установленных настоящим договором (л.д. 72-84).

В соответствии с п. 2.1 Договора общая сумма паевого взноса пайщика составила 2361425,00 рублей, которая внесена Андреевой Н.С. в полном объеме, что подтверждается справкой о внесении пая от 30.11.2017 на сумму 1 604 440 руб. (л.д. 85) и чек-ордером от 07.12.2017 на сумму 756 895 руб. (л.д. 22). Согласно Приложению N 1 к договору паенакопления N ЛА-302-1 от 05 ноября 2017 г. срок окончания строительства - 3 квартал 2018 г, ЖСК обязуется сдать дом в эксплуатацию до 30 декабря 2018 г. (л.д. 80).

09 июня 2018 г. Андреевой Н.С. на имя председателя правления ЖСК "Экодом" и генерального директора ООО "Экодом" ФИО6 по причине нарушения сроков окончания строительства подано заявление о выходе из членов кооператива, расторжении договора паенакопления и возврате паевого взноса (л.д. 24).

Решением Правления ЖСК "Экодом" от 18 июня 2018 г. договор паенакопления считается расторгнутым, паенакопление в размере 2 361 425 рублей было возвращено Андреевой Н.С. кооперативом согласно платежного поручения от 11 декабря 2018 г.

Также установлено, что Андреевой Н.С. до настоящего времени представителем компании застройщика - ООО "Экодом" не возращена оплата части квартиры в размере 395560 рублей, внесенная ею согласно предварительного договора купли-продажи жилой недвижимости N ДК-А302-1 от 05 сентября 2017 г.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" допускается привлечение жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию (пункт 3 части 2 статьи 1).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (п. 2).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты.

Исходя из п. 1.5.1 заключенного между сторонами предварительного договора N ДК-А302-1 от 05 сентября 2017 г, часть стоимости квартиры в размере 395560,00 рублей оплачивается покупателем на расчетный счет исполнителя в срок: до 11 сентября 2017 г. - 100000,00 рублей, до 06 ноября 2017 г. - 295560,00 рублей.

Таким образом, фактически между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи будущего недвижимого имущества.

Основной договор, а именно, договор паенакопления N ЛА-302-1 от 05 ноября 2017 г, заключенный между ЖСК "Экодом" и Андреевой Н.С, считается расторгнутым в связи с выходом последней из членов кооператива и возвратом паевого взноса.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N ДК-А302-1, заключенного между ООО "Экодом" и Андреевой Н.С. расторгнутым.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

Руководствуясь вышеуказанными положениями закона, из буквального толкования условий заключенного между сторонами Договора N ДК-А302-1 от 05 сентября 2017 г, суд первой инстанции установил, что денежные средства в размере 395560 рублей передавались в счет цены договора и фактически является авансом, следовательно, подлежит возврату ООО "Экодом" истцу Андреевой Н.С, в связи с чем соответствующие исковые требования подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорная денежная сумма фактически является суммой, которую должна была уплатить Андреева Н.С. в качестве вознаграждения за организацию процедуры продажи недвижимости являются несостоятельными, основанными на неправильном толковании условий заключенного договора. При этом ссылка на агентский договор от 01.02.2017 года и договор поручения от 04.12.2014 года является неправомерным, поскольку истица по делу стороной указанных соглашений и договоренностей не являлась, ввиду чего обязательства, установленные указанными соглашениями на нее не могут распространяться.

Судебные расходы распределены в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и такими что не могут служить основанием для отмены постановленного судебного решения.

Суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела и постановилзаконное и обоснованное решение, нарушений норм материального права и процессуального закона не допущено, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного решения по доводам жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 05 февраля 2019 года оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Экодом" оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи