Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Пономаревой Т.А,
судей Косарева И.Э. и Осиповой Е.А,
при секретаре Золотухиной А.В,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Голышева Е. Ю. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 04 июня 2019 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Голышева Е. Ю. к Деревякиной И. Ю, действующей также в интересах несовершеннолетнего Деревякина Ю. А, Деревякиной А. А, Авдееву А. М. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании преимущественного права покупки, признании недействительным договора купли-продажи.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А, объяснения представителя Голышева Е.Ю. - Голышева М.Ю, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Голышев Е.Ю. обратился в суд с иском к Деревякиной И.Ю, действующей также в интересах несовершеннолетнего Деревякина Ю.А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Деревякиной А.А, Авдееву А.М, в котором с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке положений статьи 39 ГПК РФ, просил:
- признать преимущественное право покупки на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 960 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N, и ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, площадью 95 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N.
- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Деревякиной И. Ю, Деревякиной А. А, Деревякиным Ю. А, действующих с согласия матери Деревякиной И. Ю, и Авдеевым А. М, с возвращением сторон в первоначальное состояние (л.д. 54-57).
В обоснование требований указывал, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: "адрес". Собственниками второй доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом являлись Деревякина И.Ю. и ее дети Деревякин Ю.А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Деревякина А.А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которые произвели отчуждение принадлежащей им доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные земельный участок и жилой дом Авдееву А.М.
По мнению истца, совершенная между ответчиками сделка купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на спорные земельный участок и жилой дом является незаконной в силу нарушения п. 2 ст. 250 ГК РФ, предусматривающей преимущественное право покупки другим участником общей долевой собственности. Указывает, что ему не было предложено приобрести в собственность принадлежащие ответчикам доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом, о сделке ему также было не известно (л.д. 3-7).
Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 20 марта 2019 года в удовлетворении иска Голышева Е. Ю. к Деревякиной И. Ю, действующей также в интересах несовершеннолетнего Деревякина Ю. А, Деревякиной А. А, Авдееву А. М. о переводе прав и обязанностей покупателя, признании преимущественного права покупки, признании недействительным договора купли-продажи, отказано.
Не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения, Голышев Е.Ю. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы ссылается на нарушение судом норм материального права, а именно положений п.2 ст. 250 ГК РФ. Поясняет, что уведомление о продаже доли в праве собственности не получал, уведомление, удостоверенное нотариусом, вручено не было. Таким образом, ответчики не уведомили надлежащим образом истца о намерении продать долю, что является нарушением преимущественного права покупки. Истцу о предстоящей продаже доли третьему лицу известно не было. Кроме того, судом в силу ч.2 ст. 199 ГПК РФ неправомерно применен срок исковой давности, тогда как ответчиками данного ходатайства не было заявлено.
Проверив материалы дела, заслушав участников процесса, определив в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие извещённых, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
На основании пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 указанной статьи).
По смыслу данных правовых предписаний, обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения.
В силу части 4 статьи 42 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Аналогичные разъяснения даны и в пункте 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества ст. 173.1 ГК РФ не подлежит применению.
Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК Российской Федерации, п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).
Судом первой инстанции было установлено и из материалов дела следует, что земельный участок площадью 960 кв.м с кадастровым номером N и жилой дом площадью 95 кв.м с кадастровым номером N расположенные по адресу: "адрес", ранее принадлежали на праве общей долевой собственности истцу Голышеву Е. Ю. в размере 1/2 доли и ответчикам Деревякиной И. Ю, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Деревякиной А. А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, несовершеннолетнему Деревякину Ю. А, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, по 1/6 доле каждому.
Также установлено, что Голышев Е.Ю, являющийся собственником ? доли спорных земельного участка и жилого дома, был в соответствии с законом уведомлен о намерении Деревякиной И.Ю. и ее детей Деревякиной А.А, Деревякина Ю.А. произвести отчуждение принадлежащей им в равных долях 1/2 доли спорных земельного участка и жилого дома (по 1/6 каждому), что подтверждается их заявлением к нотариусу от 24 февраля 2018 года (л.д. 46), извещением нотариуса Кингисеппского нотариального округа нотариальной палаты "адрес" Добромысловой Г.А. от 24 февраля 2018 года за N о предстоящей одновременной продаже ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: "адрес", принадлежащей Деревякиной И.Ю, Деревякиной А.А. и Деревякину Ю.А. за 600 000 руб, с разъяснением положений ст. 250 ГК РФ. Извещение также содержит раз
