Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 18 июля 2019 г. по делу N 33-921/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего: Гришиной С.Г.

судей: Дзыба З.И, Болатчиевой А.А.

при секретаре: Умаровой З.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании

гражданское дело N 2-129/19 по апелляционной жалобе Жанова А.М. на решение Адыге-Хабльского районного суда от 27 марта 2019 года по делу по иску Адыге-Хабльского межрайонного прокурора, действующего в интересах муниципального образования - Адыге-Хабльского муниципального района к Жанову А.М. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г, объяснения представителя ответчика Жанова А.М. Максименко К.Г, прокурора Семеновой Ж.И, представителя администрации Асланукова А.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор обратился в суд в интересах муниципального образования - Адыге-Хабльского муниципального района в лице администрации муниципального района с иском к Жанову А.М. о расторжении договора аренды от 13.12.2012 г. N 225 и дополнительного соглашения к нему от 05.05.2015 г. земельного участка с кадастровым номером N... общей площадью "данные изъяты" кв.м. под объектами сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: "адрес" на перекрестке автодорог в связи с невнесением арендной платы и взыскании арендной платы в сумме "данные изъяты" копеек и пени за просрочку платежа в сумме "данные изъяты" копейки, всего - "данные изъяты" рублей. 9 июня 2018 года администрацией муниципального образования в адрес ответчика заказным письмом была направлена претензия о необходимости оплаты задолженности и расторжении договора аренды.

В письменных возражениях на иск ответчик ссылался на внесение установленной договором аренды оплаты и отсутствие уведомления об изменении размера арендной платы, а также просил применить срок исковой давности за период по декабрь 2015 года.

В ходе судебного разбирательства материальным истцом, администрацией района, был представлен отзыв истца "с добавлением оснований иска", приобщенный судом к материалам дела. В отзыве администрацией было заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме "данные изъяты" рублей, администрация также сослалась на неиспользование арендатором земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет (подпункт 1 пункта 2 ст. 45 ЗК РФ) как на дополнительное основание для расторжения договора аренды.

Однако данный отзыв не был принят судом в качестве искового заявления администрации, в связи с чем данные основания предметом судебного разбирательства не являлись.

В судебном заседании прокурор и представители администрации поддержали заявленные требования, представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Решением Адыге-Хабльского районного суда от 27 марта 2019 года иск прокурора был удовлетворен. Суд расторг договор аренды земельного участка от 03.12.2012 г, с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 г. по 01.01.2019 г. в размере "данные изъяты" копеек.

В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об отказе в иске, считая противоречащим материалам гражданского дела вывод суда о том, что ответчик более двух раз подряд не внес арендную плату. Неуказание в чеках периодов, за который производилась оплата, а также номера договора аренды не может являться основанием для вывода о том, что арендная плата ответчиком не вносилась. По мнению ответчика, в нарушение требований ч.1 ст.195 ГПК РФ судом не мотивирован вывод о размере задолженности по арендной плате, не дана оценка возражениям ответчика о неправильном применении процентной ставки 50 % для размещения автозаправочных станций, так как спорный земельный участок предоставлен в аренду для размещения объектов сельскохозяйственного назначения (заправка, ремонт и обслуживание сельскохозяйственной техники). Кроме этого ответчик сослался на рассмотрение дела без его надлежащего уведомления, поскольку уведомление было направлено на адрес его родителей, подпись в уведомлении ему не принадлежит.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Как усматривается из материалов дела, 3 декабря 2012 года администрацией Адыге-Хабльского муниципального района и Жановым А.М. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N... общей площадью "данные изъяты" кв.м. "предназначенный под объекты сельскохозяйственного назначения (заправка, ремонт и обслуживание сельскохозяйственной техники)", расположенного по адресу: "адрес" на перекрестке автодорог на срок 49 лет.

Пунктом 2.1 договора был установлен размер арендной платы за первый год аренды земельного участка на день заключения договора аренды в сумме "данные изъяты" коп, рассчитанный как 2 % кадастровой стоимости земельного участка в размере "данные изъяты" рублей. При этом размер ежегодной арендной платы в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Карачаево-Черкесской Республики и администрации Адыге-Хабльского муниципального района.

Первый платеж в размере "данные изъяты" рублей должен быть осуществлен в течение 10 дней с даты подписания договора, текущие платежи за второй и последующие годы аренды осуществляются ежеквартально в виде авансового платежа из расчета ? ежегодной арендной платы до 10 числа первого месяца текущего квартала.

Дополнительным соглашением к данному договору от 5 мая 2015 года в данный пункт должны были быть внесены изменения, арендная плата с 1 января 2015 года определена "данные изъяты" рублей исходя из кадастровой стоимости "данные изъяты" рублей, процентной ставки - 50%. Указанное соглашение ответчиком подписано не было.

9 июня 2018 года администрация Адыге-Хабльского муниципального района направила арендатору Жанову А.М. письменную претензию о наличии задолженности по арендной плате в сумме "данные изъяты" рубля, необходимости её погашения и предложение о расторжении договора аренды.

С данным иском прокурор обратился в суд 1 февраля 2019 года.

Удовлетворяя заявленные требования о расторжении договора, суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия задолженности арендатора по арендной плате, неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы в размере, установленном в связи с изменениями законодательства. Взыскивая задолженность по арендной плате, суд применил срок исковой давности.

Судебная коллегия считает данные выводы не соответствующими подлежащим применению нормам материального права и обстоятельствам дела, сделанными в нарушение требований процессуального закона.

Так, в соответствии с положениями ст. 619 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды в связи с невнесением указанной платы являются наличие арендных отношений между сторонами, размер арендной платы, сроки внесения арендных платежей, наличие факта не внесения арендной платы в установленные сроки более двух раз подряд, направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ) и разумный срок предъявления иска о расторжении договора аренды (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73).

В силу положений ст.ст.195, 196, 198 ГПК РФ при принятии решения суд должен определить, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, данные обстоятельства должны быть указаны в мотивировочной части решения, в котором должны также быть приведены доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства.

Указанным требованиям процессуального закона решение суда первой инстанции не соответствует, так как в нем не приведены выводы о размере арендной платы, подлежащей внесению ответчиком, периодах неисполнения арендного обязательства, доводы, по которым суд отверг возражения арендодателя о неправильности исчисления арендной платы, соответственно, об отсутствии задолженности по ней.

В связи с допущенными судом существенными нарушениями судебная коллегия считает решение подлежащим отмене с вынесением нового решения об отказе в иске по следующим основаниям.

Из представленного администрацией муниципального образования уведомления о задолженности по арендной плате следует, что за 2012 и 2013 год произведены ежеквартальные начисления, в том числе на дату 01.10.2012 г. по 639,15 рублей; с 01.01.2014 г. начисления произведены по процентной ставке 50 % от кадастровой стоимости "данные изъяты", ежеквартальный платеж - "данные изъяты" рублей, с 01.01.2015 г. по процентной ставке 50% от кадастровой стоимости "данные изъяты" рублей, ежеквартальный платеж - "данные изъяты" рубля. С 1 апреля 2017 года по ставке 2,0% от кадастровой стоимости "данные изъяты" рублей.

Таким образом, администрацией при исчислении задолженности по арендной плате за 2012 и 2013 год производилось исчисление платы по размеру, установленному в договоре (причем платежи за 2012 год исчислены с 01.10.2012 г, хотя договор сторонами заключен 03.12.2012 г.), с 01.01.2014 года была изменена процентная ставка с 2 % до 50 %, с 01.01.2015 года арендная плата изменилась в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, с 01.04.2017 г. в связи с изменением законодательства с 09.02.2017 г. изменена процентная ставка с 50 % до 2 %.

Указанным обстоятельствам судом оценка дана не была, довод ответчика о неправильности применения процентных ставок судом проигнорирован.

Между тем процентные ставки от кадастровой стоимости земельных участков, учитывающие вид разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Адыге-Хабльского муниципального района, установленные Постановлением Правительства КЧР от 20.06.2008 г. N 226 "О порядке определения размеров арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании - городе Черкесске" не менялись до 28.04.2015 г.

При этом по видам разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения автозаправочных станций, - 50 %, и земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения - 2 % не менялись до принятии Постановления Правительства КЧР от 09.02.2017 г. N 19 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Карачаево-Черкесской Республики и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков в муниципальном образовании - городе Черкесске", пунктом 3.7 которого установлено определение арендной платы в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов в случаях, не указанных в подпунктах 3.1-3.6, 4, 5 и в пункте 7 Порядка в размере 2 процентов.

Таким образом, до 09.02.2017 года изменения законодательства, являющегося основанием для изменения арендной платы, места не имели.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации сослался также на то, что спорный земельный участок не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, на нем не размещены здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в связи с чем для применения двухпроцентной ставки арендатору необходимо возвести здание для указанных целей.

Между тем вид разрешенного использования арендуемого земельного участка, под объектами сельскохозяйственного назначения (заправка, ремонт и обслуживание сельскохозяйственной техники) не менялся, договор аренды недействительным в данной части признан не был, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ссылки на ничтожность договора не заявлялись, изменение же толкования арендодателем вида использования объекта недвижимости самостоятельным основанием для изменения размера арендной платы не является.

Кроме этого ссылки представителя администрации на положения статьи 77 ЗК РФ основаны на неправильном применении норм материального права, так как данная норма не устанавливает ограниченного перечня видов разрешенного использования земель определенной категории, определяя лишь понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 г. N 709, к видам сельскохозяйственного использования, код 1.0, отнесено и обеспечение сельскохозяйственного производства - 1.18, описание которого включает размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства.

Предоставление земельного участка для размещения объектов сельскохозяйственного назначения, предназначенных для заправки, ремонта и обслуживания сельскохозяйственной техники соответствует вышеуказанному виду использования, а, следовательно, законных оснований для исчисления арендной платы из процентной ставки для видов разрешенного использования под размещение автозаправочных станций не имелось.

Таким образом, ответчик должен был оплатить за декабрь 2012 года - "данные изъяты" рублей, за 2013 год - "данные изъяты" рублей, за 2014 год - "данные изъяты" рублей, в связи с изменением кадастровой стоимости с 1 января 2015 года по "данные изъяты" рублей в год. В связи с принятием Правительством КЧР 09.02.2017 г. N 19 нового порядка определения размера арендной платы и утратой силы Постановления от 20.06.2008 г. N 226 процентная ставка определяется по новому нормативному акту, однако её размер не меняется, в связи с чем размер арендной платы исчисляется в сумме "данные изъяты" рублей и после изменения законодательства до настоящего периода.

Ответчиком вносились платежи 26.06.2014 года - "данные изъяты" рублей (три ежегодных арендных платы в сумме "данные изъяты" рублей), 07.04.2018 г. - "данные изъяты" рублей, 09.04.2018 г. - "данные изъяты" рубля, 27.12.2018 г. - "данные изъяты" рублей.

Следовательно, с 13.12.2012 года до 26.06.2014 г. арендатором не вносились арендные платежи семь раз подряд в установленные договором сроки. Вместе с тем на 26.06.2014 г. задолженность в сумме "данные изъяты" рублей была погашена и произведен авансовый платеж в сумме "данные изъяты" рублей. С учетом ежегодного арендного платежа в сумме "данные изъяты" рублей до настоящего момента задолженности по арендной плате не имеется.

Так, как требование о расторжении договора аренды земельного участка заявлено более чем через четыре года после уплаты долга, оснований для расторжения договора аренды в связи с тем, что арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату в установленный срок, отсутствуют.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате должно быть отказано.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адыге-Хабльского районного суда от 27 марта 2019 года отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске Адыге-Хабльского межрайонного прокурора, действующего в интересах муниципального образования - Адыге-Хабльского муниципального района, к Жанову А.М. о расторжении договора аренды земельного участка от 3 декабря 2012 года и взыскании задолженности по арендной плате.

Председательствующий:

Судьи: