Решение Московского городского суда от 15 июля 2019 г. по делу N 3а-0544/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску компании "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

УСТАНОВИЛ:

Компания "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3.

В административном исковом заявлении компания просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "НЕДВИГА.ПРО", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 573 223 681 рубля в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 3 445 672 182 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 1 515 782 468 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *3.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 2 906 886 700 рублей 79 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 6 554 934 393 рублей 02 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, 3 064 725 031 рубля 02 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3.

Поскольку общество является собственником нежилых зданий, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель Компании "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" по доверенности Бабаева А.В. в судебном заседании представила ходатайство об уточнении заявленных требований; просила установить кадастровую стоимость нежилых в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Агатов А.А. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами *1, *2, *3, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 2 906 886 700 рублей 79 копеек в отношении здания с кадастровым номером *1; 6 554 934 393 рублей 02 копеек в отношении здания с кадастровым номером *2, 3 064 725 031 рубля 02 копеек в отношении здания с кадастровым номером *3, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 17-47) и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 48-50).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных нежилых зданий уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности компании "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий, административный истец 25 января 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Компания "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий представила в суд отчеты от 22 января 2019 года N *, N *, N *, подготовленные по заданию заявителя ООО "НЕДВИГА.ПРО", в которых по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 1 573 223 681 рубля в отношении нежилого здания с кадастровым номером *1, в размере 3 445 672 182 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *2, в размере 1 515 782 468 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером *3.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ГРОСС-Консалт".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 2 557 148 871 рубль, нежилого здания с кадастровым номером *2 - 5 452 778 772 рубля, нежилого здания с кадастровым номером *3 - 2 098 451 973 рубля.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленные заявителем отчеты об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "НЕДВИГА.ПРО", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых зданий в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "НЕДВИГА.ПРО", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости оцениваемых объектов, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом подобраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектами исследования по местоположению; необоснованно сделан вывод о включении в стоимость объектов исследования НДС; подобранные экспертом в рамках доходного подхода объекты-аналоги значительно отличаются по цене от средних рыночных цен аренды офисных помещений.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, проанализировал данные о динамике цен в сегменте объектов исследования, выявил предложения к продаже и аренде сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Подлежат отклонению доводы административного ответчика о необходимости введения дополнительных корректировок, так как выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта.

Равным образом не принимаются судом доводы о том, что определенная экспертом стоимость объектов отличается от средних рыночных цен. Указанная цена определена с учетом индивидуальных характеристик объектов оценки и может отклоняться от среднерыночных цен.

Экспертом разъяснено, что стоимость нежилых зданий в сложившейся практике включает в себя НДС. В связи с этим, в случаях, когда не указаны данные о наличии в стоимости НДС, эксперт исходил из допущения, что данная стоимость является типичной для рынка подобных объектов, а именно включает в себя НДС. При этом, как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации рыночная стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в качестве кадастровой, не должна содержать сведений о суммах НДС, в связи с чем эксперт обоснованно уменьшил цену объектов-аналогов на величину НДС.

В рамках сравнительного подхода экспертом подобраны объекты-аналоги, расположенные в ЦАО, в связи с чем внесение корректировок на местоположение не требуется. Ссылки на источник информации приведены в материалах дела, отсутствие корректировок обосновано (стр. 93 заключения эксперта).

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых зданий в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

Кроме того, суд отмечает, что установленная экспертом в рамках настоящего административного спора стоимость объектов превышает установленную решением Московского городского суда от 12 ноября 2018 года в отношении спорных объектов недвижимости рыночную стоимость, определенную по состоянию на 1 января 2016 года, на 13,8-21%, что также, с учетом роста цен за указанный период, свидетельствует об обоснованности выводов эксперта.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что Компания "ЭНКА ИНШААТ ВЕ САНАЙИ АНОНИМ ШИРКЕТИ" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами *1, *2, *3 должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 25 января 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 2 557 148 871 рубля, нежилого здания с кадастровым номером *2 - в размере 5 452 778 772 рублей, нежилого здания с кадастровым номером *3 - в размере 2 098 451 973 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 января 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга