Решение Московского городского суда от 15 июля 2019 г. по делу N 3а-0938/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Развитие недвижимости" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Развитие недвижимости" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5.

В административном исковом заявлении ООО "Развитие недвижимости" просит установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "Атлант Оценка", по состоянию на 1 января 2018 года в размере 669 119 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 1 311 003 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 80 975 024 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3, в размере 6 809 349 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 606 480 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что ООО "Развитие недвижимости" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5.

Кадастровая стоимость помещений по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена в размере 1 453 782 рублей 36 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 2 848 399 рублей 15 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 271 130 409 рублей 39 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3; 27 115 298 рублей 09 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *4; 1 208 667 рублей 89 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *5.

Поскольку административный истец является собственником нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права заявителя как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель ООО "Развитие недвижимости" по доверенности Старостина Е.Д. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества уточнила, просила установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Агатов А.А. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представил возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ООО "Развитие недвижимости" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 13-17), выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости (т. 1, л.д. 18-54).

В отношении названных объектов недвижимого имущества утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года в размере 1 453 782 рублей 36 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *1; 2 848 399 рублей 15 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *2; 271 130 409 рублей 39 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *3; 27 115 298 рублей 09 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *4; 1 208 667 рублей 89 копеек в отношении помещения с кадастровым номером *5, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости (т. 1, л.д. 55-59).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных помещений уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "Развитие недвижимости" как плательщика налогов.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 12 февраля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Развитие недвижимости" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений представило в суд отчет от 4 февраля 2019 года N *, подготовленный ООО "Атлант Оценка", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость определена в размере 669 119 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *1, в размере 1 311 003 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *2, в размере 80 975 024 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *3, в размере 6 809 349 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *4, в размере 606 480 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером *5.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом по ходатайству представителя административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Центр независимой экспертизы собственности".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 762 985 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - 1 414 998 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - 177 280 892 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 -13 553 400 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - 643 586 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Атлант Оценка", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости нежилых помещений. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Атлант Оценка", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости нежилых помещений, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что при определении стоимости прав на земельный участок использована его кадастровая, а не рыночная стоимость; не применена корректировка на удаленность от центра города; неверно определен параметр недозагрузки.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Подлежат отклонению доводы административного ответчика о необходимости введения дополнительных корректировок на удаленность от центра города, так как выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта.

Являются несостоятельными доводы административного ответчика о том, что при определении стоимости прав на земельный участок при очищении стоимости единого объекта недвижимости от стоимости земельного участка, экспертом в качестве рыночной стоимости участка взята его кадастровая стоимость. Так, п од кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, была определена именно в ходе независимой оценки и признается достоверной до тех пор, пока не оспорена в установленном законом порядке, и может быть использована экспертом при расчетах.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о необоснованном отнесении объекта к внутриквартальным и, как следствие, неверном введении корректировки на красную линию. Как указано экспертом (стр. 32-33 заключения), объект имеет вход со двора со стороны ул. *, а не со стороны ул. *, являющейся красной линией.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы, в том числе доводы о неверном определении параметра недозагрузки. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт * имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Развитие недвижимости" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5 должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 12 февраля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 762 985 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 1 414 998 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 177 280 892 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - в размере 13 553 400 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - в размере 643 586 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 12 февраля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга