Решение Московского городского суда от 15 июля 2019 г. по делу N 3а-1436/2019

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А,

при секретаре Давтян М.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Авеню" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Авеню" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *7, *8, *9, *10, *11, *12, *13, *14, *15, *16, *17, *18, *19, *20,*21.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 в размере 1 357 815 рублей 25 копеек, помещения с кадастровым номером *2 - в размере 2 111 055 рублей 93 копеек, помещения с кадастровым номером *3 - в размере 2 507 498 рублей 31 копейки, помещения с кадастровым номером *4 - в размере 1 919 019 рублей 49 копеек, помещения с кадастровым номером *5 - в размере 2 537 231 рубля 36 копеек, помещения с кадастровым номером *6 - в размере 3 032 783 рублей 90 копеек, помещения с кадастровым номером *7 - в размере 23 316 394 рублей 92 копеек, помещения с кадастровым номером *8 - в размере 3 954 512 рублей 71 копейки, помещения с кадастровым номером *9 - в размере 4 668 109 рублей 32 копеек, помещения с кадастровым номером *10 - в размере 4 152 733 рублей 90 копеек, помещения с кадастровым номером *11 - в размере 4 331 133 рублей 05 копеек, помещения с кадастровым номером *12 - в размере 4 896 063 рублей 56 копеек, помещения с кадастровым номером *13 - в размере 4 985 262 рублей 71 копейки, помещения с кадастровым номером *18 - в размере 5 133 928 рублей 81 копейки, помещения с кадастровым номером *19 - в размере 5 302 416 рублей 95 копеек, помещения с кадастровым номером *20 - в размере 5 401 527 рублей 97 копеек, помещения с кадастровым номером *21 - в размере 5 906 991 рубля 53 копеек, помещения с кадастровым номером *14 - в размере 6 204 323 рублей 73 копеек, помещения с кадастровым номером *15 - в размере 6 372 811 рублей 86 копеек, помещения с кадастровым номером *16 - в размере 6 610 677 рублей 12 копеек, помещения с кадастровым номером *17 - в размере 7 195 429 рублей 66 копеек, то есть в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО "Оценочная компания "Эксперт".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 4 066 820 рублей 61 копейки - в отношении помещения с кадастровым номером *1; 6 166 336 рублей 16 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *2; 7 253 082 рублей 18 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *3; 7 307 149 рублей 70 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *4; 7 334 174 рублей 46 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *5; 8 678 236 рублей 81 копейки - в отношении помещения с кадастровым номером *6; 89 337 729 рублей 88 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *7; 11 146 443 рублей 25 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *8; 13 034 421 рубля 50 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *9; 11 672 688 рублей 04 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *10; 12 145 087 рублей 39 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *11, 13 633 947 рублей 99 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *12; 13 868 109 рублей 89 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *13; 14 257 853 рублей 65 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *18; 14 698 789 рублей 02 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *19; 14 957 789 рублей 87 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *20; 16 274 602 рублей 48 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *21; 17 046 175 рублей 94 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *14; 17 482 462 рублей 70 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *15, 18 097 286 рублей 12 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *16, 19 603 483 рублей 94 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *17.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилых помещений их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель ООО "Авеню" по доверенности Поротиков Д.Ю. в судебном заседании требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества уточнил, просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Агафонова С.С. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях. Представила возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ООО "Авеню" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами *1, *2, *3, *4, *5, *6, *7, *8, *9, *10, *11, *12, *13, *14, *15, *16, *17, *18, *19, *20,*21,что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (т. 1, л.д. 28-35), свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 36-55).

По состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость в отношении спорных объектов установлена в размере 4 066 820 рублей 61 копейки - в отношении помещения с кадастровым номером *1; 6 166 336 рублей 16 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *2; 7 253 082 рублей 18 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *3; 7 307 149 рублей 70 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *4; 7 334 174 рублей 46 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *5; 8 678 236 рублей 81 копейки - в отношении помещения с кадастровым номером *6; 89 337 729 рублей 88 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *7; 11 146 443 рублей 25 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *8; 13 034 421 рубля 50 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *9; 11 672 688 рублей 04 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *10; 12 145 087 рублей 39 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *11, 13 633 947 рублей 99 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *12; 13 868 109 рублей 89 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *13; 14 257 853 рублей 65 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *18; 14 698 789 рублей 02 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *19; 14 957 789 рублей 87 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *20; 16 274 602 рублей 48 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *21; 17 046 175 рублей 94 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *14; 17 482 462 рублей 70 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *15, 18 097 286 рублей 12 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *16, 19 603 483 рублей 94 копеек - в отношении помещения с кадастровым номером *17 (выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости - т. 1, л.д. 56-76).

Административный истец ООО "Авеню" в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых помещений влияют на права и обязанности ООО "Авеню" как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец 27 февраля 2019 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Авеню" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений был представлен отчет от 5 февраля 2019 года N 1594/0119, подготовленный ООО "Оценочная компания "Эксперт", в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 определена в размере 1 357 815 рублей 25 копеек, помещения с кадастровым номером *2 - в размере 2 111 055 рублей 93 копеек, помещения с кадастровым номером *3 - в размере 2 507 498 рублей 31 копейки, помещения с кадастровым номером *4 - в размере 1 919 019 рублей 49 копеек, помещения с кадастровым номером *5 - в размере 2 537 231 рубля 36 копеек, помещения с кадастровым номером *6 - в размере 3 032 783 рублей 90 копеек, помещения с кадастровым номером *7 - в размере 23 316 394 рублей 92 копеек, помещения с кадастровым номером *8 - в размере 3 954 512 рублей 71 копейки, помещения с кадастровым номером *9 - в размере 4 668 109 рублей 32 копеек, помещения с кадастровым номером *10 - в размере 4 152 733 рублей 90 копеек, помещения с кадастровым номером *11 - в размере 4 331 133 рублей 05 копеек, помещения с кадастровым номером *12 - в размере 4 896 063 рублей 56 копеек, помещения с кадастровым номером *13 - в размере 4 985 262 рублей 71 копейки, помещения с кадастровым номером *18 - в размере 5 133 928 рублей 81 копейки, помещения с кадастровым номером *19 - в размере 5 302 416 рублей 95 копеек, помещения с кадастровым номером *20 - в размере 5 401 527 рублей 97 копеек, помещения с кадастровым номером *21 - в размере 5 906 991 рубля 53 копеек, помещения с кадастровым номером *14 - в размере 6 204 323 рублей 73 копеек, помещения с кадастровым номером *15 - в размере 6 372 811 рублей 86 копеек, помещения с кадастровым номером *16 - в размере 6 610 677 рублей 12 копеек, помещения с кадастровым номером *17 - в размере 7 195 429 рублей 66 копеек без учета НДС.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Мосгорэкспертиза".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *1 определена экспертом в размере 1 716 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 2 670 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 3 177 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - в размере 2 484 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - в размере 3 214 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *6 - в размере 3 836 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *7 - в размере 29 867 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *8 - в размере 5 003 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *9 - в размере 5 905 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *10 - в размере 5 252 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *11 - в размере 5 480 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *12 - в размере 6 200 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *13 - в размере 6 309 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *18 - в размере 6 501 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *19 - в размере 6 713 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *20 - в размере 6 838 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *21 - в размере 7 475 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *14 - в размере 7 849 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *15 - в размере 8 061 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *16 - в размере 8 363 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *17 - в размере 9 103 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Оценочная компания "Эксперт", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилых помещений в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Оценочная компания "Эксперт", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением экспертов в части определения рыночной стоимости нежилых помещений, в обоснование чего представлены письменные возражения.

Возражая против результатов судебной экспертизы, сторона административного ответчика ссылается на то, что экспертом при определении стоимости прав на земельный участок использована его кадастровая, а не рыночная стоимость; в рамках доходного подхода необоснованно использованы сведения лишь об арендопригодной, а не общей площади объектов оценки; полученная рыночная стоимость объектов исследования значительно отличаются по цене от средних рыночных цен зданий данного сегмента рынка; подобранные объекты-аналоги значительно отличаются по цене от средних рыночных цен помещений соответствующего сегмента рынка; не применена корректировка на район расположения.

Между тем указанные доводы являются несостоятельными. Эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, проанализировал данные о динамике цен в сегменте объектов исследования, выявил предложения к продаже, сопоставимые с объектами исследования по ряду цеоннобразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов.

Равным образом не принимаются судом доводы о том, что определенная экспертом стоимость объектов отличается от средних рыночных цен. Указанная цена определена с учетом индивидуальных характеристик объектов оценки и может отклоняться от среднерыночных цен.

Равным образом подлежат отклонению доводы административного ответчика о необходимости введения дополнительных корректировок на район расположения, так как выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции эксперта.

Что касается доводов административного ответчика о необоснованном использовании экспертом сведений лишь об арендопригодной площади объектов оценки, то экспертом в заключении приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов. Указанная методика предполагает расчет стоимости объектов исходя не из общей, а из арендопригодной площади оцениваемых объектов.

Являются несостоятельными доводы административного ответчика о том, что при определении стоимости прав на земельный участок при очищении стоимости единого объекта недвижимости от стоимости земельного участка, экспертом в качестве рыночной стоимости участка взята его кадастровая стоимость. Так, п од кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, была определена именно в ходе независимой оценки и признается достоверной до тех пор, пока не оспорена в установленном законом порядке, и может быть использована экспертом при расчетах.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт Астраханцев Г.В. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых помещений в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Правительства Москвы и Департамента городского имущества г. Москвы о том, что ООО "Авеню" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд - 27 февраля 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещенияс кадастровым номером *1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 716 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *2 - в размере 2 670 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *3 - в размере 3 177 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *4 - в размере 2 484 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *5 - в размере 3 214 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *6 - в размере 3 836 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *7 - в размере 29 867 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *8 - в размере 5 003 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *9 - в размере 5 905 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *10 - в размере 5 252 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *11 - в размере 5 480 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *12 - в размере 6 200 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *13 - в размере 6 309 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *18 - в размере 6 501 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *19 - в размере 6 713 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *20 - в размере 6 838 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *21 - в размере 7 475 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *14 - в размере 7 849 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *15 - в размере 8 061 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *16 - в размере 8 363 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *17 - в размере 9 103 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 27 февраля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда подпись В.А. Полыга