Решение Московского городского суда от 26 июля 2019 г. по делу N 3а-2196/2019

Московский городской суд в составе судьи Дорохиной Е.М., при секретаре Сидорове В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2196/2019 по административному иску ООО Фирма "Белоснежка-чайка" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец *** обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 г, в сумме *** рублей, указывая, что является его собственником и заинтересован в уменьшении арендных платежей, исчисляемых от его кадастровой стоимости. В подтверждение заявленных требований представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в суд явился, представил уточненное заявление, где просил установить кадастровую стоимость принадлежащего его доверителю объекта равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2018 г, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, и в судебном заседании уточненное требование поддержал.

Представитель Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы в суд явился, административный иск не признал, указав на несогласие с представленным истцом отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также с заключением судебной оценочной экспертизы в части определения ее величины, в связи с чем заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.

Выслушав явившихся лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных документов, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ***. Кадастровая стоимость указанного объекта была определена по состоянию на 01.01.2018 г. в сумме *** руб, утверждена распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 г. N 40557 и сведения об указанной кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Приведенные выше результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Названными нормативными правовыми актами установлено, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Тот факт, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки признается рекомендуемой для целей совершения сделки, - тогда как никакая сделка, предметом которой бы являлся принадлежащий истцу объект недвижимости, в настоящем случае не заключается, а целью установления кадастровой стоимости объекта является регулирование вопросов налогообложения, - не свидетельствует о невозможности установления судом кадастровой стоимости здания, равной его рыночной стоимости.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998г. N 135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

В связи с изложенным, несмотря на то, что рассматриваемое административное исковое заявление не направлено на заключение договора купли-продажи или реализацию иных правомочий собственника по распоряжению объектами недвижимости, суд полагает, что у административного истца имеются достаточные основания для реализации как права на проведение оценки рыночной стоимости принадлежащего ему объекта для целей пересмотра утвержденной в отношении него кадастровой стоимости, так и обращения в суд по вопросу установления в отношении такого объекта недвижимости кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, поскольку иное противоречило бы смыслу закона, нарушало бы права и законные интересы собственника, как плательщика соответствующего налога. Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оспаривая учтенную в ЕГРН кадастровую стоимость объектов, истец в подтверждение своих доводов представил составленный ООО "АРХОНТ КОНСАЛТИНГ" отчет N *** о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, согласно которому, его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 г. составляет сумму, указанную в первоначально поданном административном исковом заявлении.

Положения ст. 24.18 Федерального закона 29.07.1998 г. N 135-ФЗ, а также ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы в ходе рассмотрения дела заявили ходатайство о назначении судебно-оценочной экспертизы, указав на недостатки представленного административным истцом отчета об оценке, на его обоснованность и достоверность его результатов ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В силу ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку представленного истцом отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе рассмотрения дела определением суда назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено НП СРО "Деловой Союз Оценщиков".

Согласно выполненному указанным экспертным учреждением заключению судебной оценочной экспертизы, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а рыночная стоимость находящегося в его владении земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01.01.2018 г. составляет *** рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нём выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

При исследовании экспертного заключения судом было установлено, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости нежилого помещения. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В экспертном заключении применено несколько оценочных подходов; отказ от применения одного из них обоснован. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведен приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, в том числе с пояснениями эксперта в отношении поданных административным ответчиком замечаний, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объёме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и с учетом объяснений эксперта не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.

Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, является членом саморегулируемой организации и его ответственность застрахована, что подтверждено приложенными к экспертному заключению полисом страхования и свидетельством о членстве саморегулируемой организации оценщиков, то есть указанные требования закона соблюдены.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Так, при оценке стоимости земельного участка эксперт не учитывал размещенные на нем строения и исходил из вида его фактического использования, в связи с чем ввел корректировку на наличие исходно-разрешительной документации; отсутствие корректировки на дату экспозиции объектов-аналогов NN 2 и 4 обусловлено типичными условиями их продажи и характеристиками этих объектов, не предполагающих снижение их стоимости в зависимости от срока экспозиции; доводы о том, что при определении стоимости единого объекта недвижимости (земельного участка и объектов капитального строительства) эксперт безосновательно исключил площади вспомогательных помещений нежилого здания из числа арендопригодных, суд не может признать убедительным, поскольку он сделан без учета конструктивных особенностей принадлежащего истцу объекта, кроме того, как следует из экспертного заключения, эксперт проводил непосредственный осмотр здания и был вправе прийти к определенным выводам в отношении арендопригодной площади, кроме того, как указал эксперт в письменных объяснениях, для расчета арендной ставки были подобраны объекты-аналоги, в площади которых отсутствовали помещения вспомогательного назначения, соответственно, коридорный коэффициент был уже учтен в ставках аренды. Ссылки на то, что при расчете затрат на замещение экспертом неверно была учтена величина прибыли предпринимателя, исходя из конструктивных систем зданий КС-3 и КС-6, тогда как конструктивная система здания, размещенного на спорном земельном участке, относится к классу КС-1, опровергаются объяснениями эксперта, указавшего, что в данном случае, с учетом назначения расположенного на спорном участке здания, его расположения на окраине города и класса, его конструктивная система не является ценообразующим фактором.

В целом, приведенные в ходатайстве утверждения отражают субъективное мнение его автора, не подтвержденное какими-либо объективными доказательствами.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения суда, а оснований для назначения повторной экспертизы, о проведении которой было заявлено административным ответчиком не имеется, поскольку отсутствуют те обстоятельства, что перечислены в ч. 2 ст. 83 КАС РФ.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости находящихся во владении истца объектов недвижимости, суду представлено не было, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что заключение судебно-оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки и может быть положено в основу решения суда.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости находящегося в его владении объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, также подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной оценочной экспертизы.

Правила статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости было подано в суд ***, то указанную дату следует считать датой его обращения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с приведенными выше правилами сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Для целей исполнения решения суд полагает необходимым указать, настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявленное требование удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере *** рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости перечисленных выше объектов.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать ***.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Московского городского суда Е.М. Дорохина