Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия от 07 августа 2019 г. по делу N 33-1479/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:

председательствующего Пужаева В.А,

судей Ганченковой В.А. и Козиной Е.Г,

при секретаре Зобниной Я.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 7 августа 2019 г. в г. Саранске Республики Мордовия гражданское дело по иску Милушкиной Т.Н. к Ситкиной Н.Н, Логиновой О.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка по апелляционной жалобе Милушкиной Т.Н. на решение Ромодановского районного суда Республики Мордовия от 22 мая 2019 г.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия

установила:

Милушкина Т.Н. обратилась в суд с иском к Ситкиной Н.Н, Логиновой О.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование требований указала, что на основании договора купли-продажи с ОАО " "данные изъяты"" от 28 февраля 2008 г. является собственником жилого дома площадью 39,7 кв.м. с кадастровым номером "N", расположенного по адресу: "адрес" Одновременно с домом ей передано право на земельный участок площадью 910 кв.м, в том числе и земельный участок, расположенный под вышеназванным жилым домом, площадью 381 кв.м, с кадастровым номером "N".

Собственником соседнего домовладения по адресу: "адрес", является Ситкина Н.Н, которая также в 2008 году приобрела его у ОАО " "данные изъяты"". Право собственности на вышеуказанные жилой дом перешло к ОАО " "данные изъяты"" на основании договора купли-продажи, заключенного между обществом и Л.А.А. 29 апреля 1997 г.

В настоящее время ответчик Ситкина Н.Н. частично демонтировала забор, разделяющий их земельные участки и приступила к возведению нового ограждения на земельном участке Милушкиной Т.Н, фактически завладев большей его частью, предъявив при этом документы, согласно которым Ситкина Н.Н. является собственником земельного участка с кадастровым номером "N", площадью 1449 кв.м, который приобрела по договору купли-продажи от 27 июля 2018 г. у соответчика Логиновой О.В. Кроме того, Ситкиной Н.Н. был предоставлен межевой план на вышеназванный земельный участок, согласно которому большая часть земельного участка истца находится во владении ответчика.

Полагая, что Логинова О.В. никогда не являлась собственником земельного участка с кадастровым номером "N", площадью 1449 кв.м, который она продала по договору купли-продажи от 27 июля 2018 г. Ситкиной Н.Н, следовательно, отчуждать указанный земельный участок не имела права.

Считает, что, осуществляя продажу в 2008 году истцу, а также Ситкиной Н.Н, ОАО " "данные изъяты"" наделил покупателей одинаковым объёмом прав в отношении земельных участков, определив их площади равными 910 кв.м.

В связи с тем, что зарегистрированное за Ситкиной Н.Н. право собственности на земельный участок нарушает права истца на свободное владение и пользование принадлежащим ей земельным участком, просила суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "N", заключенный 27 июля 2018 г. между Ситкиной Н.Н. и Логиновой О.В, признав отсутствующим право собственности Логиновой О.В. на спорный земельный участок.

Решением Ромодановского районного суда Республики Мордовия от 22 мая 2019 г. исковые требования Милушкиной Т.Н. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Милушкина Т.Н. просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на фактические и правовые основания заявленных ею требований, в частности указывая на то, что переход права собственности на объект недвижимости при его отчуждении прекращает право пожизненного наследуемого владения на земельный участок, что в рассматриваемом случае имело место быть, при этом факт того, что ОАО " "данные изъяты"" были предприняты действия, направленные на фиксацию границ земельных участков площадью 910 кв.м, подтвержден имеющимися в деле доказательствами.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Ситкиной Н.Н. - Литарова Г.А. просила решение суда оставить без изменения.

В судебное заседание истец Милушкина Т.Н. (представлено письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие), ответчики Ситкина Н.Н, Логинова О.В, представители третьих лиц администрации Ромодановского муниципального района Республики Мордовия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки в суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, об отложении разбирательства по делу суд не просили.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Милушкиной Т.Н. - адвоката Макеева А.В, представителя Ситкиной Н.Н. - Литаровой Г.А, судебная коллегия с учетом положений статьи 327.1 ГПК РФ приходит к нижеследующему.

Из материалов дела усматривается, что Милушкина Т.Н. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", на основании договора купли-продажи жилого дома от 28 февраля 2008 г, заключенного между ней и ОАО " "данные изъяты"" (ранее имел правовую форму акционерного общества).

Ранее право собственности на данный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 0,0381 га, было приобретено АО " "данные изъяты"" на основании договора купли-продажи от 29 апреля 1997 г, заключенного с Л.А.А.

На основании решения Ромодановского районного суда Республики Мордовия от 04 октября 2018 г. за Ситкиной Н.Н. признано право собственности на жилой дом, площадью 51,3 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Ранее право собственности на данный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 0,1449 га, было приобретено АО " "данные изъяты"" на основании договора купли-продажи от 27 апреля 1998 г, заключенного с Логиновой О.В.

На момент отчуждения в пользу АО " "данные изъяты"" жилых домов по договорам купли-продажи в 1997 году и 1998 году земельные участки под ними за Л.А.А. (381 кв.м) и Логиновой О.В. (1449 кв.м) принадлежали тем на праве пожизненного наследуемого владения.

При этом при отчуждении жилых домов уже ОАО " "данные изъяты"" в пользу Милушкиной Т.Н. и Ситкиной Н.Н. площадь земельного участка (кадастровый "N") под домовладением по адресу: "адрес", составляла 910 кв.м, о чем покупателю передавалось составленная по заказу ОАО " "данные изъяты"" план (карта) границ земельного участка, описание земельного участка с соответствующими координатами, расписка о получении землеустроительной документации, представленной правообладателем.

Земельный участок под домовладением по адресу: "адрес" (кадастровый "N"), на основании постановления главы администрации Ромодановского городского поселения Республики Мордовия от 11 мая 2006 г. "N" был передан в аренду ОАО " "данные изъяты"" для эксплуатации жилого дома в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к настоящему постановлению.

Указанные обстоятельства установлены судом, подтверждаются материалами дела и, соответственно, сомнений в их достоверности не вызывают.

Отказывая в удовлетворении требований Милушкиной Т.Н, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для признания сделки недействительной, как и признания отсутствующим права собственности на земельный участок за лицом, ранее владевшим им на праве пожизненного наследуемого владения.

Однако с данными выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 266 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству (пункт 1). Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (пункт 2).

Положениями статьи 21 ЗК РФ (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется (пункт 1). Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (пункт 2). Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность (пункт 3).

В силу названных правовых норм земельный участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения, сам по себе не подлежит отчуждению иному лицу по гражданско-правовой сделке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Вышеуказанные положения закона свидетельствуют о том, что при отчуждении объекта недвижимости находящегося на земельном участке, право на которое у лица, совершающего действия подобного характера, зарегистрировано на праве пожизненного наследуемого владения, за ним не может сохраняться каких-либо прав на земельный участок. Новый собственник объекта недвижимости владеет и пользуется земельным участком под ним в том же объеме прав, что и прежний.

В силу изложенного вывод суда первой инстанции о том, что Логинова О.В, заключив сделку купли-продажи жилого дома с АО " "данные изъяты"", не отказалась от права пожизненного наследуемого владения земельным участком по адресу: "адрес", основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В рассматриваемом случае действия Логиновой О.В, направленные на регистрацию прав на земельный участок по адресу: "адрес", площадью 1449 кв.м с кадастровым номером "N", по прошествии более двадцати лет после заключения договора купли-продажи принадлежащего ей жилого дома, при том, что указанные действия прекращали ее право пожизненного наследуемого владения, последующее заключение договора купли-продажи земельного участка со смежным землепользователем Ситкиной Н.Н, по цене равной 4000 руб, свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ответчика.

Факт длительного пользования Милушкиной Т.Н. и Ситкиной Н.Н. земельными участками отличной от ранее установленной прежним правообладателям Л.А.А. и Логиновой О.В. площадью, сторонами судебного разбирательства не оспаривается, подтверждается имеющимися в деле письменными доказательствами, суть которых свидетельствует о том, что после приобретения права собственности на жилые дома АО "данные изъяты"" изменил фактические площади земельных участков, что подтверждается договором аренды земельного участка, планом (схемой) земельных участков с приведением соответствующих координат. По факту площади соседних земельных участков незначительно превышали 900 кв.м, пользование одним из которых и осуществляла Милушкина Т.Н. Приобретение у Логиновой О.В. по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "N" Ситкиной Н.Н. привело к возникновению правопритязаний последней на часть земельного участка Милушкиной Т.Н. В 2019-м году Ситкина Н.Н. предприняла действия по демонтажу ограждения и его переносу вглубь земельного участка Милушкиной Т.Н, то есть нарушению права инициатора судебного разбирательства по владению и пользованию земельным участком, которое подлежит защите.

В силу изложенного оспариваемый договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "N", расположенного по адресу: "адрес", заключенный 27 июля 2018 г. между Ситкиной Н.Н. и Логиновой О.В, подлежит признанию недействительным, а решение суда об отказе в удовлетворении данного требования - отмене

Пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010 г. (редакция от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняет, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Принимая во внимание отсутствие предусмотренных законом прав на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" площадью 1449 кв.м с кадастровым номером "N" за Логиновой О.В, судебная коллегия считает заявленное к рассмотрению исковое требование Милушкиной Т.Н. подлежащим удовлетворению, путем признания права Логиновой О.В. на данный земельный участок отсутствующим.

Отмена решения суда первой инстанции и вынесение судебной коллегией нового решения об удовлетворении заявленных Милушкиной Т.Н. к Ситкиной Н.Н, Логиновой О.В. исковых требований будет являться основанием для исключения из ЕГРН сведений о зарегистрированных правах ответчиков на данный земельный участок.

При этом доводы апелляционной жалобы стороны истца о необходимости разрешения в настоящем деле исковых требований о признании недействительными результатов межевания, признании права собственности на земельный участок, об установлении границ земельного участка не являются основанием для перехода судом апелляционной инстанции для рассмотрения дела по правилам суда первой инстанции, поскольку не были приняты к производству в суде первой инстанции и не исключают своего разрешения в отдельном судебном разбирательстве посредством предъявления соответствующего иска.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ромодановского районного суда Республики Мордовия от 22 мая 2019 г. отменить, вынести по делу новое решение, которым исковые требования Милушкиной Т.Н. к Ситкиной Н.Н, Логиновой О.В. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "N", расположенного по адресу: "адрес", заключенный 27 июля 2018 г. между Ситкиной Н.Н. и Логиновой О.В, признав отсутствующим право собственности Логиновой О.В. на данный земельный участок.

Председательствующий В.А. Пужаев

Судьи В.А. Ганченкова

Е.Г. Козина