Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 16 июля 2019 г. по делу N 33а-791/2019

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Шеховцовой Э.А,

судей Строчкиной Е.А, Брянского В.Ю,

при секретаре Пика А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии,

по апелляционной жалобе комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на решение Ставропольского краевого суда от 28 марта 2019 года.

Заслушав доклад судьи Строчкиной Е.А,

УСТАНОВИЛА:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии от 14 ноября 2018 года N 3089 в отношении земельного участка с кадастровым номером N

В обоснование административного иска указано, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 14 ноября 2018 года N 3089 удовлетворено заявление Тищенко Т.И. об установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 12225 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ИП ФИО11 от 16 октября 2018 года N 58-2.

Административный истец полагает, что решение комиссии принято на основании отчета об оценке, не соответствующего требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Выявленные в отчете об оценке нарушения могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования.

Административный истец просил суд: признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 14 ноября 2018 года N 3089 в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке;

восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере 22196 300 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года;

указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером N применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

Решением Ставропольского края суда от 28 марта 2019 года административные исковые требования удовлетворены. Кроме того, с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Ставропольского края за счет казны Российской Федерации в пользу ООО Оценочная компания "Эксперт" взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю Филиппенко С.А. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. Считает решение незаконным и необоснованным в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права.

Полагает, что административным ответчиком в силу требований процессуального закона исполнена в полном объеме обязанность по доказыванию обстоятельств, перечисленных в пунктах 3, 4 части 9 статьи 226 КАС РФ. Административным истцом в силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ не представлены доказательства наличия обстоятельств, перечисленных в пунктах 1, 2 части 9 указанной статьи, подтверждающих нарушение прав, свобод и законных интересов поскольку, само по себе установление рыночной стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности", не является основанием для признания решения комиссии незаконным.

По мнению представителя, довод административного истца о том, что в таблице 10 отчета приведен анализ не только земель коммерческого назначения, но и земель промышленного назначения и под ИЖС, является необоснованным ввиду следующего.

В отчете проведен всесторонний анализ рынка. На странице 97 отчета оценщик указывает, что на основе 7745 объявлений о продаже и аренде сформирована выборка. В выборку попали только земельные участки коммерческого назначения.

В Таблице 10 Отчета на странице 98-103 в столбце "текст объявления" указывается описание объявлений, из содержания которых следует, что анализируются земельные участки коммерческого назначения.

Довод о необоснованном применении понижающей корректировки -10,22% на время продажи является не аргументированным, не соответствующим фактам, изложенных в отчете.

На странице 202 отчета указано, что время продажи объекта аналога N1 - 10 марта 2014 года, поскольку с даты публикации к дате оценки прошло более 6 месяцев применяется корректировка -10,22% на основании данных архива сайта Росриелт (страница 194 отчета). В противном случае оценщик считает, что аналог и объект оценки находятся в равных экономических условиях.

Довод комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о том, что оценщик не обосновал применение корректировки -8% на физические характеристики не состоятелен по следующим основаниям.

На странице 203 отчета в графе "Диапазон площади, в котором находится площадь участка, га" указанно, что площадь оцениваемого земельного входит в границы диапазона 0,5-1,0, тогда, как объекты-аналоги входят в границы диапазона 0,1-0,5. Данная корректировка находит свое обоснование в источнике Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, Справочник оценщика недвижимости, Том 3, Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, страница 133.

Административный истец указывает, что оценщиком применяются объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки по ценообразующему фактору - местоположению. Вместе с тем, данный довод является несостоятельным ввиду следующего.

Местоположение является весьма существенным элементом сравнения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. Корректировка определяется на основании Приказа министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Ставропольского края от 26 декабря 2014 года N 911 "О поправочном коэффициенте к средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья по муниципальным районам, учитывающем категорию населенного пункта Ставропольского края (муниципальный район без учета населенного пункта, являющегося административным центром муниципального района, населенный пункт, являющийся административным центром муниципального района), и средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилья по муниципальным районам (в том числе без учета населенных пунктов, являющихся административными центрами муниципальных районов), населенным пунктам, являющимся административными центрами муниципальных районов, и городским округам Ставропольского края на I квартал 2015 года", как отношение средней рыночной стоимости жилья 1 кв.м. по месторасположению объектов аналогов к городу Ставрополю.

Поскольку объекты сравнения находятся в городе Ставрополе в районах крупных автомагистралей города - корректировка не требуется (страница 202 отчета).

В части проведения анализа достаточности и достоверности исходной информации, оценщик уточнял характеристики объектов-аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики данных объектов-аналогов, применяемых в расчетах, соответствуют результатам этого анализа. Принт-скрин аналогов представлены в Приложении 3 на странице 184 отчета.

Информация, используемая оценщиком, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, соответствует требованиям пункта 5 ФСО N 3. поскольку на основании пункта 24 ФСО N1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, а также согласно Распоряжению Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Оценщиком проанализирован рынок земельных участков и подобрано достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами предложений и наиболее сопоставимые с основным объектом.

Согласно Распоряжению Минимущества РФ от 06 марта 2002 года N568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. Следовательно, довод о неверном расчете оценщиком рыночной стоимости в связи с некорректным подбором объектов-аналогов при сравнительном подходе не актуален. Для этого были выбраны объекты-аналоги, в тексте объявлений о которых указаны все необходимые для проведения оценки данные: площадь, стоимость предложения, местоположение участка, разрешенное использование, наличие/отсутствие коммуникаций, вид предлагаемых прав, дата публикации объявления. Исходя из этих параметров оценщиком приняты к расчету аналоги.

В отчете указаны кадастровые номера объектов-аналогов, точные адреса.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 оценщиком в отчете указана вся имеющаяся информация об объектах, которая, по мнению оценщика, являлась достоверной и достаточной для анализа ценообразующих характеристик объектов-аналогов. Следовательно, довод о нарушении пункта 13 ФСО N 1 не актуален.

Все корректировки были внесены на основании аналитического анализа влияния каждого фактора на стоимость с учетом того, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Такой метод внесения поправок называется экспертным.

Полагает, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством по делу.

Указывает, что лица, участвующие в деле, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявляли, экспертиза назначена по инициативе суда. С учетом изложенного, поскольку назначение судебной экспертизы было связано с необходимостью установления обстоятельств, нарушения права, свободы и законных интересов административного истца, обязанность доказывания которых возлагается на административного истца, суд неправомерно возложил обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы на административного ответчика.

Таким образом, возложение обязанности по возмещению судебных расходов по проведению судебной экспертизы на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю противоречит действующему законодательству.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представители комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Росреестра по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо Тищенко Т.И, ее представитель Шмаков К.В, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены постановленного по делу решения суда не находит по следующим основаниям.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года N П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года NП/485 установлен численный состав Комиссии - 4 человека.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" определены наиболее важные факторы стоимости (ценообразующие) местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно подп. "е", "ж" п. 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должна быть указана общая информация, идентифицирующая объект оценки, описание объекта оценки с указанием перечня документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Тищенко Т.И. по договору уступки прав (перенайма) от 04 октября 2017 года является арендатором земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым номером N, назначение - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под салоны по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: "адрес"

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 22 196 300 рублей.

В соответствии с отчетом об оценке ИП "данные изъяты" от 16 октября 2018 года N 58-2 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 12225 000 рублей.

16 октября 2018 года в комиссию поступило заявление Тищенко Т.И. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости 12225000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ИП ФИО12. от 16 октября 2018 года N58-2.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 14 ноября 2018 года N 3089 заявление Тищенко Т.И. удовлетворено. В результате рассмотрения заявления комиссией установлено отличие рыночной стоимости земельного участка от его кадастровой стоимости более чем на 30%, а именно 44,9%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям действующего законодательства, а именно положениям статей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и установленным федеральным стандартам.

При обращении в комиссию заинтересованным лицом представлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

Заседание комиссии являлось правомочным. Комиссией принято оспариваемое решение в пределах предоставленных публичных полномочий.

Нарушений порядка создания и работы комиссии, порядка проведения заседания и голосования по заявлению Тищенко Т.И. не установлено.

Для разрешения вопроса о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости в отношении спорного объекта недвижимости требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" Горшкова В.Г. N 012-19-ОК от 18 марта 2019 года при составлении отчета об оценке не допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке. Нарушений, связанных с описанием и методами расчета рыночной стоимости земельного участка в отчете об оценке не выявлено. Допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка, определены верно. Ошибок при выполнении математических действий не выявлено. При определении стоимости земельного участка аналоги подобраны корректно. Однако часть информации об объектах сравнения (наличие ограничений (сервитутов), вид прав) не раскрыта и искажена. Информация, использованная оценщиком при определении стоимости земельного участка является проверяемой, но частично недостоверной и недостаточной. Оценщик, подписавший отчет об оценке, соответствует квалификационным требованиям законодательства.

Заключение эксперта ООО Оценочная компания "Эксперт" Горшкова В.Г. N 012-19-ОК от 18 марта 2019 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, не вводят в заблуждение.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, сторонами суду не представлено, в заключении имеются ответы на поставленные вопросы.

Установленные экспертом нарушения влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, что позволяет утверждать о некорректности расчета оценщиком в отчете об оценке стоимости объекта недвижимости.

Существенные и несущественные замечания к отчету об оценке обоснованы экспертом с указанием на конкретные нарушения.

Положенный в основу решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении административных исковых требований.

С Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за счет казны Российской Федерации в пользу экспертного учреждения судом первой инстанции взысканы судебные расходы по оплате судебной экспертизы в соответствии с требованиями положений действующего законодательства.

Судом правильно определены имеющие значение для дела обстоятельства и применены нормы материального и процессуального права, подлежащие применению к спорному правоотношению, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, и направлены на иное толкование норм материального права, что не отнесено ст. 310 КАС Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 28 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: