Решение Ставропольского краевого суда от 22 июля 2019 г. по делу N 3а-157/2019

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П., при секретаре судебного заседания Забурунновой О. А.,

с участием представителя административного истца Симонян Р. А. - адвоката Игнатьевой Т. А,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Симонян Р. А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец - Симонян Р.А. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском, впоследствии уточненным, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения N 4-9 подвал, с кадастровым номером... :19130, общей площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года - 2363000 рублей.

В обоснование заявленных исковых требований административный истец сослалась на то, что являлась собственником указанного объекта недвижимости на основании договора уступки прав требования от 28 декабря 2015 года

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1382 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. По итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года кадастровая стоимость принадлежавшего истцу на праве собственности объекта недвижимости составила 6310354, 92 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24 сентября 2018 года.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости указанного объекта административный истец обратилась в специализированную оценочную организацию для подготовки отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости.

По заказу административного истца ООО "ЭкспертГрупп" подготовлен отчет N... от 01 августа 2018 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером... :19130, которая по состоянию на 1 января 2015 года составила - 2363 000 рублей

По договору купли-продажи от 01 декабря 2016 года административный истец произвела отчуждение указанного недвижимого имущества в пользу Ю.В, однако в силу норм действующего законодательства истец несет обязанность по оплате налога на доходы физических лиц в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Административный истец Симонян Р.А. полагает результаты государственной кадастровой оценки принадлежавшего ей объекта недвижимости недостоверными, существенно превышающими рыночную стоимость этого объекта, что нарушает ее права, как плательщика налога на указанное имущество, поскольку ведёт к неправомерному увеличению налога за период владения ею названной недвижимостью, рассчитанного из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

В предварительном судебном заседании 18 апреля 2019 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Министерство финансов Ставропольского края и Межрайонная ИФНС России N 12 по Ставропольскому краю (том 1 л. д. 197).

В письменных возражениях на иск административный ответчик - Управление Росреестра по Ставропольскому краю указало, что в Едином государственном реестре недвижимости внесены сведения об объекте недвижимости - нежилом помещении N 4-9 (подвал), с кадастровым номером... :19130, общей площадью 346 кв.м, расположенном по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул.... Сведения о кадастровой стоимости указанного объекта по состоянию на 01 января 2015 года в размере 6310354, 92 рубля внесены в ЕГРН в соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1382. Заявлений о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта, поданных в соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в адрес комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю не поступало (том 1 л.д. 130-132).

В письменном отзыве на иск административный ответчик - Министерство имущественных отношений Ставропольского края просило в удовлетворении заявленных административных требований Симонян Р. А. отказать, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости повлечет за собой снижение поступлений в консолидированный бюджет (том 1 л. д. 134-135).

В судебном заседании представитель административного истца Симонян Р. А. - Игнатьева Т. А. поддержала заявленные требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, проведенной по делу экспертом ООО "Арбитраж" - Д.А, просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером... :19130 в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года - 2630 000 рублей, в соответствии с заключением проведенной по делу судебной оценочной экспертизы.

Административный истец Симонян Р. А, представитель административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц - администрации г. Ставрополя, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, а также заинтересованное лицо Ераносян Г.М, являющаяся собственником спорного имущества в настоящее время, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

От административного ответчика - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и заинтересованных лиц - Министерства финансов Ставропольского края и Межрайонной ИФНС России N 12 по Ставропольскому краю поступили ходатайства о рассмотрении данного административного дела в отсутствие их представителей.

При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть заявленные административные исковые требования в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда определение налоговой базы осуществляется исходя из их инвентаризационной стоимости.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Пунктом 5 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент "0,7", то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент "0,7".

В соответствии с абзацами 1, 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости, посредством указания их рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорных нежилых помещений, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости таких объектов.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абзац 3 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

При рассмотрении настоящего административного дела судом установлено и подтверждено надлежащими письменными доказательствами по делу, что административный истец Симонян Р.А. на основании договора участия в долевом строительстве N... от 26 декабря 2014 года, заключенного между ООО "Строительное управление -5 "ЮгСтройИнвест" и ООО "Центр по управлению недвижимостью", договора уступки права требования от 28 декабря 2015 года, заключенного между Симонян Р.А. и ООО "Центр по управлению недвижимостью", являлась собственником объекта недвижимого имущества - нежилых помещений N 4-9 (подвал), с кадастровым номером... :19130, общей площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул..., о чем в ЕГРН 08 апреля 2016 года была сделана соответствующая запись регистрации N...

Данное недвижимое имущество приобретено Симонян Р.А. у ООО "Центр по управлению недвижимостью" в общей сумме за 692 000 рублей.

По договору купли-продажи от 01 декабря 2016 года Симонян Р. А. произвела отчуждение спорного недвижимого имущества, указанного в иске, в пользу Ю.В. по цене - 1480000 рублей. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 09 декабря 2016 года (номер регистрации... ).

В настоящее время собственником спорного недвижимого имущества с кадастровым номером... :19130 является Ераносян Г.М. на основании договора купли-продажи, заключенного 04 сентября 2017 года с Ю. В, о чем в ЕГРН внесены соответствующие сведения о переходе права собственности (номер регистрации.., дата регистрации 07 сентября 2017 года) - том 1 л. д. 242.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1382 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных нежилых подвальных помещений N 4-9 с кадастровым номером... :19130 по состоянию на 01 января 2015 года установлена в размере 6310354,92 рубля, что подтверждается кадастровой выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24 сентября 2018 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10 декабря 2015 года (том 1 л.д. 23).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость спорного объекта недвижимого имущества, истец Симонян Р. А. представила отчет N... от 01 августа 2018 года об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненный ООО "ЭкспертГрупп", в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила - 2363 000 рублей (том 1 л.д. 27-94).

Судом установлено, что административный истец не обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 16 мая 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Арбитраж" В. А. (том 2 л.д. 6-8).

Определением Ставропольского краевого суда от 10 июня 2019 года удовлетворено ходатайство генерального директора ООО "Арбитраж" и произведена замена эксперта В. А. на Шурупова Д. А. (том 2 л. д. 29-30).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N... от 28 июня 2019 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости - нежилого помещения N 4-9, подвальный этаж, с кадастровым номером... :19130, общей площадью 346 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул..., составила по состоянию на 01 января 2015 года - 2630 000 рублей (том 2 л.д. 32-79).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав экспертное заключение N... от 28 июня 2019 года в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной

стоимости спорного объекта недвижимости с учетом его местоположения, целевого использования.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения.

Так, из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что экспертом произведено натурное обследование объекта недвижимости с кадастровым номером... :19130, о чем были выполнены фототаблицы, в которых отражено техническое состояние исследуемого объекта. Объектом оценки являлось нежилое подвальное помещение N 4-9, общей площадью 346 кв.м, расположенные по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул..., текущее использование - помещение свободного назначения, окружающая застройка - высокоэтажная застройка, в наличии коммуникации - электроснабжение, холодное водоснабжение, отопление - котел.

Эксперт указал в заключении, что согласно акта приема-передачи к договору уступки права требования от 28 декабря 2015 года, заключенного между ООО "Центр по управлению недвижимостью" и Симонян Р.А, помещение передано в следующем техническом состоянии : стены кирпичные (не отштукатуренные), бетонная стяжка пола. В связи с этим на дату оценки - 01.01.2015 года эксперт оценивал данный объект недвижимости не исходя из текущего состояния внутренней отделки, а в состоянии отсутствия ремонта.

Экспертом в заключении проанализирован рынок недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объекта оценки, мотивирован вывод о средней ликвидности объекта оценки, проведен анализ фактических данных о ценах сделок с объектами недвижимости из сегмента средней ликвидности рынка оцениваемого объекта, анализа наиболее эффективного использования, произведена выборка и сравнительный анализ объекта исследования с другими объектами недвижимости, описаны методы оценки. Оценка стоимости объекта оценки произведена экспертом в рамках сравнительного подхода.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами. Для расчета рыночной стоимости экспертом выбрано 5 объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по своим характеристикам, расположенные на улице... г. Ставрополя. При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на торг, площадь, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. Стоимость объекта за 1 кв.м. определена в размере - 7601,48 рублей.

Содержание заключения эксперта N... от 28 июня 2019 свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в нем приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты; расчеты произведены экспертом на основе сравнительного подхода с учетом анализа рынка коммерческой недвижимости в г. Ставрополе в районе, где находится оцениваемый объект, и объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2015 года.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Кроме того, выводы о рыночной стоимости оцениваемого объекта, указанного в иске, содержащиеся в отчете, представленном истцом в материалы дела, фактически подтверждены заключением судебной оценочной экспертизы.

С учетом изложенного, а также того, что иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от сторон не поступало.

В связи с этим подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения N 4-9 подвал, с кадастровым номером... :19130, общей площадью 346 кв.м, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул..., в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Симонян Р. А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - наименование - нежилое помещение, назначение - нежилое помещение, подвальный этаж помещения N 4-9, с кадастровым номером... :19130, общей площадью 346 кв.м, расположенного по адресу : Ставропольский край, г. Ставрополь, ул..., в размере равном его рыночной стоимости - 2630000 рублей по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером... :19130.

Административный иск Симонян Р.А. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости поступил в Ставропольский краевой суд - 26 февраля 2019 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером... :19130 в размере его рыночной стоимости, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, учитывается при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Ставропольский краевой суд, принявший решение по первой инстанции.

Председательствующий судья Задорнева Н.П.