Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 24 июля 2019 г. по делу N 33-1103/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Тхагалегова З.Т. и Шомахова Р.Х.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием: Кафоевой Н.К, представителя Шидуговой Д.А. - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску Кафоевой Нины Керимовны к Шидуговой Диане Анатольевне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по апелляционным жалобам Кафоевой Нины Керимовны и Шидуговой Дианы Анатольевны на решение Нальчикского городского суда КБР от 30 апреля 2019 года,

УСТАНОВИЛА:

Кафоева Н.К. обратилась в суд с иском к Шидуговой Д.А. о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 12.02.2016г, взыскании стоимости имущества на момент предъявления иска в размере 2600000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 430000 руб.

Требования мотивированы тем, что 12.02.2016 г. она заключила договор купли-продажи части незавершенного строительством здания-помещения досуга с Шидуговой Д.А. через ООО "Синдикат", который подготовил договор купли-продажи.

Она приобрела в собственность нежилое помещение, площадью 60 кв.м, в здании, с кадастровым номером N, находящееся на четвертом этаже четырехэтажного помещения, инв. N лит.А, расположенного по адресу: КБР, "адрес", во дворе жилого дома N

Отчуждаемое недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи незавершенного строительством здания-помещения досуга от 22.01.2014г, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР 14.03.2014г, что убедило ее в законности заключения договора купли-продажи. 70% готовность помещения, переданного ей актом приемки-передачи 12.02.2016г, означало отсутствие потолка, стяжки, штукатурки и фактически ей пришлось заканчивать строительство помещения и провести все коммуникации (свет, газ, воду) за свой счет.

Она выполнила условия указанного договора, передав ответчику денежные средства в размере 1500000 руб, что подтверждается нотариально заверенной распиской от 12.02.2016г. Посреднику ООО "Синдикат" уплачено 50 000 руб.

В свою очередь ответчик, в нарушение существенных условий п.5 заключенного договора, не завершил строительство, не сдал в эксплуатацию и не перевел указанное помещение в жилое, а она лишена права распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.

При заключении договора купли-продажи, она была введена в заблуждение обязательством продавца о сдаче объекта в декабре 2016 г. и переводе его в жилое помещение. Более того, Шидугова не зарегистрировала право собственности на проданную ей квартиру. До настоящего времени продавец не закончил строительство и не сдал объект в эксплуатацию.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 30 апреля 2019 года постановлено: иск Кафоевой Нины Керимовны удовлетворить частично.

Взыскать с Шидуговой Дианы Анатольевны в пользу Кафоевой Нины Керимовны 1 500 000 руб. уплаченной по договору купли-продажи денежной суммы, как неосновательно удерживаемой ответчиком и проценты в размере 430 100 руб. Всего 1 930 100 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Шидуговой Дианы Анатольевны в доход местного бюджета городского округа Нальчик государственную пошлину в размере 17 850 рублей.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, Кафоева Н.К. и Шидугова Д.А. подали апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе Кафоева Н.К. просит изменить решение суда первой инстанции в части, принять по делу новый судебный акт и взыскать, в соответствии со ст.1105 ГК РФ, с ответчика 1 100000 руб.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи является незаключенным, Кафоева Н.К. в своей жалобе указывает, что она купила не квартиру, а часть нежилого помещения незавершенного строительством здания-помещения досуга.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст.558) и договора купли - продажи предприятия (ст.560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст.551) не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания (часть здания) следует считать заключенным с момента его подписания согласно п.1 ст.433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

По смыслу п.2 ст.558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (п.2 ст.455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.

При заключении договора купли-продажи, она была введена в заблуждение обязательством продавца о сдаче объекта в декабре 2016г. и переводе его в жилое помещение. Однако, на судебном заседании 30.04.2019г. представитель ответчика заявил, что "моя доверительница ничего не должна покупателю, она продала помещение 70% готовности и заканчивать строительство и сдавать объект в эксплуатацию, не собирается".

Со ссылками на положения ст. 450 Гражданского кодекса РФ также отмечается, что ответчик не исполнил условия договора в части окончания незавершенного строительства и перевода его в жилое, и указанные нарушения договора являются существенными, поскольку она не имеет возможности реализовать свои права по распоряжению объектом недвижимости.

В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой на сопоставимые товары, работы или услуги. Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор (ст.393.1 ГК РФ).

Стоимость квадратного метра в домах нового строительства в районе Горной в г.Нальчике (без отделки) составляет 47000руб, следовательно, 60 кв/м: 47 000 х 60 = 2 820 000 руб.

Шидугова Д.А. в своей апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять новое, которым в удовлетворении исковых требований Кафоевой Н.К. отказать в полном объеме за необоснованностью и пропуском исковой давности.

В апелляционной жалобе Шидуговой Д.А. указывается, что оценивая обстоятельства спора, суд изначально исходил из ошибочной вводной - что предметом купли-продажи в нашем случае являлось жилое помещение.

В действительности был заключен договор купли-продажи части незавершенного строительством здания - помещения досуга площадью 60 кв.м. в здании во дворе "адрес". Помещение оплачено Кафоевой Н.К. и получено по акту приема-передачи, претензий у сторон договора друг к другу не было, стороны проявили свою волю осознанно и исполнили все существенные условия договора.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли - продажи нежилых помещений, регистрируется только переход права собственности.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.

Таким образом, с учетом позиции сторон спора, которые не оспаривают заключение договора, его исполнение и возникновение обязательственных взаимоотношений, суду следовало исходить из заключенности договора и принимать решение лишь по сути заявленных требований.

При этом, как представляется, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения полностью по следующим основаниям.

Истица неверно толкует условия договора и нормы права, на которые ссылается.

Как усматривается из материалов дела и не противоречит позициям сторон, по своему правовому смыслу их договор - договор о купле-продаже части незавершенного строительством объекта - нежилого помещения, что и указано в пункте 1 договора и в свидетельстве о праве собственности, на основе которого и была совершена сделка.

На каком основании, приобретая незавершенное строительство, истица предполагает возможным получить готовую квартиру, со всеми необходимыми согласованиями и оформлением, из текста искового заявления не усматривается.

Шидугова Д.А. не является застройщиком или подрядчиком, не распоряжается всем зданием, в котором находится спорное помещение, и не вправе "завершить строительство" и "сдать объект в эксплуатацию".

Покупая определенную вещь и принимая ее по акту приема-передачи, истица абсолютно точно знала, что именно купила и указала в акте, что никаких претензий к продавцу не имеет.

Заверения об обстоятельствах не означают обещания неких неизвестных на момент подписания договора фактов, наступление которых в будущем может лишь предполагаться. Шидугова Д.А. давала заверения в п. 4 договора и лишь о действительно имевших место обстоятельствах: предмет договора принадлежал ей, под обременениями не находился, заложен не был и под арестом не находился.

Также в жалобе отмечается, что с учетом взыскания с Шидуговой Д.А. неосновательного обогащения, факт использования Кафоевой Н.К. переданного ей помещения должен был привести суд к обратному выводу - о необходимости, в случае приведения сторон к первоначальному положению, взыскать неосновательное обогащение с истицы за использование имущества (имеющего безусловную рыночную ценность) без соответствующей оплаты.

Что касается сроков исковой давности, суд неверно исходит из применения требований к истечению сроков по искам о возврате переданного по незаключенному договору.

В данном случае, как это следует из вышеизложенного, необходимо применять нормы о сроках давности по признанию договора недействительным.

Более того, исходя из незаключенности договора, суд должен был отсчитывать соответствующий срок от даты его подписания, так как истица точно знала, что он не зарегистрирован (а значит, по мнению суда - не заключен) еще с 12.02.2016г.

При этом в действительности заявлено требование о расторжении договора, а не о признании его незаключенным, то есть истицей, в любом случае, пропущен трехлетний срок исковой давности по спорам о расторжении договора купли-продажи, истекший 12.02.2019г, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х, изучив представленные материалы и доводы жалоб, выслушав поддержавших жалобы Кафоеву Н.К. и представителя Шидуговой Д.А. - ФИО7, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Шидуговой Д.А, Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что поскольку Кафоева Н.К. связывала предполагаемое нарушенное право с наступлением даты 30.12.2016г, а с иском обратилась в суд 14.03.2019г, то срок исковой давности ею не пропущен.

Как следует из содержания обжалуемого решения, отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, и поскольку договор купли-продажи от 12.02.2016 г. не прошел регистрацию в Управлении Росреестра по КБР, пришел к выводу о том, что этот договор является незаключенным.

Однако, Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционных жалоб о том, что в ст. 558 Гражданского кодекса РФ приводятся особенности продажи жилых помещений, а предметом сделки между сторонами было нежилое помещение - часть незавершенного строительством здания-помещения досуга, готовностью 70%, площадью 60 кв.м, от общей площади 909,3 кв.м, назначение-нежилое, кадастровый номер N находящееся на четвертом этаже четырехэтажного помещения, инв. N лит. А, расположенного по адресу: КБР, "адрес", во дворе жилого "адрес" (пункт 1 договора).

При этом, положениями Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрена необходимость государственной регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений. Регистрации подлежит лишь переход права собственности от продавца к покупателю.

Договор купли - продажи нежилых помещений следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ, а не с момента государственной регистрации.

Таким образом, с выводами суда первой инстанции о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 12.02.2016г. поскольку он является незаключенным, Судебная коллегия согласиться не может.

Вместе с тем, в удовлетворении исковых требований Кафоевой Н.К. следует отказать в полном объеме по следующим основаниям.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" обращено внимание судов на то, что заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Из приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что право определения предмета и основания иска принадлежит только истцу, суд таким правом не обладает, в связи с чем, исходя из заявленных требований все иные формулировки и иное толкование данного требования судом, а не истцом означают фактически выход за пределы заявленного истцом к ответчику требования.

Как следует из содержания искового заявления, требования Кафоевой Н.К. мотивированы тем обстоятельством, что ответчик Шидугова Д.А, в нарушение существенных условий п.5 заключенного договора, не завершила строительство, не сдала в эксплуатацию и не перевела помещение в жилое.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в параграфе 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 Гражданского кодекса РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

В договоре купли-продажи части незавершенного строительством здания -помещения досуга от 12.02.2016г. стороны установили, что предметом сделки является нежилое помещение - часть незавершенного строительством здания-помещения досуга, готовностью 70%, площадью 60 кв.м, от общей площади 909,3 кв.м, назначение-нежилое, кадастровый номер N находящееся на четвертом этаже четырехэтажного помещения, инв. N лит. А, расположенного по адресу: КБР, "адрес", во дворе жилого дома N (пункт 1 договора).

Определена в договоре и цена отчуждаемой недвижимости (пункт 3 договора).

Пункт 5 договора, на неисполнение условий которого ссылается истец, не содержит существенных условий договора купли-продажи.

Кроме того, в нем не содержится обязательства продавца по окончанию незавершенного строительства к определенному времени, как ошибочно указывается в исковом заявлении. Также из условий п. 5 договора не следует, что на продавца возложена обязанность перевести приобретенное истцом помещение в жилое.

Из вышеприведенных существенных условий договора следует, что Шидугова Д.А. продала, а Кафоева Н.К. купила определенное нежилое помещение в незавершенном строительством здании за 1500000 руб. в том виде, в котором оно находилось на момент подписания договора купли-продажи от 12.02.2016г.

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как обоснованно отмечается в апелляционной жалобе Шидуговой Д.А, покупая определенную вещь и принимая ее по акту приема-передачи, Кафоева Н.К. абсолютно точно знала, что именно купила и указала в акте, что никаких претензий к продавцу не имеет. Заверения об обстоятельствах не означают обещания неких неизвестных на момент подписания договора фактов, наступление которых в будущем может лишь предполагаться. Шидугова Д.А. давала заверения в п. 4 договора лишь о действительно имевших место обстоятельствах: предмет договора принадлежал ей, под обременениями не находился, заложен не был и под арестом не находился.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых по делу обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, не имеется.

При вышеуказанных обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения иска не имеется, в связи с чем, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового - об отказе в удовлетворении исковых требований Кафоевой Н.К. в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 30 апреля 2019 года отменить и принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Кафоевой Нины Керимовны к Шидуговой Диане Анатольевне о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 12.02.2016г, взыскании стоимости имущества на момент предъявления иска и процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи З.Т. Тхагалегов

Р.Х. Шомахов