Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 08 августа 2019 г. по делу N 33-1490/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Семенчиной Л.А,

судей Захваткина И.В, Круковской А.В,

при секретаре Микушевой А.И,

рассмотрев в судебном заседании 8 августа 2019 года дело по апелляционной жалобе Комлиной Т.Ю. и апелляционному представлению прокурора города Сыктывкара на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 3 декабря 2018 года, которым постановлено:

Изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: "Адрес обезличен", из собственности Комлиной Т.Ю, определив выкупную стоимость равной 1 406 700 рублей, прекратить право собственности Комлиной Т.Ю. на жилое помещение по адресу: "Адрес обезличен".

Изъятие жилого помещение и прекращение права собственности производить после фактической выплаты выкупной стоимости жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Семенчиной Л.А, объяснения ответчика Комлиной Т.Ю. и её представителя Торлопова В.Г, прокурора Скворцову Е.А, представителя ответчика Касьяновой Е.Ю, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО ГО "Сыктывкар" обратилась в суд с иском к Комилиной Т.Ю. об изъятии путем выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: "Адрес обезличен", из собственности Комлиной Т.Ю, с определением выкупной стоимости равной 1 406 700 рублей, прекращении право собственности Комлиной Т.Ю. на жилое помещение по адресу: "Адрес обезличен".

В обоснование требований истец указал, что многоквартирный жилой дом признан аварийным, требование о добровольном сносе дома исполнено не было, дом к настоящему времени не снесен, в связи с чем, истцом принято решение об изъятии земельного участка, занятого этим домом, и расположенных в дома жилых помещений у их собственников для муниципальных нужд, при этом соглашения о выкупе спорной квартиры с ответчиком не достигнуто. Ранее от предложенных вариантов обмена спорного жилого помещения на иные жилые помещения ответчик отказался.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца на иске настаивала.

Ответчик Комлина Т.Ю. и ее представитель в судебном заседании суда первой инстанции с иском не согласились.

Прокурор в судебном заседании суда первой инстанции дала заключение о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик и её представитель просит об отмене решения суда как незаконного и постановленного без учета фактических обстоятельств дела, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В апелляционном представлении прокурор просил решение суда изменить в части определения выкупной стоимости жилого помещения, ссылаясь на то, то что при определении выкупной стоимости оценщиком не была учтена стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, апелляционного представления, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что жилое помещение по адресу: "Адрес обезличен", общей площадью 39,5 кв.м, принадлежит на праве собственности Комлиной Т.Ю. на основании договора передачи жилого помещения в собственность (в порядке приватизации) от 09.09.2010 (запись в ЕГРН от "Дата обезличена").

Актом межведомственной комиссии от 15.07.2005 N 48, составленным в соответствии с действовавшим на тот период Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 N 552, жилой дом "Адрес обезличен" отнесен к категории непригодных для проживания в связи с аварийным состоянием. Комиссией указано на необходимость организации сноса здания по причине опасности для проживания.

Вступившим в законную силу решением суда от 04.06.2018 по делу "Номер обезличен" административное исковое заявление Г.П.П, Н.О.Н, Комлиной Т.Ю, З.Т.Ю, З.Е.В, К.Д.Т. к администрации МО ГО "Сыктывкар" о признании незаконным акта об отнесении жилого дома непригодным для проживания от 15.07.2005 оставлено без удовлетворения.

На основании акта межведомственной комиссии от 15.07.2005 N 48 жилой дом по адресу: "Адрес обезличен" включен в муниципальную адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории МО ГО "Сыктывкар" на период 2013-2018 годы, утвержденную постановлением администрации МО ГО "Сыктывкар" N 5/1562 от 06.05.2013.

Администрацией МО ГО "Сыктывкар" неоднократно было предложено Комлиной Т.Ю. в рамках реализации указанной Программы произвести обмен спорного жилого помещения на иную квартиру, пригодную для проживания.

Вступившим в законную силу 31.10.2016 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 22.08.2016 по гражданскому делу "Номер обезличен" было отказано администрации МО ГО "Сыктывкар" в удовлетворении исковых требований к Комлиной Т.Ю. о выселении из кв. "Адрес обезличен", вселении в кв. "Адрес обезличен", возложении на Комлину Т.Ю. обязанности по заключению с администрацией МО ГО "Сыктывкар" договора мены жилого помещения, расположенного по адресу: "Адрес обезличен" на жилое помещение, расположенное по адресу: "Адрес обезличен".

Вступившим в законную силу 10.04.2017 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 15.02.2017 по гражданскому делу "Номер обезличен" было отказано в иске администрации МО ГО "Сыктывкар" к Комлиной Т.Ю. о выселении из квартиры "Адрес обезличен", вселении в квартиру "Адрес обезличен", обязании заключить договор мены жилого помещения по адресу: "Адрес обезличен" на жилое помещение по адресу: "Адрес обезличен".

Вступившим в законную силу 12.02.2018 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 27.11.2017 по гражданскому делу "Номер обезличен" иск администрации МО ГО "Сыктывкар" к Комлиной Т.Ю. о выселении из спорного жилого помещения, вселении в жилое помещении по адресу: "Адрес обезличен", обязании заключить договор мены оставлен без удовлетворения.

14.12.2017 сопроводительным письмом N 01/1-07/970 истец направил в адрес ответчика требование о сносе аварийного жилого дома в течение шести месяцев со дня его получения.

В установленный в требовании срок жилой дом снесен не был.

Постановлением администрации МО ГО "Сыктывкар" N 6/1606 от 26.06.2018 земельный участок с кадастровым номером "Номер обезличен", расположенный под аварийным многоквартирным домом "Адрес обезличен", а также жилые помещения "Номер обезличен" в этом доме изъяты для муниципальных нужд путем выкупа. Контроль за исполнением постановления возложен на первого заместителя руководителя администрации МО ГО "Сыктывкар" Х.Н.С.

Сведения о наличии в отношении квартиры "Номер обезличен" решения об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд внесены в ЕГРН.

21.07.2018 истцом сопроводительным письмом от 20.07.2018 N 01/1-07/525 в адрес ответчика направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с приложением копии отчета об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, кадастровой выписки о земельном участке, выписке из ЕГРН в отношении спорной квартиры и копии постановления администрации МО ГО "Сыктывкар" N 6/1606 от 26.06.2018.

В связи с не достижением сторонами соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе по определению его выкупной центы, истец обратился в суд. В обоснование размера выкупной цены изымаемой квартиры "Адрес обезличен" истцом представлен отчет N01/02/18, составленный ИП П.А.Н, согласно которому размер возмещения за квартиру составляет 1406700 руб. и состоит из рыночной стоимости квартиры с учетом земельного участка 1 400 000 руб, убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимого имущества - 6700 руб.

В апелляционной жалобе ответчик и прокурор в апелляционном представлении оспаривают размер установленного возмещения, Комлиной Т.Ю. заявлено о проведении по делу экспертизы для определения действительного размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, в том числе компенсации в связи с не проведением капитального ремонта дома.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам пункта 7 статьи 32 Жилищно кодекса РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Вместе с тем из материалов гражданского дела не следует, что выкупная стоимость жилого помещения определена в соответствии с указанной нормой.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 1 марта 2019 года по настоящему гражданскому делу назначена судебная оценочная экспертиза для определения выкупной цены жилых помещений.

По заключению эксперта действительная рыночная стоимость жилого помещения "Адрес обезличен" включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка составляет 1 315 098 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома "Адрес обезличен"... рублей. Выкупная цена изымаемого жилого помещения "Адрес обезличен" с учетом убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, в том числе упущенную выгоду в целом составляет 2 707 539 рублей.

Судебная коллегия полагает, что указанное заключение эксперта является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, сделанные в его результате выводы предельно ясны, в связи, с чем заключение эксперта подлежит принятию в качестве нового доказательства в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом первой инстанции при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения были неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и применены нормы материального права.

Доводы представителя истца о неверном расчете произведенном экспертом при определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Согласно объяснениям эксперта Григорьева М.В. при определении соотношения площадей жилого дома и жилого помещения, являющегося предметом данного спора, во внимание принята общая площадь жилых помещений, что, по мнению судебной коллегии, не противоречит обстоятельствам данного дела. При этом судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что размер компенсации за капитальный ремонт определяется как произведение к площади жилого помещения, принадлежащего Комлиной Т.Ю. Исходя из этого определение соотношения между общей величиной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего дома и размером компенсации на один квадратный метр жилого помещения обоснованно принимается во внимание площадь жилых помещений всего многоквартирного дома.

Ссылки представителя истца на экспертное заключение по другому гражданскому делу не могут быть приняты во внимание, поскольку данное заключение не является доказательством по рассматриваемому делу.

Таким образом, решение суда подлежит изменению в части определения выкупной цены жилого помещения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 3 декабря 2018 года изменить: Изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: "Адрес обезличен", из собственности Комлиной Т.Ю, определив выкупную стоимость равной 2 707 539,83 руб, прекратить право собственности Комлиной Т.Ю. на жилое помещение по адресу: "Адрес обезличен".

Изъятие жилого помещение и прекращение права собственности производить после фактической выплаты выкупной стоимости жилого помещения.

Председательствующий-

Судьи-