Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 14 августа 2019 г. по делу N 33-15582/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе председательствующего Нурисламова Ф.Т.,

судей Милютина В.Н, Кадырова Р.А,

при секретаре Ивановой Э.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Малакяна А.О, Кильметовой Ф.А. на решение Стерлитамакского городского суда РБ от 05 июня 2019 года.

Заслушав доклад судьи Нурисламова Ф.Т, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

прокурор Стерлитамакского района РБ обратился в суд с иском к Администрации МР Стерлитамакский район РБ, Малакяну А.О, Кильметовой Ф.А, Атабаевой Р.Р. и, уточнив требования, просил:

признать недействительной (ничтожной) сделку- договор N... от дата купли-продажи земельного участка кадастровым N.., площадью 829022 кв.м, расположенного по адресу: РБ Стерлитамакский район, Казадаевский сельсовет, в 300 метрах северо-западнее от деревни Казадаевка, заключенный между Администрацией МР Стерлитамакский район и Малакяном А.Р.

Признать недействительной (ничтожной) сделку - договор купли-продажи от 28.11.2017 того же земельного участка кадастровым N... и административно бытового здания, площадью 12,3 кв.м, кадастровым N.., расположенное на указанном земельном участке, заключенный между Кильметовым Э.Р, действующим по доверенности за Малакяна А.О. (продавец), и Кильметовой Ф.А, Атабаевой Р.Р.(покупатели).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Кильметову Ф.А, Атабаеву Р.Р. возвратить администрации МР Стерлитамакский район РБ земельный участок кадастровым N...

Исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности Кильметовой Ф.А, Атабаевой Р.Р на земельный участок кадастровым N.., площадью 829022 кв.м.

Иск мотивирован тем, что Прокуратурой района в ходе проверки исполнения земельного законодательства должностными лицами Администрации МР Стерлитамакский район РБ установлено, что 29.12.2014 между администрацией МР Стерлитамакский район и Малакяном А.О. на основании постановления Администрации МР Стерлитамакский район от 29.12.2014 года N 1586 заключен договор аренды земельных участков N -14/290, в том числе, земельного участка кадастровым N.., площадью 829022 кв.м, сельскохозяйственного назначения, на котором Малакяном А.О. возведен объект капитального строительства - здание площадью 12,3 кв.м. Администрацией 10.08.2017 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта. Управлением Росреестра 31.08.2017 внесена запись за N... Малакян А.О. 11.09.2017 обратился в Администрацию МР Стерлитамакский район РБ с заявлением об оформлении в собственность земельного участка кадастровым N.., площадью 829022 кв.м. в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащего ему на праве собственности объекта капитального строительства. Администрацией МР Стерлитамакский район 26.10.2017 заключен договор купли-продажи N... земельного участка кадастровым N.., площадью 829022 кв.м. Однако при предоставлении в собственность земельного участка кадастровым N... Малакян А.Р. должен был обосновать площадь земельного участка, как необходимого для использования объекта капитального строительства, расположенного на указанном земельном участке. Площадь вышеуказанного земельного участка значительно (в 67400 раза) превышает площадь объекта недвижимости, который на нем расположен. Малакян А.О. не представил доказательства того, что для обслуживания административного здания площадью 12,3 кв.м. ему необходим испрашиваемый земельный участок площадью 829022 кв.м. Малакян А.О. 28.11.2017 заключил договор купли-продажи на указанный земельный участок с физическими лицами Кильметовой Ф.А. и Атабаевой П.П. Прокурор полагал, что сделки должны быть признаны ничтожными.

Решением Стерлитамакского городского суда РБ от 05 июня 2019 года заявленные Прокурором Стерлитамакского района РБ исковые требования удовлетворены.

В апелляционных жалобах Малакян А.О, Кильметова Ф.А. ставят вопрос об отмене решения суда по мотиву незаконности и необоснованности, указывая на неправомерное, по их мнению, непринятие судом встречного иска о признании Кильметовой Ф.А. и Атабаевой П.П. добросовестными приобретателями, также указывают на то, что поскольку максимальный размер выкупаемого земельного участка не регламентирован, а ст. 39.16 ЗК РФ не предусматривает такого основания для отказа, как несоответствие площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимого имущества, то продажа спорного земельного участка ответчику Малакяну А.О. без проведения торгов не противоречит действующему законодательству, соответственно, заключенная сделка является законной и обоснованной. Также полагают, что суд, применяя последствия недействительности сделок, неправомерно не восстановил право аренды Малакяна А.О. на спорный земельный участок.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав Мустафина М.Б, представляющего интересы Малакяна А.О, Атабаевой Р.Р, Кильметовой Ф.А, поддержавшего доводы жалобы, а также выслушав представителя Администрации МР Стерлитамакский район РБ Рахимова А.А, полагавшего доводы жалобы относительно восстановления права аренды Малакяна А.О. на спорный земельный участок подлежащими удовлетворению, а в остальном решение суда подлежащим оставлению без изменения, а также выслушав прокурора Сафина А.Р, полагавшего доводы жалобы относительно восстановления права аренды Малакяна А.О. на спорный земельный участок разрешению на усмотрение суда апелляционной инстанции, а в остальном решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным.

В силу ст. 421 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Полномочия прокурора на подачу рассматриваемого иска сторонами не оспаривались в суде первой инстанции, не оспариваются и в апелляционных жалобах. Судебная коллегия находит, что рассматриваемый иск подан прокурором в интересах бюджета муниципального образования и неопределенного круга лиц законно и правомерно в пределах его полномочий.

Согласно разъяснений п.8, п.74 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации", в котором разъяснено, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ (п.8). Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п.74).

Как следует из материалов дела, 29.12.2014 года между администрацией МР Стерлитамакский район и Малакяном А.О. на основании постановления Администрации МР Стерлитамакский район от 29.12.2014 года N 1586 заключен договор аренды на земельные участки N - 14/290, в том числе, участка кадастровым N... площадью 829022 кв.м. сельскохозяйственного назначения, на котором Малакяном А.О. возведен объект капитального строительства здание площадью 12,3 кв.м.

Администрацией МР Стерлитамакский район 10.08.2017 года выдано разрешение на ввод указанного объекта.

Управлением Росреестра 31.08.2017 года внесена запись за N...

Малакян А.О. 11.09.2017 года обратился в Администрацию МР Стерлитамакский район РБ с заявлением на оформление в собственность земельного участка кадастровым N.., площадью 829022 кв.м. в связи с нахождением на указанном земельном участке объекта капитального строительства находящегося в праве собственности.

Между Администрацией МР Стерлитамакский район и Малакяном А.О. 26.11.2017 года заключен договор купли-продажи N... земельного участка кадастровым N.., площадью 829022 кв.м.

Затем между Малакяном А.О.(продавец) и Атабаевой Р.Р, Кильметовой Ф.А. (покупатели) 28.11.2017 заключен последующий договор купли продажи этого же земельного участка и находящегося на этом земельном участке нежилого помещения площадью в 12, 3 кв.м.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Малакян А.О. и Кильметова Ф.А. в апелляционных жалобах ссылаются на то, что законом не регламентирована площадь предоставляемых в собственность земельных участков.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами апелляционных жалоб Малакяна А.О. и Кильметовой Ф.А, исходя из следующего.

Продажа земельных участков, находящихся в государственных или муниципальной собственности, по общим правилам осуществляется с публичных торгов.

Согласно положений пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ предусматривается возможность продажи земельных участков, находящихся в государственных или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на земельных участках расположены здания, сооружения, и если продажи участков осуществляется собственникам таких зданий, сооружений или помещений в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В ст. 39.20 ЗК РФ, указано, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Земельный кодекс РФ в п. 5 ст. 1 установилпринцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вместе с тем, в силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Апеллянтами не учитывается, что п. 8 ст. 1 Земельного кодекса РФ в установлен также и иной основополагающий принцип земельных правоотношений- это принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Малакяном А.О. и Кильметовой Ф.А. не учитывается, что у Малакяна А.О. в аренде находился земельный участок кадастровым N... площадью 829022 кв.м. предназначенный не для размещения объекта недвижимости в 12,3 кв.м, а находился в аренде земельный участок сельскохозяйственного назначения, то есть, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства.

Именно в связи с учетом разрешенного вида использования земельных участков (участка) в пункте 1 постановления Администрации МР Стерлитамакский район от 29.12.2014 года N 1586 указано о предоставлении Малакяну А.О. в аренду земельных участков, в том числе, земельного участка кадастровым N... для сельскохозяйственного производства, а не для ведения строительства каких либо объектов.

Именно в связи с учетом разрешенного вида использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, исходя из закрепленного в п. 8 ст. 1 Земельного кодекса РФ основополагающего принципа земельных правоотношений -принципа деления земель по целевому назначению, на земельных участках сельскохозяйственного назначения не допускается возведение объектов капитального строительства.

Малакян А.О. 11.09.2017 года обратился в Администрацию МР Стерлитамакский район РБ с заявлением о выкупе земельного участка кадастровым N.., площадью 829022 кв.м. в собственность в упрощенном порядке без проведения торгов, как права производного у него от права собственности на объект недвижимости в 12,3 кв.м.

Администрация МР Стерлитамакский район РБ, заключая с Малакяном А.О. договор купли продажи земельного участка кадастровым N.., площадью 829022 кв.м. в упрощенном порядке, без проведения торгов, вид разрешенного использования данного земельного участка (сельскохозяйственного назначения) не изменяла.

Вместе с тем вид разрешенного использования данного земельного участка сельскохозяйственного назначения не допускает нахождение на нем объектов капитального строительства, в виду не предназначенности этого земельного участка для размещения объектов недвижимости до настоящего времени.

Поэтому договор купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с Малакяном А.О. заключен в нарушение вышеприведенных норм закона.

Поскольку право собственности Малакяна А.О. на нежилое помещение в размере 12,3 кв.м. не оспорено, то стороны заключаемого договора купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения должны были исходить из положений ч.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Это правило распространяется также и на вновь созданный Малакяном А.О. объект в 12,3 кв.м, поскольку им этот объект создан на земельном участке, не предназначенном для этих целей, создан без получения соответствующих разрешений, создан без предварительного изменения вида разрешенного использования земельного участка, создан в нарушение закрепленного в п. 8 ст. 1 Земельного кодекса РФ основополагающего принципа земельных правоотношений -принципа деления земель по целевому назначению.

С учетом того, что земельный участок кадастровым N... площадью 829022 кв.м. предназначен не для размещения объекта недвижимости в 12,3 кв.м, а предназначен для ведения сельскохозяйственного производства, исходя из приведенных положений норм закона и основополагающих принципов земельных правоотношений Малакян А.О. обладал правом выкупа земельного участка в упрощенном порядке, по льготной цене исключительно в размере занятой зданием в 12,3 кв.м. и необходимой для его использования.

Поскольку право собственности Малакяна А.О. на нежилое помещение в размере 12,3 кв.м. не оспорено, то в целях реализации права Малакяна А.О. на выкуп земельного участка производного от права собственности на это нежилое помещение стороны заключаемого договора купли продажи должны были предпринять меры к сформированию земельного участка в размере занятой зданием в 12,3 кв.м. и необходимой для его использования, и в целях недопущения нарушения основополагающего принципа землепользования - принципа использования земельного участка по его целевому назначению, должны были предпринять меры к изменению вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения на (для) размещения указанного объекта недвижимости.

Тогда как судом установлено и не оспаривается, что в рассматриваемом случае площадь отчужденного по договору купли продажи в упрощенном порядке земельного участка кадастровым N... сельскохозяйственного назначения по площади превышает в 67400 раза площадь объекта недвижимости в 12,3 кв.м, который на нем расположен.

Поэтому является очевидным, что земельный участок кадастровым N... сельскохозяйственного назначения, превышающий по площади в 67400 раза площадь объекта недвижимости в 12,3 кв.м, не может быть предназначен для размещения здания в 12,3 кв.м. и необходимым для его использования.

Также являлось очевидным, что с учетом вида разрешенного использования спорный земельный участок не предназначен для размещения здания в 12,3 кв.м. и необходимым для его использования.

Эти обстоятельства, а в частности то обстоятельство, что земельный участок кадастровым N... площадью 829022 кв.м. сельскохозяйственного назначения не предназначен и не мог быть предназначен для размещения малозначительной по площади объекта недвижимости в 12,3 кв.м, а также то, что площадь земельного участка кадастровым N... сельскохозяйственного назначения по площади превышает в 67400 раза площади объекта недвижимости в 12,3 кв.м, который на нем расположен, были столь очевидными, что при проявлении осмотрительности и внимательности Кильметова Ф.А. и Атабаева П.П. могли избежать заключения явно незаконной сделки купли продажи земельного участка. В связи с чем, Кильметову Ф.А. и Атабаеву П.П. нельзя признать добросовестными приобретателями.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В силу изложенного обстоятельство добросовестности Кильметовой Ф.А. и Атабаевой П.П. подлежит оценке судом апелляционной инстанции и оценивается независимо от того, что Кильметовой Ф.А. и Атабаевой П.П. не заявлены встречные исковые требования по этому поводу в установленном порядке. Для оценки этого обстоятельства и нет необходимости предъявлять встречные исковые требования, поскольку с учетом характера заявленного прокурором требования об истребовании у Кильметовой Ф.А. и Атабаевой П.П. неправомерно выбывшего из законного владения муниципального органа земельного участка, добросовестность приобретателей земельного участка Кильметовой Ф.А. и Атабаевой П.П. подлежит оценке для правильного разрешения заявленного спора. Эти доводы о добросовестности приобретателей подлежат оценке также и как возражения относительно предъявленного иска.

Поэтому доводы апелляционных жалоб Малакяна А.О. и Кильметовой Ф.А. о неправомерном, по их мнению, непринятии судом встречного иска о признании Кильметову Ф.А. и Атабаеву П.П. добросовестными приобретателями не имеет правового значения для правильного разрешения спора.

Малакян А.О. и Кильметова Ф.А. в апелляционных жалобах ссылаются также на то, что при применении последствий недействительности сделок, приводя сторон в первоначальное положение, следует восстановить право аренды Малакяна А.О. на спорный земельный участок.

Судебная коллегия не может согласиться также и с указанными доводами апелляционных жалоб, поскольку истцом заявлено, и судом установлено неправомерное выбытие из собственности муниципального района Стерлитамакский район РБ спорного земельного участка в результате сделки, совершенной в обход действующих норм закона. В связи с чем, суд, применяя последствия недействительности сделок обоснованно возвратил земельный участок его законному владельцу и собственнику- муниципальному образованию Стерлитамакский район РБ.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда РБ от 05 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Малакяна А.О, Кильметовой Ф.А. - без удовлетворения.

Председательствующий: Ф.Т. Нурисламов

Судьи: В.Н Милютин

Р.А. Кадыров