Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 18 июля 2019 г. по делу N 33-10488/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи ХасаншинаР.Р.,

судей Валиевой Л.Ф, Гильмутдинова А.М,

при секретаре судебного заседания Бикчантаеве Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи ХасаншинаР.Р. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Кушнир Е.И. - Харасова Р.А. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 8апреля 2019года, которым постановлено:

исковые требования исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны к Кушнир Елене Ивановне о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени удовлетворить.

Взыскать с Кушнир Елены Ивановны в пользу исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны задолженность по арендной плате по договору аренды N3774-АЗ от 23августа 2013 года за период с 1 декабря 2015 года по 1 ноября 2018 года в сумме 423723 рубля 64 копейки, пени за период с 16 января 2016 года по 25 ноября 2018 года в сумме 250 000 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы об отмене решения, заслушав пояснения представителя Кушнир Е.И. - ХарасоваР.А. в поддержку доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

исполнительный комитет муниципального образования г.Набережные Челны (далее - ИКМО) обратился в Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к КушнирЕ.И. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды.

В обоснование иска указано, что 23 августа 2013 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка... -АЗ, в соответствии с которым ответчику в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером.., общей площадью 4 714 кв.м.

В соответствии с п.3.4 договора арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено начисление неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате с 1 декабря 2015 года по 1 ноября 2018 года в размере 423723 рубля 64 копейки, неустойку за период с 16 января 2016 года по 25 ноября 2018 года - 350439 рублей 87 копеек.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик и его представитель в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, считая, что истцом неверно произведен расчёт арендной платы, поскольку при исчислении размера арендной платы должен был быть применен иной коэффициент.

Суд постановилрешение об удовлетворении исковых требований в приведенной выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель КушнирЕ.И. ставит вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности. При этом указывается, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы ответчика о том, что при расчете задолженности истец применил неверный коэффициент, учитывающий фактическое использование земельного участка по видам деятельности арендатора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Кушнир Е.И. - Харасов Р.А. требования апелляционной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно пунктам 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит, что имеются предусмотренные законом основания для отмены обжалуемого судебного постановления.

Как видно из материалов дела, 18 сентября 2013 года между истцом ИКМО (арендодатель) и ответчиком Кушнир Е.И. (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 3774-АЗ, в соответствии с которым ответчику в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером.., общей площадью 4 714 кв.м.

В соответствии с п.3.4 договора арендатор обязан перечислять арендную плату ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчетным.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено начисление неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 0,1% от просроченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно представленному истцом расчету ответчик имеет задолженность по арендной плате с 1 декабря 2015 года по 1 ноября 2018 года в сумме 423723 рубля 64 копейки, по неустойке за период с 16 января 2016 года по 25 ноября 2018 года в сумме 350439 рублей 87 копеек. При этом при расчете долга за 2016, 2017, 2018 годы применен поправочный коэффициент 4,5.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из положений статей 309, 333, 421, 428, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришёл к выводу о том, что стоимость аренды земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому стороны договора аренды обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой. Соглашаясь с расчётом ИКМО, суд применил п.3.5 договора, в соответствии с которым размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования г.Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор. При этом суд исходил из фактического использования ответчиком земельного участка для предоставления услуг автосервиса. В связи с чем на основании приложения к Постановлению Кабинета Министров Республики ТатарстанN74 от 09.02.1995 "Об арендной плате за землю" суд применил поправочный коэффициент 4,5, установленный под объекты автосервиса. В этой связи суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что ответчиком арендная плата уплачена в меньшем размере, чем предусмотрено законом.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не соглашается в силу следующего.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Подпунктом 1 пункта 2 этой же статьи Кодекса предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Из пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности был утверждён принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешённого использования.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции до 1 марта 2015 года) и подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Учитывая, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование им устанавливается органами государственной власти Республики Татарстан.

В соответствии с пунктом 2.2 Положения "О порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена", утверждённого постановлением Кабинета Министров Республики от 9 февраля 1995 года N74 "Об арендной плате за землю", размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанный в приложении к этому Положению.

Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из содержания договора аренды земельного участка, п.1.2 договора, участок предоставляется для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (склады, мастерские, бокс по ремонту автомобилей).

Согласно сведениям ЕГРН от 24.06.2019 земельному участку с кадастровым номером.., земли населенных пунктов, установлен вид разрешённого использования - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (склады, мастерские, бокс по ремонту автомобилей).

Исходя из представленной истцом письменной информации, спорный земельный участок не является муниципальной собственностью и входит в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 3.4 договора аренды установлен размер арендной платы - 80979 рублей в год, данная величина годовой арендной платы согласована сторонами и определена соглашением об установлении размера арендной платы, которая подлежит уплате ежемесячно.

В силу п.3.5 договора размер арендной платы может изменятся арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативно правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования г.Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор; новый размер арендной платы в указанных случаях устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором опубликованы указанные выше нормативные акты, за исключением случаев, когда ими установлен иной срок.

При этом договором аренды не предусмотрена возможность изменения арендной платы за прошедший период.

В силу приложения к Положению "О порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена", утверждённого Постановлением Кабинета Министров Республики от 9 февраля 1995 года N74 "Об арендной плате за землю", поправочный коэффициент 4,5 применяется при использовании земельного участка под объекты автосервиса. Согласно тому же перечню, под складские объекты применяется коэффициент 1,0, под гаражи - 1,0.

В данном случае размер арендной платы, исходя из соглашения размера арендной платы к договору аренды земельного участка N3774-А3 от 18.09.2013 был установлен договором аренды в твёрдой сумме платежей, коэффициент 1,0, исходя из того, что земельному участку установлен вид разрешённого использования земельного участка - для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности (склады, мастерские, бокс по ремонту автомобилей).

Как следует из материалов дела, арендная плата в спорный период уплачивалась ответчиком в размере, установленном договором аренды и соглашением к нему в соответствии с видом разрешённого использования, установленному земельного участку.

Нормативный акт, регулирующий порядок расчёта арендной платы, со дня вступления в силу которого мог быть изменён размер арендной платы за земельный участок в одностороннем порядке в силу п.3.5 договора уполномоченным органом в спорный период не принимался, соответствующих доказательств в дело не представлено. Необходимо также учесть, что указанный Перечень поправочных коэффициентов, учитывающий вид использования земельного участка, содержащий приведенные выше поправочные коэффициенты, действовал в редакции, принятой на момент заключения соглашения об установлении арендной платы от 18.09.2013. При этом стороны применили поправочный коэффициент, равный 1,0, который соответствует виду разрешенного использования - склады.

Согласно акту обследования земельного участка от 30 октября 2018 года, земельный участок с кадастровым номером.., частично огорожен, забетонирован, на котором расположены бокс по ремонту автомобилей, используется под ремонтный бокс; склады, частично используются под склад запасных частей, для грузовых автомобилей, частично под гараж; часть земельного участка используется под стоянку грузовых автомобилей. Между тем, надлежащих доказательств, свидетельствующих об использовании ответчиком спорного земельного участка лишь под объекты автосервиса на период начисления задолженности по договору аренды, истцом в материалы дела не представлено.

В этой связи оснований для перерасчёта и изменения размера арендной платы по договору аренды от 18 сентября 2013 года у ИКМО не имелось. Следовательно, требования ИКМО о взыскании задолженности по арендной плате не основаны на законе.

Таким образом, удовлетворив заявленные требования, суд первой инстанции постановилнезаконное и необоснованное решение.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Установлено, что договор аренды земельного участка... расторгнут на основании соглашения от 9 ноября 2018 года, в соответствии с актом приема-передачи от 9 ноября 2018 года земельный участок передан ИКМО. Претензия о наличии задолженности по указанному договору направлена ответчику лишь 28 ноября 2018 года.

Доказательств о наличии задолженности и нарушении ответчиком условий договора по оплате арендной платы в период его действия, истцом в суд не представлено, правовых оснований для удовлетворения требования ИКМО у суда не имелось.

Принимая во внимание изложенное, постановленное судом первой инстанции решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 199, 327, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 8апреля 2019года по данному делу отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования исполнительного комитета муниципального образования г.Набережные Челны к Кушнир Елене Ивановне о взыскании по договору аренды земельного участка... от 18 сентября 2013 года задолженности и пени оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи