Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 01 июля 2019 г. по делу N 33-11264/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М,

судей Моисеевой Н.Н. и Шакировой З.И,

при секретаре судебного заседания Каримовой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Шакировой З.И. гражданское дело по апелляционной жалобе Воробьева Е.А. на решение Советского районного суда г. Казани от 22 апреля 2019 г, которым ему отказано в удовлетворении иска к ООО "ФОН" о признании соглашения о намерениях, договора беспроцентного займа, дополнительных соглашений договором участия в долевом строительстве.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения Воробьева Е.А, поддержавшего жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Воробьев Е.А. обратился в суд с названным иском к ООО "ФОН", указывая в обоснование, что "дата" между сторонами было заключено соглашение о намерениях заключить в будущем договор участия в долевом строительстве помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме "адрес", расположенном в социально-жилищном комплексе по адресу: "адрес". Одновременно стороны заключили договор беспроцентного займа, по которому истец передал ответчику 40 000 руб. на срок до 31 декабря 2018 г. По дополнительному соглашению от "дата" стороны определили характеристики объекта и согласовали его стоимость. При этом они достигли соглашения внести изменения в соглашение о намерениях от "дата", и установили, что обязуются в срок до 31 декабря 2018 г. заключить договор участия в долевом строительстве в отношении объекта строительства. В связи с этим Воробьев Е.А. просил признать в совокупности соглашение о намерениях от "дата", договор беспроцентного займа от "дата", дополнительное соглашение от "дата" договором долевого участия в строительстве, заключенным между сторонами в отношении помещения для хранения негорючих материалов по вышеуказанному адресу, признать, что принятое судебное решение является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в отношении спорного объекта.

Представитель ответчика иск не признал.

Судом в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Воробьев Е.А. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении иска. Указывает, что заключенные между сторонами соглашения содержат все условия, обязательные для включения в договор участия в долевом строительстве, и характер правоотношений свидетельствует о том, что ответчик фактически привлекал денежные средства в качестве инвестиций для строительства жилого дома, однако своих обязательств не исполнил.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "ФОН" явку представителя не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Апелляционная жалоба на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в отсутствие представителя общества.

Судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии волевом строительстве), данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Статьей 3 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Согласно ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ч. 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

В соответствии с ч. 5 указанной нормы при отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч. 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Пунктом 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт или обязуется передать в собственность другой стороне (заёмщику) деньги, вещи, определённые родовыми признаками, или ценные бумаги, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, "дата" Воробьев Е.А. и ООО "ФОН" заключили соглашение о намерениях, по которому Воробьев Е.А. выразил намерение в срок до 31 декабря 2018 г. заключить договор участия в долевом строительстве в отношении помещения для хранения негорючих материалов в предполагаемом к строительству доме "адрес", расположенном в социально-жилищном комплексе, с подземной автостоянкой на 302 машино-места по адресу: "адрес". В свою очередь, ООО "ФОН" обязалось заключить договор участия в долевом строительстве в срок до 31 декабря 2018 г, но не ранее получения всей необходимой документации, позволяющей ему в соответствии с требованиями законодательства в области долевого строительства привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов.

Одновременно стороны заключили договор беспроцентного займа, по которому Воробьев Е.А. передал ООО "ФОН" в долг 40 000 руб. на срок до 31 декабря 2018 г.

27 сентября 2018 г. в связи с получением ООО "ФОН" разрешения на строительство от 29 июня 2018 г.... между сторонами было заключено дополнительное соглашение... к соглашению о намерениях, по которому общество обязалось в срок до 31 декабря 2018 г. заключить договор участия в долевом строительстве в отношении нежилого помещения по указанному адресу со следующими характеристиками: строительный номер объекта долевого строительства - 16Б, площадь 4,80 кв.м, этаж 1 на отметке - 6.05, секция N 4, блок "Б", стоимость объекта - 48 000 руб. из расчета 10000 руб. за 1 кв.м.

"дата" стороны заключили дополнительное соглашение... к соглашению о намерениях, которым определили срок передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве - 1 квартал 2021 г.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что соглашение о намерениях от "дата" с учетом дополнительных соглашений к нему не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается.

Как разъяснено в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закреплёнными в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учётом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно правовой позиции, приведенной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 г, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключённого сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Таким образом, юридически значимыми и подлежащими доказыванию являются обстоятельства того, что ответчик привлек денежные средства Воробьева Е.А. для строительства многоквартирного дома и что обязательства ответчика по возврату полученных от истца средств прекращаются передачей в его собственность нежилого помещения в предполагаемом к строительству доме.

Между тем совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет установить факта возникновения между сторонами отношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи нежилого помещения в таком доме, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве. Заключение между сторонами самостоятельного договором беспроцентного займа доказательством внесения истцом денежных средств застройщику в целях приобретения недвижимого имущества не является, поскольку условия данного договора не содержат указаний на прекращение у застройщика обязательств по возврату займа путем передачи займодавцу нежилого помещения в многоквартирном доме. Условия заключенных между сторонами соглашений также не содержат обязанности истца до заключения договора долевого участия уплатить ответчику цену недвижимого имущества или существенную ее часть.

Как правильно отмечено судом, на момент заключения соглашения у ответчика отсутствовало не только разрешение на строительство дома, но и проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы; договор аренды земельного участка, на котором предполагалось ведение строительства, суду не представлен; в соглашении сторонами не был определён какой-либо конкретный объект, в отношении которого стороны намереваются заключить договор долевого участия.

Судебная коллегия также полагает, что договор займа, заключенный между сторонами не может расцениваться, как способ оплаты объекта строительства.

При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность решения суда, так как на момент заключения соглашений ответчик не соответствовал требованиям застройщика, установленным Законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Ссылка в апелляционной жалобе на противоречие обжалуемого решения сложившейся судебной практике отклоняются судебной коллегией, поскольку российское законодательство не основано на прецедентном праве, в связи с чем каждый спор разрешается с учётом конкретных обстоятельств.

Руководствуясь ст. 199, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Казани от 22 апреля 2019 г. по данному делу оставить без изменения; апелляционную жалобу Воробьева Е.А. - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий

Судьи