Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 04 июля 2019 г. по делу N 33-11424/2019

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Тютчева С.М,

судей Гайнуллина Р.Г, Митрофановой Л.Ф,

при секретаре судебного заседания Бикчантаеве Р.Р,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гайнуллина Р.Г. гражданское дело по иску Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны к Медведевой К.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени и расторжении договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе Медведевой К.В. на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 27 марта 2019 года.

Этим решением постановлено:

исковые требования Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны к Медведевой К.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени удовлетворить;

взыскать с Медведевой К.В. в пользу Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны задолженность по арендной плате по договору аренды от 4 апреля 2016 года N... за период с 16 июня 2016 года по 30 ноября 2018 года в сумме 224 963 рубля, пени за период с 16 июня 2016 года по 30 ноября 2018 года в сумме 50 000 рублей;

взыскать с Медведевой К.В. государственную пошлину в размере 7 113 рублей 77 копеек в бюджет муниципального образования город Набережные Челны.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны (далее - ИКМО) обратился в Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан с исковыми требованиями к Медведевой К.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 4 апреля 2016 года N... за период с 1 мая 2016 года по 20 февраля 2019 года в сумме 280 071 рубль, неустойки за период с 15 июня 2016 года по 27 марта 2019 года в сумме 202 401,16 рубля, расторжении договора аренды от 4 апреля 2016 года N...

В обоснование иска указано, что 4 апреля 2016 года между истцом и ответчиком заключён договор N... аренды земельного участка с кадастровым номером... общей площадью 11 662 кв. м. Ответчик своевременно арендную плату не вносит, задолженность за период с 1 мая 2016 года по 20 февраля 2019 года составила 280 071 рубль, на которые начислена неустойка за период с 15 июня 2016 года по 27 марта 2019 года в размере 202 401,16 рубля.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ИКМО исковые требования поддержал.

Представитель Медведевой К.В. с исковыми требованиями не согласился, указывая на необоснованное изменение истцом в одностороннем порядке условия договора аренды о размере арендной платы, на незаконное изменение поправочного коэффициента при расчёте арендной платы в отсутствие к тому правовых оснований, на надлежащее исполнение Медведевой К.В. обязательств по договору аренды и своевременную уплату арендной платы в размере и сроки, установленные договором и соглашением к нему, а также на неверное определение истцом вида разрешённого использования, установленного земельному участку.

Суд постановилрешение об удовлетворении исковых требований в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе представитель Медведевой К.В. ставит вопрос об отмене решения суда ввиду его незаконности и необоснованности.

При этом в апелляционной жалобе указывается, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о том, что в зданиях, расположенных на земельном участке с кадастровым номером.., осуществляется деловое управление, поскольку данные здание используются для размещения служб, обеспечивающих производственную деятельность Медведевой К.В, осуществляемую на этом земельном участке.

Заявитель жалобы полагает, что суд первой инстанции необоснованно руководствовался актом осмотра земельного участка, который составлен в отсутствие ответчика, и необоснованно отклонил представленные ответчиком справки, расчёты и выписки из ЕГРН.

Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции не дал оценку действиям ИКМО по изменению условий договора аренды и увеличению размера арендной платы в одностороннем порядке в отсутствие к тому правовых оснований.

Дополнительно в апелляционной жалобе указано, что суд первой инстанции не принял во внимание надлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды и своевременную выплату арендной платы в размере и сроки, установленные договором и соглашением к нему, и без учёта снижения кадастровой стоимости земельного участка, что влечёт снижение размера арендной платы.

Возражений на апелляционную жалобу не представлено.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия в соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Согласно пунктам 3 и 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является: несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит, что имеются предусмотренные законом основания для отмены обжалуемого судебного постановления.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что 4 апреля 2016 года между истцом и ответчиком заключён договор N... аренды земельного участка с кадастровым номером... общей площадью 11 662 кв. м.

Пунктом 6.4 договора аренды предусмотрено начисление неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 0,1% с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки.

Согласно акту обследования от 26 ноября 2018 года, на земельном участке с кадастровым номером... расположены объекты недвижимости - три административных здания, здание для обслуживания и ремонта автотранспорта, склад, диспетчерская, которые принадлежат ответчику на праве собственности, а также площадка для стоянки коммерческого автотранспорта.

Согласно представленному истцом расчёту, задолженность ответчика по арендной плате за период с 1 мая 2016 года по 20 февраля 2019 года составила 280 071 рубль, на которые начислена неустойка за период с 15 июня 2016 года по 27 марта 2019 года в размере 202 401,16 рубля. Размер задолженности рассчитан истцом исходя из поправочного коэффициента, равного 2.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из положений статей 333, 421, 428, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришёл к выводу о том, что стоимость аренды земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому стороны договора аренды обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой. Соглашаясь с расчётом ИКМО, суд исходил из фактического использования ответчиком земельного участка под размещение административных зданий, которому соответствует поправочный коэффициент 2, определяемый в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 9 декабря 1995 года N 74 "Об арендной плате за землю". В этой связи суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что ответчиком арендная плата уплачена в меньшем размере, чем предусмотрено законом.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции не соглашается.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Подпунктом 1 пункта 2 этой же статьи Кодекса предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Из пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности был утверждён принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учётом категории земель, к которой отнесён такой земельный участок, и его разрешённого использования.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции до 1 марта 2015 года) и подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Учитывая, что государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, порядок определения размера арендной платы за пользование им устанавливается органами государственной власти Республики Татарстан.

В соответствии с пунктом 2.2 Положения "О порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена", утверждённого постановлением Кабинета Министров Республики от 9 февраля 1995 года N 74 "Об арендной плате за землю", размер арендной платы за пользование земельным участком рассчитывается с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанный в приложении к этому Положению.

Таким образом, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1.4 договора аренды установлен вид разрешённого использования земельного участка - для объектов производственного назначения.

По сведениям ЕГРН на 28 марта 2019 года земельному участку с кадастровым номером... установлен вид разрешённого использования - под объекты производственного назначения (диспетчерская). То есть в спорный период вид разрешённого использования земельного участка не изменялся.

Пунктом 3.2 договора аренды установлен размер арендной платы - 222 947 рублей в год, которые подлежат уплате ежемесячно в соответствии с соглашением об установлении размера арендной платы.

В силу пункта 3.3 договора размер арендной платы может изменятся арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения нормативно правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования города Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор; новый размер арендной платы в указанных случаях устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором опубликованы указанные выше нормативные акты, за исключением случаев, когда ими установлен иной срок.

При этом договором аренды не предусмотрена возможность изменения арендной платы за прошедший период.

Соглашением к договору аренды от 6 апреля 2016 года N... стороны установили размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером... за 8 месяцев 2016 года в размере 148 631 рубль исходя из поправочного коэффициента 1, соответствующего виду использования земельного участка - под объекты производственной сферы.

В силу приложения к Положению "О порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена", утверждённого постановлением Кабинета Министров Республики от 9 февраля 1995 года N 74 "Об арендной плате за землю", поправочный коэффициент 2, применяется при использовании земельного участка под административные здания и офисы.

В данном случае размер арендной платы был установлен договором аренды в твёрдой сумме платежей, исходя из того, что земельному участку установлен вид разрешённого использования земельного участка - под объектами производственного назначения, которому соответствует поправочный коэффициент 1.

Как следует из материалов дела, арендная плата в спорный период уплачивалась ответчиком в размере, установленном договором аренды и соглашением к нему в соответствии с видом разрешённого использования, установленному земельного участку.

Нормативный акт, регулирующий порядок расчёта арендной платы, с со дня вступления в силу которого мог быть изменён размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером.., уполномоченным органом в спорный период не принимался, соответствующих доказательств в деле не имеется.

Акт обследования от 26 ноября 2018 года таким нормативным актом не является, как не являются основанием для изменения вида разрешённого использования земельного участка.

В этой связи оснований для перерасчёта и изменения размера арендной платы по договору аренды от 6 апреля 2016 года N... у ИКМО не имелось. Следовательно, требования ИКМО о взыскании задолженности по арендной плате не основаны на законе.

Соответственно, удовлетворив такие требования, суд первой инстанции постановилнезаконное и необоснованное решение.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку доказательств нарушения ответчиком условий договора аренды в материалах дела не имеется, правовых оснований для удовлетворения требования ИКМО о расторжении договора аренды также не имелось.

Принимая во внимание изложенное, постановленное судом первой инстанции решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 199, 327, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 27 марта 2019 года по данному делу отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Исполнительного комитета муниципального образования города Набережные Челны к Медведевой К.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 4 апреля 2016 года N... за период с 1 мая 2016 года по 20 февраля 2019 года в сумме 280 071 рубль, неустойки за период с 15 июня 2016 года по 27 марта 2019 года в сумме 202 401,16 рубля, расторжении договора аренды от 4 апреля 2016 года N... оставить без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в кассационную инстанцию.

Председательствующий

Судьи