Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 08 июля 2019 г. по делу N 33-7801/2019

судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

Председательствующего Макаровой Ю.М.

судей Харитонова А.С, Кучеровой С.М.

при секретаре Субботине А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Макаровой Ю.М,

гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска к Дектяреву ВА о взыскании задолженности по арендной плате, пени

по апелляционной жалобе представителя ответчика Семенова Е.А.

на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 30 января 2019 года, которым постановлено:

"Взыскать с Дектярева ВА в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска задолженность по арендной плате в размере 587 501,72 рублей, пени в размере 167 743,31 рублей, всего взыскать 755 245,03 рублей.

Взыскать с Дектярева ВА в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 10 752,45 рублей"

Выслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обратился в суд с иском к Дектяреву В.А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

Требования мотивированы тем, что 25.02.2015 между истцом и ответчиком заключен договор N аренды земельного участка, общей площадью 10 404 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"). В соответствии с условиями договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата. Ответчиком договорные обязательства не исполняются. Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 09.12.2017 составляет 587 501,72 руб. По условиям договора ответчик обязан уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Задолженность по пени за период с 18.10.2016 по 09.12.2017 составляет 167 743,31 руб. Истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 09.12.2017 в размере 587 501,72 руб, пени за период с 18.10.2016по 09.12.2017 в размере 167 743,31 руб.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Семенов Е.А. ссылается на то, что на момент заключения договора аренды, земельный участок относился к одной территориальной зоне - Ж5, что подтверждается актом выбора от 01.09.2014. В целях проектирования на предоставленном земельном участке здания центра детского дошкольного образования и инженерного обеспечения Дектярев В.А. обратился в Департамент градостроительства администрации г. Красноярска за получением соответствующего градостроительного плана. Градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N был утверждён распоряжением администрации г. Красноярска N от 12.07.2017, который не содержит запрета и ограничений на проектирование и строительство здания центра детского дошкольного образования и инженерного в зоне Ж-4, напротив, в нем установлены границы, в которых возможно такое строительство. В связи с этим, Дегтяревым В.А. была подготовлена и представлена в Департамент градостроительства администрации г. Красноярска вся необходимая для получения разрешения на строительство документация, включая проект. Из письма Департамента градостроительства администрации г. Красноярска от 11.12.2017 исх. N N прямо следует юридическая невозможность использования спорного земельного участка по назначению, а именно, для строительства здания центра детского дошкольного образования и инженерного обеспечения, в силу нахождения данного земельного участка в границах двух территориальных зон. В то же время, Дегтярёв В.А. относительно этого обстоятельства был введен в заблуждение выданным и утвержденным градостроительным планом земельного участка, в котором напротив, сказано о допустимости размещения объектов капитального строительства (при условии выполнения требования к предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции ОКС) в зоне Ж-4.

Обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участников процесса, уведомленных о рассмотрении дела, проверив материалы дела, решение суда в пределах положений ст.327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения ответчика и его представителя, поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, в связи с чем подлежат применению положения об исполнении обязательств (глава 22 Гражданского кодекса Российской Федерации), о договоре аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.02.2015 между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и Дектяревым В.А. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 10 404 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Земельный участок предоставлен Дектяреву В.А. для использования в целях строительства здания центра детского дошкольного образования и инженерного обеспечения в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Земельный участок передан по акту приема-передачи 10.12.2014.

Согласно п. 2.1 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается с 10.12.2014 до 09.12.2017.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.6 договора аренды арендная плата за участок составляет 156 107,60 руб. в квартал и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца квартала, за который вносится плата. Арендатор обязан в десятидневный срок после внесения арендной платы направить арендодателю копию платежного поручения, подтверждающего перечисление арендной платы.

Согласно п. 3.8 договора аренды неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

Согласно п. 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на день просрочки, ставки рефинансирования ЦБ РФ.

11.07.2017 Дектяреву В.А. был выдан градостроительный план земельного участка N RU24308000-16878, в соответствии с п. 2.1 которого земельный участок расположен в двух территориальных зонах: зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4) и зоне территорий объектов автомобильного транспорта (ИТ). На чертеже градостроительного плана отмечено зеленым цветом место допустимого размещения объектов капитального строительства в зоне Ж-4. В последнем абзаце пункта 2.1 градостроительного плана указано, что в зоне ИТ место допустимого размещения объекта капитального строительства не предусмотрено.

11.12.2017 Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска Дектяреву В.А. отказано в выдаче разрешения на строительство объекта "Здание центра детского дошкольного образования" на земельном участке по адресу: "адрес". Отказ мотивирован тем, что 09.12.2017 истек срок действия договора аренды земельного участка от 25.02.2015. Кроме того указано, что земельный участок с кадастровым номером N расположен в границах двух различных территориальных зон: "Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4)", "Зона территорий объектов автомобильного транспорта (ИТ)". Строительство объекта - здания центра детского дошкольного образования не предусмотрено градостроительным регламентом территориальной зоны ИТ, в границах которой расположена часть земельного участка. Учитывая, что градостроительный регламент зоны ИТ, действующий также как и градостроительный регламент зоны Ж-4 на весь земельный участок, не предусматривает возможность размещения здания центра детского дошкольного образования, представленные материалы проектной документации не соответствуют требованиям градостроительного плана земельного участка, что является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Из материалов дела усматривается, что истец направлял ответчику уведомление о прекращении с 10.12.2017 договора аренды земельного участка, в связи с истечением срока его действия, с предложением освободить арендуемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи представителям департамента.

Решением Советского районного суда г. Красноярска от 30.11.2017, оставленным без изменения апелляционным определением Красноярского краевого суда от 30.05.2018, расторгнут договор аренды земельного участка N от 25.02.2015, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации "адрес" и Дектяревым В.А, в пользу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с Дектярева В.А. взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по 31.12.2016 в размере 468 322,80 руб, пени за период с 19.03.2016 по 17.10.2016 в размере 66 463,13 руб.

Как следует из представленного истцом расчета задолженность Дектярева В.А. по арендной плате за период с 01.01.2017 по 09.12.2017 составила 587 501,72 руб, пени за период с 18.10.2016 по 09.12.2017 начислены в размере 167 743,31 руб.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, указал, что ответчиком суду не представлено доказательств, свидетельствующих об исполнении обязательств по договору аренды в указанный период.

Суд не принял во внимание, доводы ответчика Дектярева В.А. об отсутствии оснований для взыскания арендной платы по договору аренды земельного участка в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению, поскольку владея и пользуясь земельным участком в спорный период, арендную плату ответчик не вносил и, достоверно зная с момента получения градостроительного плана земельного участка о нахождении участка в двух территориальных зонах, с требованием о расторжении договора аренды либо об оспаривании его условий не обращался. Кроме того, отказ в выдаче разрешения на строительство был получен ответчиком уже после окончания срока действия договора аренды земельного участка, а потому не может являться основанием для освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы за спорный период.

Судебная коллегия полагает такой вывод суда не соответствующим обстоятельствам дела и не основанным на предоставленных суду доказательствах.

Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из имеющихся в деле письменных доказательств следует, что с момента заключения договора аренды и до момента предъявления иска ответчик при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, предпринимал действия, направленные на выполнение требований закона и договора о целевом использовании земельного участка.

Так, из содержания договора аренды следует, что земельный участок был предоставлен Дектяреву В.А. для использования в целях строительства здания центра детского дошкольного образования.

О действительности намерений по возведению здания центра детского дошкольного образования ответчиком представлена проектная документация на строительство здания центра детского дошкольного образования, а также документы, содержащие сведения о характеристиках предполагаемого к возведению объекта.

Как следует из предоставленного в материалы дела договора N от 08.12.2017 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, заключенного между ПАО "МРСК Сибири" и Дектяревым В.А, сетевая организация приняла на себя обязательства по осуществлению технологического присоединения энергопринимающих устройств заявителя электроустановки здания центра детского дошкольного образования и инженерного обеспечения. Срок выполнения мероприятий по технологическому присоединению составляет 1 год.

Вместе с тем, на основании решения Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 NВ-122 "О правилах землепользования и застройки городского округа г. Красноярска и о признании утратившими силу отдельных решений Красноярского городского Совета депутатов" произошло изменение территориальной зоны земельного участка с кадастровым номером N

12.07.2017 распоряжением администрации г. Красноярска N-арх был утверждён градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0400400:322, приложением к которому являлась схема расположения земельного участка с указанием координат и места допустимого размещения объектов капитального строительства (при условии выполнения требования к предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции ОКС) в зоне Ж-4. Согласно градостроительному плану спорный земельный участок расположен в границах двух территориальных зон: "Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4)" и "Зона территорий объектов автомобильного транспорта" (ИТ). Учитывая, что градостроительный регламент распространяется на все земельные участки, расположенные в пределах границы территориальной зоны, а градостроительный регламент зоны ИТ не предусматривает возможность размещения центра детского дошкольного образования, проектная документация, подготовленная Дегтяревым В.А, не соответствовала требованиям градостроительного плана, что впоследствии явилось основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

11.12.2017 Департаментом градостроительства администрации г. Красноярска принято решение об отказе в выдаче Дектяреву В.А. разрешения на строительство на предоставленном земельном участке объекта "Здание центра детского дошкольного образования".

В качестве причины отказа, указано, что земельный участок с кадастровым номером N расположен в границах двух различных территориальных зон: "Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-4)", "Зона территорий объектов автомобильного транспорта". Строительство объекта - здания центра детского дошкольного образования не предусмотрено градостроительным регламентом территориальной зоны ИТ, в границах которой расположена часть земельного участка.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что арендодатель передал арендатору имущество, не соответствующее цели его использования, определенной в договоре аренды, то есть арендодатель должным образом не исполнил обязанность по предоставлению арендатору земельного участка, в связи с чем Дектярев В.А. был лишен права пользоваться участком для строительства здания.

Исходя из обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, установив невозможность строительства ответчиком Дегтяревым В.А. предварительно согласованного здания центра детского дошкольного образования на предоставленном ему в аренду для этой цели земельном участке, судебная коллегия приходит к выводу о том, что арендодатель, передавший земельный участок с недостатками, полностью препятствующими пользованию им по целевому назначению, а также не принявший мер к устранению таких недостатков, не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за пользование арендованным имуществом, поскольку в силу при веденных выше положений статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя, в том числе соразмерного уменьшения арендной платы.

Учитывая, что предоставленный ответчику по договору аренды земельный участок не мог им использоваться по назначению по независящим от него причинам, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отказа Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате. Поскольку договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользоваться арендованным имуществом по независящим от арендатора обстоятельствам освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что обжалуемое решение является незаконным, необоснованным и не отвечающим фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем подлежит отмене в полном объеме с вынесением по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска - отказать.

При этом, судебная коллегия не усматривает оснований для применения пункта 2 статьи 612 ГК РФ о том, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Поскольку на дату заключения договора аренды земельный участок полностью находился в территориальной зоне Ж-4, что не препятствовало строительству на нём здания центра детского дошкольного образования, изменение территориальной зоны произошло на основании решения Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 N В-122 "О правилах землепользования и застройки городского округа г. Красноярск и о признании утратившими силу отдельных решений Красноярского городского Совета депутатов", о чем ответчику сообщено не было, не имеется оснований говорить о том, что арендатору было заранее известно о недостатках арендованного имущества. На дату получения ответчиком отказа в выдаче разрешения на строительство от 11.12.2017, основания для извещения арендодателя отпали, поскольку 30.11.2017 было вынесено решение о расторжении договора аренды. Следовательно, не имеется оснований для отказа в требованиях арендатора о соразмерном уменьшении арендной платы.

Учитывая невозможность полностью использовать земельный участок для цели, преследуемой арендатором во время заключения договора аренды, имеются основания для уменьшения арендной платы за требуемый истцом период до нуля.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Красноярска от 30 января 2019 года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска к Дектяреву ВА о взыскании задолженности по арендной плате, пени - отказать.

Председательствующий

Судьи